El precio de la vivienda de segunda mano en España no para de subir y en abril de 2026 el metro cuadrado se situó en 2.289€ de media nacional, según marca el Índice de Precios de Vivienda del INE.
Eso supone un incremento del 8,4% respecto al año anterior. Por primera vez desde la burbuja de 2007, los precios han superado en números totales los máximos históricos.
Lo más importante de este artículo:
- El precio de la vivienda de segunda mano en España ha alcanzado nuevos máximos históricos en 2026, superando el pico de la burbuja de 2007.
- La caída post-crisis llegó al −29,8%, tocando fondo en 2013 con 1.557€/m².
- Las diferencias regionales son extremas: De 4.380€/m² en Baleares a 890€/m² en Extremadura.
- La escasez de obra nueva (110.000 viviendas frente a las 250.000 necesarias) es el principal motor estructural de la subida.
- Los expertos prevén subidas adicionales del 7-10% en 2026, con moderación hacia el 4-6% en 2027.
En este artículo aprenderás:
- Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005–2026)
- Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
- ¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
- ¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
- Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005-2026)
Tras caer casi un 30% desde la burbuja de 2007 hasta el suelo de 2013, el precio de la vivienda de segunda mano en España encadena una década de subidas que en 2024 superaron los máximos históricos y siguen creciendo a ritmos del 8-11% en 2026.
2 décadas de mercado inmobiliario no se resumen fácilmente. Pero hay 6 momentos clave que explican el por qué de la evolución del precio de la vivienda de segunda mano.
| Año | €/m² medio | Variación anual | ¿Qué pasó? |
| 2007 | 2.218 | +10,1% | Pico de la burbuja |
| 2013 | 1.557 | −7,3% | Suelo del ciclo bajista |
| 2019 | 1.856 | +4,8% | Recuperación consolidada |
| 2022 | 2.041 | +8,7% | Boom post-pandemia |
| 2024 | 2.174 | +6,2% | Nuevos máximos históricos |
| Abril 2026 | 2.289 | +8,4% | Dato más reciente |
La burbuja inmobiliaria y el pico de precios (2005-2007)
Entre 2000 y 2007, el precio de la vivienda se multiplicó por 2,2 en España. Los motivos eran conocidos:
- Tipos de interés muy bajos tras la entrada en el euro.
- Hipotecas al 100%, o más, en función del valor de tasación.
- Una política de precios del suelo que generaba expectativa incremento constante indefinido.
El pico llegó en el cuarto trimestre de 2007: 2.218€/m² de media nacional. En Madrid y Barcelona, algunas zonas superaban los 4.000€/m².
La caída: Crisis financiera y ajuste del mercado (2008-2013)
La quiebra de Lehman Brothers en 2008 cortó el grifo del crédito hipotecario de golpe. Lo que vino después fue la mayor corrección de precios de la historia inmobiliaria española.
- 22 trimestres consecutivos de caídas de precio.
- Ajuste total: −29,8% en precios totales según el Índice de Precios de la Vivienda del INE.
- En zonas con exceso de stock, Castellón, Murcia, costa valenciana… la caída superó el 40%.
Se tocó hondo en el segundo trimestre de 2013, con una media nacional de 1.557€/m².
Consejo práctico:
Coincidiendo con el precio más bajo del mercado, el Gobierno eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF el 1 de enero de 2013, que hasta entonces permitía desgravar hasta el 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, con un límite de 9.040€ anuales.
La recuperación gradual (2014-2019)
La vuelta a la senda alcista fue lenta y muy desigual. Madrid y Barcelona lideraron el rebote desde 2014, impulsadas por 3 factores:
- Demanda embalsada de compradores que habían esperado al suelo de precios.
- Inversión extranjera masiva, especialmente en Baleares, Costa del Sol y Canarias.
- Tipos de interés en mínimos históricos durante todo el período.
En 6 años, el precio medio subió de 1.557€/m² a 1.856€/m². Un 19,2 % acumulado, con crecimientos anuales de entre el 3% y el 7%.
