Según el Índice de Precios de Idealista, la evolución del precio de la vivienda de segunda mano en España vuelve a batir su récord en julio de 2026 con 2.933€/m² de media nacional.
Eso supone un incremento del 13,1% interanual, del 3,3% en los 3 últimos meses y un +0,6% con respecto a junio. Pero el titular ya no es la subida. Es dónde se produce:
- Madrid capital sube apenas un 3,1% interanual y lleva 3 meses bajando en términos absolutos.
- Ciudad Real, la provincia más barata de España, es la capital que más se encarece (+21,8%).
El mercado a 2 velocidades del que hablábamos hace un trimestre ya no es una previsión, es la foto del mes.
Lo más importante de este artículo:
- La vivienda de segunda mano marcó un nuevo máximo histórico en julio de 2026, 2.933€/m² (+13,1% interanual), según Idealista.
- Todas las comunidades suben y 49 de las 50 provincias también. La única excepción del país es Ourense (-5%).
- El mapa se ha invertido; Madrid (+3,1%) y San Sebastián (+3,9%) están entre las capitales que menos suben, mientras Ciudad Real (+21,8%) y Salamanca (+21,6%) encabezan las subidas.
- Las diferencias territoriales siguen siendo extremas; de 5.575€/m² en Baleares a 1.052€/m² en Extremadura, y hasta 854€/m² en la provincia de Ciudad Real.
- La escasez de obra nueva (unas 110.000 viviendas frente a las 250.000 necesarias) sigue siendo el motor estructural de fondo.
Idealista actualizó en julio de 2026 la metodología de su índice y la aplicó de forma retroactiva a toda la serie, por lo que los datos actuales no son directamente comparables con los publicados antes de esa fecha.
En este artículo aprenderás:
- Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005–2026)
- Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
- ¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
- ¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
- Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿Qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005-2026)
Tras caer casi un 30% desde la burbuja inmobiliaria de 2007 hasta el suelo definitiva de 2013, la evolución del precio de la vivienda de segunda mano ha encadenado una década de subidas que en 2026 bate récord tras récord.
2 décadas de mercado inmobiliario no se resumen fácilmente. Pero hay 6 momentos clave que explican el porqué de esta evolución del precio de la vivienda de segunda mano.
| Año | €/m² medio | Variación anual | ¿Qué pasó? |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2.218 | +10,1% | Pico de la burbuja |
| 2013 | 1.557 | −7,3% | Suelo del ciclo bajista |
| 2019 | 1.856 | +4,8% | Recuperación consolidada |
| 2022 | 2.041 | +8,7% | Boom post-pandemia |
| 2024 | 2.174 | +6,2% | Nuevos máximos históricos |
| Julio 2026 | 2.933 | +13,1% | Nuevo récord de la serie de Idealista |
La burbuja inmobiliaria y el pico de precios (2005-2007)
Entre 2000 y 2007, el precio de la vivienda se multiplicó por 2,2 en España. Los motivos eran conocidos:
- Tipos de interés muy bajos tras la entrada en el euro.
- Hipotecas al 100%, o más, en función del valor de tasación.
- Una política de precios del suelo que generaba expectativa de incremento constante indefinido.
El pico llegó en el cuarto trimestre de 2007; 2.218€/m² de media nacional. En Madrid y Barcelona, algunas zonas superaban los 4.000€/m².
La caída: Crisis financiera y ajuste del mercado (2008-2013)
La quiebra de Lehman Brothers en 2008 cortó el grifo del crédito hipotecario de golpe. Lo que vino después fue la mayor corrección de precios de la historia inmobiliaria española.
- 22 trimestres consecutivos de caídas de precio.
- Ajuste total: −29,8% en precios totales según el Índice de Precios de la Vivienda del INE.
- En zonas con exceso de stock, Castellón, Murcia, costa valenciana… la caída superó el 40%.
Se tocó hondo en el segundo trimestre de 2013, con una media nacional de 1.557€/m².
Consejo práctico:
Coincidiendo con el precio más bajo del mercado, el Gobierno eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF el 1 de enero de 2013, que hasta entonces permitía desgravar hasta el 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, con un límite de 9.040€ anuales.
La recuperación gradual (2014-2019)
La vuelta a la senda alcista fue lenta y muy desigual. Madrid y Barcelona lideraron el rebote desde 2014, impulsadas por 3 factores:
- Demanda embalsada de compradores que habían esperado al suelo de precios.
