Las arras son un paso muy importante en el proceso de la compra de un inmueble, pero tienen su complejidad, es importante conocer los diferentes tipos existentes y estar bien informados. Por ello, en el blog de hoy, hablaremos de las arras confirmatorias, para que una vez acabes, seas todo un experto sobre el tema.
¿Qué son las arras?
Antes de nada es importante que contextualicemos y nos pongamos en situación. No podemos hablar de arras confirmatorias sin antes saber qué son las arras.
Arras es el nombre que recibe la cantidad de dinero que se entrega en el contrato de compraventa, es decir, se trata de la reserva de la vivienda. Es un procedimiento muy habitual antes de formalizar ante notario la compra del inmueble.
En el contrato de arras se estipula cuál es el precio fijado, las condiciones de la venta y el plazo máximo para presentarte ante notario. Es una manera de formalizar que tanto el vendedor como el comprador están de acuerdo y que seguirán con la venta de la vivienda en cuestión. No obstante todo ello, no son una cláusula que garantice el desistimiento como las arras penitenciales ni garantizan el cumplimiento del contrato.
Tipos de arras
Las arras pueden tener tres funciones, que se distinguen de la siguiente manera:
- Arras penitenciales. En este tipo de contrato, cualquiera de las dos partes puede desistir en cualquier momento del acuerdo con total libertad.
- Arras penales. En este caso, el precio no es un anticipo de la compraventa, sino que sustituye al dinero que debería abonarse en caso de incumplimiento. Este tipo de arras buscan garantizar que el contrato se cumpla.
- Arras confirmatorias. Estas son las que nos interesan para el blog de hoy y durante el transcurso del artículo lo veremos con más detenimiento. Fundamentalmente, en este tipo de arras se entrega un anticipo del precio total de la vivienda.
Las claves sobre las arras confirmatorias
En las arras confirmatorias, el contrato se efectúa en el momento en que se hace un anticipo del importe total de la vivienda.
Las arras confirmatorias son las menos comunes por las consecuencias que comporta el no cumplimiento del contrato. No son arras penales por lo que cuando se incumple, el perjudicado no solo puede reclamar el dinero, sinó que también una indemnización. No obstante, la palabra final siempre la tendrá el juez.
Veamos el artículo 1.124 del Código Civil en el que se habla de las arras confirmatorias:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Para entenderlo bien, el Código Civil, en definitiva, dictamina que en caso de incumplimiento de contrato el perjudicado puede exigir cómo de grave será la indemnización. En el caso de las arras penales todo esto queda estipulado en el contrato, por lo que la resolución es más sencilla. En cambio en el caso de las arras confirmatorias, será el juez quién tenga la palabra final sobre si la indemnización que pide el perjudicado es justa o no.
Características de las arras confirmatorias
Las principales características de las arras confirmatorias son las que se leen a continuación:
- Son características de los contratos de compraventa pero se pueden establecer en otro tipo de contratos.
- Pueden ser pactadas libremente por las partes y conviene que haya un escrito que refleje su existencia y su cuantía.
- La nulidad de las arras no implica la nulidad del contrato principal.
- Son un anticipo del precio pactado que, si se incumple, el vendedor no tiene obligación de devolverlo.
- No tienen carácter indemnizatorio.
Tipos de arras confirmatorias
Cabe añadir que dentro de los contratos de arras confirmatorias podemos encontrar, a su vez, dos tipos distintos. Son estas:
- Arras confirmatorias puras. Esta tipología no contempla ningún importe de penalización en caso de que se incumpla el contrato.
- Arras confirmatorias penales. Esta tipología sí contempla establecer una penalización en caso de que se incumpla el contrato.
Antes de firmar ningún contrato, léelo atentamente y sobre todo fíjate en la letra pequeña. Lo más seguro es dejarlo en manos de los expertos para no llevarte ninguna sorpresa. En Housfy estaremos encantados de acompañarte durante todo el proceso de compraventa para que puedas estar tranquilo sabiendo que estás en buenas manos. En el momento de firmar las arras te aconsejaremos sobre cuál es la mejor opción.
