Además de los gastos básicos de compra, debes tener en cuenta que existe una serie de impuestos al vender una casa. Sigue leyendo y descubre cuáles son y cómo ahorrar lo máximo posible en la venta de tu inmueble.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?
En el momento de vender tu vivienda, además del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD, para pisos nuevos) o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP, para pisos usados), los gastos de notaría, registro, tasación e hipoteca, también tendrás que hacer frente a otros impuestos como el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), la Plusvalía Municipal (IIVTNU) y el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles (IBI).
IIVTNU o Plusvalía Municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo cobra la administración local y grava el incremento de valor del terreno.
Por tanto, cada ayuntamiento tiene unos tipos impositivos y unos coeficientes de incremento de valor diferentes, de manera que el total a pagar en impuestos para vender una vivienda variará según la localidad o Comunidad Autónoma en la que se halle el inmueble.
¿Cómo calcular la Plusvalía?
Para calcular la Plusvalía Municipal necesitas saber los siguientes datos:
- Valor catastral
- Años que llevas siendo el propietario de la vivienda
- Coeficiente de incremento del municipio del inmueble
- Porcentaje de tributo que haya definido tu ayuntamiento
Lo más habitual es que cuentes con un plazo de 30 días hábiles para hacer el pago de este impuesto.
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IRPF o Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas
Uno de los principales impuestos al vender una casa es el IRPF, que proviene de las ganancias obtenidas en la venta de la vivienda, y el cual debe constar en la Declaración de la Renta.
Esta tasa es para las personas residentes en España, y en el caso contrario, se pagará el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
¿Cómo calcular el IRPF?
Para calcular el IRPF de venta vivienda, se tiene en cuenta la diferencia entre el precio inicial por el cual compraste el inmueble y su precio final de venta.
- Gastos de compraventa: Tendrás que calcular los impuestos de plusvalía municipal y los honorarios de inmobiliaria.
- La compra de la casa: Podrás sumar todos los gastos de la venta, desde los gastos de la hipoteca, la notaría, el IVA, IAJD, hasta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además, deberás incluir los gastos de reformas o reparaciones que hayas tenido al comprar tu vivienda.
Pasos a seguir para calcular el IRPF
Para calcular el IRPF paso a paso deberás:
- Calcular el valor de transmisión: restando al precio de venta de tu casa los gastos y tributos propios de la operación
- Calcular el valor de adquisición de tu vivienda: sumando al precio que pagaste cuando la adquiriste las inversiones y los gastos e impuestos que pagaste
- . Calcular la ganancia patrimonial: restando el valor de transmisión y ell de adquisición, de manera que se pueden dar tres situaciones:
- Resultado positivo: Tendrás que pagar IRPF.
- Resultado negativo: Deberás declarar la venta, pero no pagar el IRPF.
- Resultado igual a cero: No tendrás que pagar el IRPF.
- Multiplicar por el tipo impositivo correspondiente: Si la ganancia patrimonial te deduce un valor positivo, debes multiplicarlo por el tipo impositivo que corresponda según tu tramo de ganancias:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Entre 200.000 euros y 300.000: 27%
- Superiores de 300.000 euros: 28%
Estos porcentajes se aplican de forma progresiva, de manera que a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; y entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y así sucesivamente.
Exenciones para no pagar el IRPF
Sin embargo, existen exenciones en el IRPF que pueden permitirte no tener que pagar el impuesto:
- Exención por reinvertir en vivienda habitual
- Exención por ser mayor de 65 años y vender tu vivienda habitual o contratando una renta vitalicia
- Exención por entregar la vivienda en dación de pago
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IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles
Según la ley, el IBI debe pagarlo todo propietario de una vivienda a su Ayuntamiento a fecha 1 de enero de ese año, por tanto, si vendes tu casa pasado fin de año, serás tú quien tenga que pagar la cuota del impuesto. Aunque cabe decir que se trata de una tasa con la que se pueden negociar modificaciones entre ambas partes antes de firmar el contrato. Lo más habitual es que el gasto se divida proporcionalmente dependiendo del tiempo que cada parte ha tenido el inmueble.
¿Cómo calcular el IBI?
Para calcular el IBI, debes consultar cuál es el coeficiente que aplica tu municipio (lo puedes consultar en la página web de tu ayuntamiento municipal) y cuál es el valor catastral de tu inmueble, y multiplicarlos. Por tanto, la fórmula para calcular el IBI es:
Valor catastral de la vivienda x coeficiente del municipio = cuota anual del IBI
Atención. ⚠️ El IBI está limitado por el gobierno central a fin de que no sea excesivo, con lo cual, a pesar de ser diferente en cada municipio, el coeficiente siempre oscilará entre el 0,4 y el 1,3%.
Deducciones para el IBI
Los casos en los que podrás tener una deducción del IBI son:
- Si la vivienda a vender es de protección oficial, los 3 primeros años tendrá una bonificación del 50%.
- Si se trata de un bien rústico de cooperativas agrarias, tendrá un descuento del 95%.
- Si eres familia numerosa.
- Si tienes diversidad funcional
- Si el inmueble es de interés municipal.
Eso sí, debes tener en cuenta que en estos tres últimos casos la bonificación variará según tu ayuntamiento municipal.
Como has podido ver, al vender una casa se pasa por bastantes impuestos que son difíciles de esquivar, razón por la cual la mejor opción es consultar a expertos inmobiliarios para que te aconsejen y ayuden con estas gestiones. En Housfy podrás encontrar todo un asesoramiento y seguimiento de principio a fin, encargandonos de las gestiones y estando siempre en contacto, además de intentar ahorrar el máximo dinero, vendiendo tu piso más rápido y economizando las comisiones de agencias inmobiliarias.