- Inversión extranjera masiva, especialmente en Baleares, Costa del Sol y Canarias.
- Tipos de interés en mínimos históricos durante todo el período.
En 6 años, el precio medio subió de 1.557€/m² a 1.856€/m². Un 19,2 % acumulado, con crecimientos anuales de entre el 3% y el 7%.
El impacto del COVID y el boom post-pandemia (2020-2023)
La pandemia apenas dejó huella en los precios. El confinamiento paralizó las compraventas en 2020, pero el ajuste fue mínimo; una bajada del 1,4 % en el acumulado anual.
Lo que vino después sorprendió a todos. El ahorro forzoso y un cambio profundo en las preferencias habitacionales dispararon la demanda:
- Más metros cuadrados y terraza o jardín.
- Alejamiento de los centros urbanos.
- Auge de ciudades medianas: Málaga, Valencia, Alicante, Bilbao…
En 2022, el precio subió un 8,7 % interanual. El mayor ritmo desde la burbuja de 2007.
Máximos históricos (2024-2026)
En 2024 ocurrió algo que nadie había visto desde hacía casi 2 décadas; el precio medio de la vivienda de segunda mano superó en cifras totales el máximo de 2007.
A cierre de 2024 se registraron 2.174€/m² de media nacional según el INE, un 3,2% por encima del pico histórico anterior.
Lejos de aflojar, en 2025 y 2026 el ritmo se ha mantenido en doble dígito mes tras mes. En julio de 2026 el precio de oferta ha alcanzado los 2.933€/m², un +13,1% interanual, el nivel más alto de toda la serie de Idealista.
Y no es un dato aislado; el precio ha subido un 3,3% solo en los tres últimos meses y un 0,6% respecto a junio. Es decir, sigue acelerando en el corto plazo aunque el mapa territorial esté cambiando por completo.
Este comportamiento se apoya además en una subida interanual del conjunto del mercado del 12,9% en el arranque del año según el INE, tal y como analizamos en nuestro artículo sobre el precio de la vivienda en España en 2026.
Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
Baleares sigue liderando con 5.575€/m² frente a los 1.052€/m² de Extremadura, pero la subida ya no está donde estaba: Cantabria (+18,2%) y Castilla-La Mancha (+16,1%) crecen más de tres veces más rápido que Baleares (+5,3%) o Madrid (+8%).
La media nacional no cuenta la historia completa. En Baleares el metro cuadrado supera los 5.500€. En Extremadura no llega a 1.100€. La diferencia es de más de 5 a 1.
Pero lo relevante este mes no es dónde es más cara la vivienda, sino dónde sube más rápido. Todas las comunidades encarecen la vivienda usada, y el reparto de las subidas ha girado hacia el norte peninsular y el interior.
Estos son los precios actualizados de julio de 2026 por Comunidad Autónoma:
| Comunidad Autónoma | Variación interanual (julio 2026) |
|---|---|
| Cantabria | +18,2% |
| Castilla-La Mancha | +16,1% |
| Asturias | +15,4% |
| Aragón | +14,7% |
| Región de Murcia | +14,5% |
| Cataluña | +13,0% |
| Castilla y León | +12,5% |
| País Vasco | +11,7% |
| Galicia | +10,9% |
| Navarra | +10,9% |
| Andalucía | +10,8% |
| C. Valenciana | +10,6% |
| Extremadura | +9,4% |
| La Rioja | +9,3% |
| Madrid | +8,0% |
| Canarias | +7,8% |
| Baleares | +5,3% |
En cuanto al precio por metro cuadrado, el ranking apenas cambia: Baleares (5.575€/m²) se mantiene como la comunidad más cara, seguida de Madrid (5.135€/m²), País Vasco (3.748€/m²), Canarias (3.357€/m²), Cataluña (3.091€/m²) y Andalucía (2.925€/m²).
En el otro extremo, las más económicas son Extremadura (1.052€/m²), Castilla-La Mancha (1.154€/m²) y Castilla y León (1.377€/m²).
Fíjate en el detalle:
- Las dos comunidades más caras, Baleares y Canarias, son también las que menos suben (+5,3% y +7,8%), y Madrid se ha sumado al grupo con un +8%. Los precios han crecido tanto en estos mercados que empiezan a encontrar su techo, mientras la cornisa cantábrica y el interior concentran ahora las mayores subidas.
