Cómo calcular la plusvalía municipal en Sevilla

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El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o, más conocido como plusvalía municipal, es un tributo al que tendrás que hacer frente si estás en proceso de donar, heredar o vender una vivienda. El Real Decreto Ley-26/2021 del 8 de noviembre es el que afecta al cálculo de este impuesto. No obstante, son las propias Comunidades Autónomas las que detallan cada procedimiento, así pues, si estás interesado en vender piso en Sevilla, te preguntarás cómo se calcula la plusvalía municipal en la ciudad andaluza. Sigue leyendo este artículo porque te contamos todas las claves para calcularla con éxito.

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¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es como se conoce al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto de carácter municipal que principalmente grava el incremento de valor de los terrenos en el momento en el que se transmite la propiedad. Es decir, en cualquier procedimiento de traspaso de vivienda, debes hacerte cargo de este impuesto. 

Por lo tanto, no tenemos que confundirnos ya que, no grava el aumento de precio del inmueble en sí, sino que lo hace respecto al terreno en el que está edificado. Y es el vendedor el responsable de abonarlo. En el caso de una herencia, será el heredero y, finalmente, si se trata de una donación, será el donatario.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal en Sevilla?

En primer lugar, hay que aclarar que si la vivienda se encuentra en la capital, hay que pagar el impuesto al Ayuntamiento de Sevilla. Si, por el contrario, el inmueble está en algún pueblo o alrededores de la provincia de Sevilla, se tiene que abonar al OPAEF.

Para pagarlo, hay que ir al Ayuntamiento o al OPAEF con la documentación del inmueble, ya sea de venta, herencia o donación. El plazo máximo es de 30 días en caso de venta o donación, y de 6 meses si se trata de una herencia.

Factores a tener en cuenta: plusvalía municipal Sevilla

Para el cálculo de la plusvalía municipal en Sevilla hay diferentes aspectos que influyen. Son los siguientes:

  • Valor catastral. Es necesario saber el valor catastral del suelo. Se hace la diferencia del valor catastral del suelo en el momento de la compra en comparación con el de la venta. Una de las maneras de conocer este dato, es gracias al recibo de pago del IBI.
  • Años transcurridos. Ligado a un periodo impositivo de máximo 20 años.
  • Tipo impositivo. En Sevilla es de 26,8%.
  • Coeficiente de incremento. Que, en Sevilla son los siguientes.
    • Hasta 5 años es de 2,5%
    • Entre los 5 y los 10 años es de 3,5%
    • Entre los 10 y los 15 años es de 3,2
    • Hasta los 20 años es de 3%

¿Cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal en Sevilla?

Con la implementación del Real Decreto-Ley 26/2021, se establecieron dos fórmulas de cálculo del impuesto. Por un lado, la llamada objetiva y por otro, la de valor real. El contribuyente puede elegir la que sea más beneficiosa para él. Por lo tanto, a continuación, veremos cómo calcular cada una. 

Método objetivo

Es el más sencillo de calcular. Tienes que multiplicar el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente al número de años que hayas tenido en propiedad la vivienda, es decir, el objeto de tributación. Los coeficientes son los establecidos por el Real Decreto.

Valor catastral x número de años = Base imponible

Una vez multiplicado el valor del suelo por el coeficiente, obtenemos la base imponible, a la que se le aplica el porcentaje impuesto, en el caso de Sevilla, de 26,8%. 

Base imponible x Tipo Impositivo (26,8%)

Los coeficientes son los siguientes:

  • Menos de un año = 0,14
  • 1 año = 0,13
  • 2 años = 0,15 
  • 3 años = 0,16
  • 4 años = 0,17
  • 5 años = 0,17
  • 6 años = 0,16
  • 7 años = 0,12
  • 8 años = 0,10
  • 9 años = 0,09
  • 10 años = 0,08
  • 11 años = 0,08
  • 12 años = 0,08
  • 13 años = 0,08
  • 14 años = 0,10
  • 15 años = 0,12
  • 16 años = 0,16
  • 17 años = 0,20
  • 18 años = 0,26
  • 19 años = 0,36
  • 20 años = 0,45

Método de valor real

Si decidimos calcular la plusvalía municipal en Sevilla mediante el valor real, deberemos seguir los siguientes pasos:

  • Calcular la ganancia patrimonial. Es decir, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión.
  • Base imponible. Multiplicar la ganancia patrimonial por el porcentaje sobre el valor total del activo del valor del suelo.
  • Aplicar el Tipo Impositivo. Finalmente una vez tenemos la base imponible lo multiplicamos por el Tipo Impositivo, que en Sevilla es de 26,8%.

Precio de venta – Precio de compra = Ganancia patrimonial

Ganancia patrimonial x Porcentaje del valor del suelo = Base Imponible

Base Imponible x Tipo impositivo (26,8%) = Precio plusvalía municipal

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