Cédulas hipotecarias: qué son y qué tipos hay

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Seguramente hayas oído hablar en algún momento de tu vida de las cédulas hipotecarias, sobre todo si estás prestando atención al mundo inmobiliario y de la financiación e hipotecas. A pesar de ello, es posible que no tengas del todo claro qué son exactamente ni qué tipos distintos puede haber. En el artículo de hoy nos vamos a centrar en contártelo todo para que no tengas ninguna duda ni confusión.

¿Qué son las cédulas hipotecarias y cómo funcionan?

Las cédulas hipotecarias son títulos de carácter financiero, que emiten las entidades financieras, en los que se reconoce una deuda pagando un interés o rentabilidad fija por ella. Además, tienen como garantía de inversión los préstamos hipotecarios de esa entidad.

En otras palabras, las cédulas hipotecarias son, de forma simple, instrumentos financieros usados como modo de garantía con préstamos emitidos por los bancos.

Las entidades se encargan de emitir estos títulos en forma de escritura pública para buscar financiación. Gracias al capital que reciben, pasan a pagar los intereses derivados de la operación.

Las características de las cédulas hipotecarias son las siguientes:

  • Para ofrecerlas, tiene que ser la primera hipoteca del cliente en cuestión.
  • En ningún momento, la cédula no puede superar el 80 % del valor de la vivienda.
  • Como mucho, debe tener una tasación, seguro de daños o plazo de amortización de 30 años.
  • Las cédulas hipotecarias suelen estar amortizadas en un periodo comprendido entre 1 y 3 años.
  • Estos títulos hipotecarios pueden ser nominativos, a la orden o al portador.

Como hemos explicado, hay un requerimiento legal que no permite que el saldo de cédulas hipotecarias exceda el 80 % de la cartera. Por otra parte, también existen cédulas hipotecarias de riesgo más alto, llamadas cédulas subprime (como las emitidas por bancos garantizados por hipotecas de alto riesgo).

Sin ir más lejos, hacia 2007 tuvo lugar la tan conocida crisis de las hipotecas subprime, una crisis financiera que creció en Estados Unidos y que puso la alarma en muchas hipotecas de Europa. Si ponemos el foco en dicha crisis, gran parte de la gente puede llegar a pensar que todas las emisiones hipotecarias son de alto riesgo, pero no es así, ya que cuentan con garantía doble:

  • La primera garantía es la del propio emisor.
  • La segunda garantía es el derecho preferente sobre la cartera hipotecaria de quien adquiere la cédula frente al resto de acreedores.

Tipos de cédulas

Según la garantía, puedes encontrarte con dos tipos de cédulas hipotecarias:

  • Cédulas hipotecarias con garantía especial. Son aquellas emitidas por entidades financieras respaldadas con uno o varios préstamos hipotecarios. Cada uno de esos créditos que las respaldan deben ser identificados, así como lo deben ser los inmuebles que queden como garantía de esos créditos.
  • Cédulas hipotecarias con garantía global. Son aquellas garantizadas por préstamos hipotecarios que tienen como titular la misma entidad emisora. Es decir, estos créditos hipotecarios son del banco emisor.

¿Quién comercializa las cédulas hipotecarias y cómo?

Para comercializar cédulas hipotecarias, la entidad financiera suma el valor de todas las hipotecas que ha concedido (y que previamente cumplen ciertos requisitos), las divide en participaciones y las comercializa como si fueran acciones.

Estas cédulas tan solo las pueden emitir las entidades de crédito oficial, cajas de ahorros y sociedades de crédito hipotecario.

Es por ello por lo que, si entre tus intereses se sitúa obtener una cédula hipotecaria, seguramente sea más conveniente ir a un banco especializado, ya que lograrás mejor asesoramiento y condiciones para tomar la decisión óptima.

¿Qué pasa si el emisor se declara insolvente?

Puede ocurrir que el emisor de la cédula hipotecaria sea insolvente en algún punto. Se debe tener en cuenta que, por mucho que se produzca una situación de insolvencia del emisor, las cédulas tienen respaldo de la cartera hipotecaria de la entidad.

No obstante, si se da esa situación de insolvencia, se pasa a llevar a cabo un plan de viabilidad nombrando a un administrador. Este, deberá hacer lo siguiente:

  • Hacer líquidos los activos de sustitución (pueden ser un máximo del 5 % de la cartera hipotecaria) para sufragar los impagos.
  • Solicitar un préstamo a otras entidades, pasando a ser acreedores de primer orden de la cartera hipotecaria igual que los tenedores de cédulas.
  • Si los dos puntos anteriores resultan insuficientes, se pasa a liquidar parte o toda la cartera hipotecaria. Los tenedores de cédulas serían los primeros en cobrar, por delante del resto de acreedores.
  • Si, aun así, no es suficiente, los tenedores de cédulas se situarían al mismo nivel de prioridad que los tenedores de deuda y depósitos, con respecto al resto de activos no hipotecarios.

Si te interesa obtener una cédula hipotecaria o sigues teniendo dudas en torno a esta temática, desde Housfy siempre te vamos a recomendar contar con profesionales que te guíen y te asesoren para tomar la mejor decisión.

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(1) VARIABLE: TAE Variable 0,949% / TIN Variable 0,55% + Euribor . Importe 150.000€. Plazo 30 años 360 cuotas de 452,9€. Importe total adeudado 163.066,17€. Cumpliendo condiciones de nómina domiciliada, 3 recibos de suministros básicos, seguro de vida y seguro del hogar contratado por la entidad bancaria. El coste puede fluctuar en función de subidas y bajadas del Euribor, con lo que la cuota y total adeudado pueden variar durante la vida del préstamo. Ejemplo calculado en base a Euribor a un año publicado en abril de 2022 en el B.O.E correspondiente al mes de abril del 2022 (+0,013%) y sistema de amortización francés.

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