Consejo práctico:
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Por provincias: 49 de las 50 suben
A escala provincial la foto es todavía más contundente: 49 de las 50 provincias españolas cierran julio por encima del año anterior. La única que baja es Ourense (−5%).
Las mayores subidas provinciales:
| Provincia | Variación interanual (julio 2026) |
|---|---|
| Toledo | +20,5% |
| València | +18,4% |
| Cantabria | +18,2% |
| Zaragoza | +17,3% |
| Sevilla | +17,1% |
Por comparación, Barcelona sube un 12,1% y Madrid, un 8%.
En precio, Baleares (5.575€/m²) es la provincia más cara, por delante de Madrid (5.135€/m²), Guipúzcoa (4.633€/m²), Málaga (4.272€/m²), Vizcaya (3.57 €/m²), Santa Cruz de Tenerife (3.516€/m²) y Barcelona (3.504€/m²).
Las más económicas; Ciudad Real (854€/m²), Teruel (876€/m²), Jaén (886€/m²) y Cuenca (895€/m²).
¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
Julio confirma el vuelco; todas las capitales suben, pero las que tiran del carro son las medianas del interior como Ciudad Real (+21,8%) mientras Madrid (+3,1%) y San Sebastián (+3,9%) se quedan a la cola. Es la prueba más visible de un mercado a 2 velocidades.
A escala de ciudad, la fotografía de julio de 2026 es reveladora. Todas las capitales analizadas por Idealista suben respecto a hace un año. Pero las que más se disparan ya no son las de siempre.
Estas son las capitales con mayores subidas interanuales en julio de 2026:
| Capital | Variación interanual (julio 2026) |
|---|---|
| Ciudad Real | +21,8% |
| Salamanca | +21,6% |
| León | +19,9% |
| Ávila | +17,9% |
| Oviedo | +17,3% |
En el lado opuesto, las capitales que menos suben son Melilla (+0,9%), Cuenca (+2,4%), Madrid (+3,1%) y San Sebastián (+3,9%).
Y aquí llega el dato que mejor resume el momento del mercado; los grandes mercados se han frenado en seco. Tras años de subidas de doble dígito, así se comportan hoy:
| Gran mercado | Variación interanual (julio 2026) |
|---|---|
| Bilbao | +10,6% |
| Sevilla | +10,4% |
| Valencia | +8,0% |
| Málaga | +6,9% |
| Barcelona | +6,8% |
| Alicante | +6,6% |
| Palma | +5,8% |
| San Sebastián | +3,9% |
| Madrid | +3,1% |
En precio absoluto, Madrid se sitúa en 6.547€/m² y Barcelona en 5.449€/m². San Sebastián sigue siendo la capital más cara de España con 6.590€/m², mientras que Zamora es la más económica (1.423€/m²), seguida de Jaén (1.43 €/m²) y Lleida (1.490€/m²).
- Nota importante: El caso de Madrid ya no es solo desaceleración. La capital cerró julio con una caída del 0,4% respecto a junio y un descenso del 1,1% en el último trimestre, situándose un 1,1% por debajo de su máximo histórico, alcanzado en abril de 2026 con 6.619 €/m². Sigue siendo un +3,1% más cara que hace un año, pero el punto de inflexión ya ha llegado al mercado más grande de España.
¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
El precio sube por 3 fuerzas; España construye menos de la mitad de las viviendas que necesita, el crédito hipotecario se ha abaratado y la demanda inversora, nacional y extranjera, sigue creciendo pero sin estar en las grandes capitales.
La evolución del precio de la vivienda de segunda mano sigue en auge porque existen varios factores que actúan a la vez, todos en la misma dirección.
- La novedad de 2026 es que esa demanda empieza a redistribuirse desde las grandes ciudades hacia mercados más asequibles.
1. Escasez de obra nueva y trasvase a segunda mano
España construye hoy unas 110.000 viviendas nuevas al año, cuando necesitaría cerca de 250.000; en 2007 se visaban más de 860.000 viviendas. Este desajuste estructural se debe a lo siguiente:
- Escasez y precio del suelo finalista.
- Falta de mano de obra cualificada en construcción.
- Plazos de licencias urbanísticas que en algunas ciudades superan los 3 años.
2. Tipos de interés y acceso a una hipoteca
El euríbor tocó el 4,2% en octubre de 2023, lo cual enfrió la demanda hipotecaria durante varios trimestres. Desde entonces, la moderación del crédito, salvo la subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) en junio, ha reactivado la demanda.