El impacto del COVID y el boom post-pandemia (2020-2023)
La pandemia apenas dejó huella en los precios. El confinamiento paralizó las compraventas en 2020, pero el ajuste fue mínimo; una bajada del 1,4 % en el acumulado anual.
Lo que vino después sorprendió a todos. El ahorro forzoso y un cambio profundo en las preferencias habitacionales dispararon la demanda:
- Más metros cuadrados y terraza o jardín.
- Alejamiento de los centros urbanos.
- Auge de ciudades medianas: Málaga, Valencia, Alicante, Bilbao…
En 2022, el precio subió un 8,7 % interanual. El mayor ritmo desde la burbuja de 2007.
Máximos históricos (2024-2026)
En 2024 ocurrió algo que nadie había visto desde hace casi 2 décadas; el precio medio de la vivienda de segunda mano superó en cifras totales el máximo de 2007.
A cierre de 2024 se registraron 2.174€/m² de media nacional, un 3,2 % por encima del pico histórico anterior.
En 2025 y en los primeros meses de 2026, la tendencia no ha aflojado. Los datos del INE para el primer trimestre de 2026 marcan una tasa interanual de crecimiento del 11,2%.
Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
El precio de la vivienda varía enormemente según la comunidad autónoma: Baleares lidera con 4.380€/m² (+71,8% respecto a 2007), mientras Extremadura no llega a 900€/m², reflejando una España inmobiliaria profundamente desigual.
La media nacional no cuenta la historia completa. En Baleares el metro cuadrado supera los 4.300€. En Extremadura no llega a 900€. La diferencia es casi de 5 a 1.
Aquí tienes los precios actualizados del primer trimestre de 2026 por Comunidad Autónoma:
| Comunidad Autónoma | €/m² (Q1 2026) | Variación interanual | Comparación con 2007 |
| Baleares | 4.380 | +14,2% | +71,8% |
| Madrid | 3.820 | +10,6% | +22,3% |
| País Vasco | 3.460 | +7,1% | +18,4% |
| Canarias | 2.890 | +13,5% | +48,7% |
| Cataluña | 2.810 | +8,9% | −3,2% |
| Cantabria | 2.210 | +6,4% | +5,1% |
| Andalucía | 2.090 | +9,8% | +11,2% |
| Navarra | 2.050 | +5,3% | −2,8% |
| La Rioja | 1.840 | +4,2% | −8,6% |
| C. Valenciana | 1.810 | +11,7% | −15,4% |
| Aragón | 1.720 | +6,1% | −10,2% |
| Asturias | 1.680 | +3,9% | −13,7% |
| Galicia | 1.590 | +5,8% | −7,4% |
| Murcia | 1.420 | +9,3% | −24,1% |
| Castilla y León | 1.310 | +4,7% | −16,3% |
| C.-La Mancha | 1.080 | +5,2% | −28,9% |
| Extremadura | 890 | +3,1% | −19,8% |
Consejo práctico:
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¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
Palma y Málaga lideran las subidas en 2026 con crecimientos superiores al 15%, mientras Badajoz registra el menor avance con un +2,8% y las grandes capitales se consolidan como los mercados más tensionados.
A escala de ciudad, las diferencias son todavía mayores. Estas son las principales capitales ordenadas de mayor a menor variación interanual, comparando el primer trimestre de 2025 y 2026:
| Ciudad | €/m² (Q1 2026) | Variación interanual |
| Palma de Mallorca | 4.710 | +16,8% |
| Málaga | 3.980 | +15,3% |
| Alicante | 2.940 | +14,1% |
| Valencia | 2.680 | +13,9% |
| Madrid | 4.130 | +12,4% |
| Sevilla | 2.450 | +10,7% |
| Bilbao | 3.210 | +8,2% |
| Barcelona | 4.090 | +7,6% |
| Zaragoza | 1.870 | +6,9% |
| Valladolid | 1.620 | +5,1% |
| Oviedo | 1.590 | +3,4% |
| Badajoz | 960 | +2,8% |
- Nota importante: Málaga es el gran protagonista de este ciclo. Desde 2015 acumula una subida superior al 80 % y ya compite en precio con Madrid y Barcelona. Esto se debe a la combinación de la demanda nacional e internacional, auge del teletrabajo y un mercado de alquiler turístico que presiona los precios sin parar.
¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
El precio sube por la confluencia de tres fuerzas: España construye menos de la mitad de las viviendas que necesita, el crédito hipotecario se ha abaratado tras las bajadas del BCE y la demanda inversora, nacional y extranjera, sigue creciendo sin freno.
La evolución del precio de la vivienda de segunda mano sigue en auge porque existen varios factores que actúan a la vez, todos en la misma dirección:
1. Escasez de obra nueva y trasvase a segunda mano
España construye hoy unas 110.000 viviendas nuevas al año, necesitando unas 250.000; en 2007 se visaban más de 860.000 viviendas. Este desajuste estructural de 2026 se debe a lo siguiente:
- Escasez y precio del suelo finalista.
- Falta de mano de obra cualificada en construcción.
- Plazos de licencias urbanísticas que en algunas ciudades superan los 3 años.
2. Tipos de interés y acceso a una hipoteca
El euríbor tocó el 4,2% en octubre de 2023, lo cual enfrió la demanda hipotecaria durante varios trimestres. Sin embargo, desde junio de 2024, el BCE ha bajado tipos de forma progresiva.
En abril de 2026, el Euríbor marcaba por encima del 2,7%. Con el crédito más barato, la demanda se ha reactivado. El problema ya no es el coste de la hipoteca, sino el ahorro previo:
- La normativa exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos.
- En ciudades caras, reunir entre 30.000€ y 60.000€ de entrada sigue siendo el principal obstáculo, especialmente para compradores jóvenes.
3. Demanda de inversión y compra de no residentes
Los compradores extranjeros representan cerca del 15% de todas las compraventas en España, un máximo histórico según el Consejo General del Notariado.
A esto se suma la inversión doméstica. Con los depósitos bancarios todavía por debajo de la inflación, comprar para alquilar sigue siendo muy atractivo.
- Nota importante: El rendimiento bruto del alquiler residencial oscila entre el 4% y el 7% anual según la zona. Compruébalo tú mismo con la calculadora de Housfy para saber la rentabilidad de tu alquiler, de uso gratuito y online.
Con el mercado en máximos históricos y la demanda sin señales de aflojar, muchos propietarios están aprovechando este momento para vender.
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Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
BBVA, CaixaBank y Tinsa coinciden en que los precios seguirán subiendo entre un 7% y un 10% en 2026, moderándose al 4-6% en 2027 a medida que la asequibilidad limite el acceso a la compra.
El consenso es claro; los precios seguirán subiendo, aunque a un ritmo más moderado conforme la asequibilidad actúe como freno natural.
- BBVA Research prevé un crecimiento del 10,2% para el conjunto de 2026, revisando al alza su estimación anterior del 7%. Para 2027, espera una moderación hacia el 5-6%.
- CaixaBank Research maneja un escenario central de 7-8% para 2026, con riesgos a la baja vinculados a una posible desaceleración en la eurozona. Para 2027 anticipa el 4-5%.
- Tinsa registra una variación interanual del 7,8% en el primer trimestre de 2026 y anticipa tendencia positiva al menos durante los próximos cuatro trimestres. Las zonas costeras y las ciudades universitarias serán los mercados más dinámicos en 2027.
Si estás en proceso de decidir si comprar, toda esta información tiene un impacto directo en cuánto vas a pagar y cuándo. Hablar con un agente inmobiliario que conozca bien el mercado local puede marcar la diferencia entre comprar bien o pagar de más.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cuál es el precio medio de la vivienda usada en España en 2026?
El precio medio de oferta es de 2.748 €/m² según Idealista (abril 2026), con una subida del +16,9% interanual. El precio medio de transacción, lo que se firma ante notario, es de 2.366 €/m² según el Colegio de Registradores (Q1 2026).
¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda usada en 2026?
Todos los indicadores estructurales apuntan a que sí: la oferta sigue siendo insuficiente, la demanda, incluyendo la extranjera, se mantiene activa y la obra nueva no crece al ritmo necesario. Sin un cambio de ciclo en alguno de estos factores, las subidas tienen recorrido.