El problema para muchos compradores ya no es tanto el coste de la hipoteca, sino el ahorro previo y el precio de partida:
- La normativa exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos.
- En ciudades caras, reunir entre 30.000€ y 60.000€ de entrada sigue siendo el principal obstáculo, especialmente para compradores jóvenes.
Esto explica exactamente lo que muestran los datos de julio; la demanda expulsada de Madrid, Barcelona o Palma por los precios se está redirigiendo hacia Toledo, Zaragoza, Ciudad Real o Salamanca. No es que se compre menos, es que se compra en otro sitio.
3. Demanda de inversión y compra de no residentes
Los compradores extranjeros representan aproximadamente entre el 13% y el 18% de todas las compraventas en España, un máximo histórico según este artículo de El Economista.
A esto se suma la inversión doméstica. Aun con la rentabilidad del alquiler algo más ajustada, comprar para alquilar sigue siendo más atractivo que muchas alternativas de ahorro.
- Nota importante: El rendimiento bruto del alquiler residencial oscila entre el 4% y el 7% anual según la zona. Compruébalo tú mismo con la calculadora de Housfy para saber la rentabilidad de tu alquiler, de uso gratuito y online.
Con el mercado en máximos históricos y la demanda sin señales de aflojar, muchos propietarios están aprovechando este momento para vender.
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Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿Qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
El consenso sigue apuntando a subidas para el conjunto de 2026, pero con un matiz que ya se está cumpliendo; los grandes mercados se estabilizan e incluso corrigen, mientras las zonas más accesibles mantienen el ritmo.
El mensaje de fondo no cambia; los precios seguirán subiendo a nivel nacional. Lo que confirma julio de 2026 es una divergencia territorial cada vez más marcada.
- Idealista venía describiendo un mercado a «2 velocidades«. Su portavoz, Francisco Iñareta, no descartaba «caídas puntuales de precio en las grandes capitales a final de 2026«. Los datos de julio muestran que ese escenario ya se está materializando en Madrid, que acumula tres meses a la baja desde su máximo de abril.
- Tinsa apunta en la misma dirección desde otro ángulo; la vivienda en la costa sube un 13,5% y el esfuerzo de compra alcanza ya el 40% de la renta familiar, un nivel que actúa como freno natural de la demanda en los mercados más tensionados.
- BBVA Research y CaixaBank Research mantienen escenarios de crecimiento para el conjunto de 2026, con una moderación progresiva hacia 2027 conforme la asequibilidad siga apretando.
En resumen; subidas sostenidas a nivel nacional, pero con las grandes ciudades enfriándose antes que el resto. Para quien compra o vende, saber en qué lado de esa balanza está su mercado local es más importante que nunca.
Si estás en proceso de decidir si comprar, toda esta información tiene un impacto directo en cuánto vas a pagar y cuándo. Hablar con un agente inmobiliario que conozca bien el mercado local puede marcar la diferencia entre comprar bien o pagar de más.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cuál es el precio medio de la vivienda usada en España en 2026?
El precio medio de oferta es de 2.933€/m² según idealista (julio de 2026), con una subida del +13,1% interanual. Es el nivel más alto de toda su serie histórica.
Este es el precio al que se anuncian las viviendas; el precio medio de transacción, lo que se firma ante notario, es de 2.366€/m² según el Colegio de Registradores (dato del primer trimestre de 2026).
¿Dónde sube más el precio de la vivienda de segunda mano ahora mismo?
Ya no en las grandes capitales. En julio de 2026, las mayores subidas se dan en Ciudad Real (+21,8%), Salamanca (+21,6%) y León (+19,9%), mientras Madrid se queda en un +3,1% y Barcelona en un +6,8%.
Por provincias, Toledo (+20,5%) lidera las subidas y Ourense (−5%) es la única del país donde el precio baja.
¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda usada en 2026?
A nivel nacional, todos los indicadores estructurales apuntan a que sí; la oferta sigue siendo insuficiente, la demanda (incluida la extranjera) se mantiene activa y la obra nueva no crece al ritmo necesario.
La diferencia es que el mercado va a 2 velocidades; mientras las zonas más asequibles siguen creciendo con fuerza, los grandes mercados como Madrid ya han empezado a corregir, con caídas mensuales y trimestrales desde su máximo de abril de 2026.
Sin un cambio de ciclo en los factores de fondo, las subidas mantienen recorrido en buena parte del país, pero no en todas partes por igual.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
