No debería ser así, pero a veces uno no queda muy contento con la hipoteca que ha firmado. Puede que en su día no tuvieras otra alternativa y que no estés de acuerdo con las condiciones de la hipoteca. Quizás quieras menos vinculaciones, o puede que quieras pagar un tipo de interés más bajo. Sea como sea, el mercado hipotecario te ofrece la posibilidad de cambiar de banco y, mejorar hipoteca y las condiciones mediante la subrogación hipoteca. Hoy te contamos cómo hacerlo.
¿Qué es una subrogación hipoteca?
Una subrogación hipoteca no es más que un cambio de titularidad de un inmueble. Este cambio de titularidad puede ser del deudor o del acreedor.
Un cambio de deudor sucede en aquellos casos en los que una persona deja su hipoteca con las mismas condiciones al comprador. Es menos común que la subrogación de acreedor y suele hacerse para evitar pagar los gastos de constitución de una nueva hipoteca.
Por el contrario, la subrogación de acreedor es la más común de todas y la que nos interesa. Esta consiste en cambiar la titularidad del acreedor. O lo que es lo mismo, cambiar de banco para mejorar las condiciones de la hipoteca.
¿Qué pasos hay que seguir?
Para poder realizar un cambio de hipoteca tendremos que seguir las siguientes pautas:
- Obtener una oferta en firme: Quizás alguna entidad financiera no esté interesada en subrogar tu hipoteca. Dependerá tanto de tu perfil como del tipo de operación. Pero es indispensable encontrar un banco dispuesto a hacerlo para poder seguir adelante con el proceso.
- Presentar la oferta a tu entidad: Una vez hayas conseguido una oferta vinculante, la nueva entidad está obligada a presentarla a tu entidad actual. Ésta, tendrá 7 días para emitir un certificado de deuda pendiente. A partir de entonces, tendrá 15 días naturales para presentar una contraoferta que mejore las condiciones.
- Tomar una decisión: Una vez tengas la contraoferta de tu entidad sobre la mesa toca tomar una decisión. Quedarse con las nuevas condiciones o marcharse. Antes de la ley hipotecaria, si el banco mejoraba las condiciones estabas obligado a quedarte, pero ahora todo depende de ti.
¿Qué gastos implica la subrogación hipoteca?
Antes de tomar cualquier decisión debes saber que gastos conlleva realizar una subrogación hipoteca. Debes saber que, al tener que presentar una oferta formal, el nuevo banco tratará la subrogación como una operación completamente nueva.
¿Qué significa esto? Significa que van a estudiar la viabilidad de la operación y que para ello, la vivienda va a ser tasada de nuevo. Aunque muchos gastos asumen el gasto de la tasación no están obligados a hacerlo así que quizás toque pagar.
También debes de tener en cuenta que una subrogación hipoteca debe constar ante notario. Por ello, el cliente también deberá asumir los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría en caso de haberla.
¿Puede cobrarme algo mi antiguo banco al subrogarme?
Al hacer una subrogación hipoteca, debes tener en cuenta que tu antiguo banco podría cobrarte una comisión al respecto pero solo si se estipula en el contrato. La famosa comisión por subrogación consiste en el pago de un porcentaje de la cantidad subrogada a tu antigua entidad. Este porcentaje varía de un contrato a otro y puede llegar a ser de hasta un 2%. Por ello, antes de subrogar, es importante saber qué cláusulas tiene tu contrato y preguntarte si conviene o no cambiar de hipoteca, teniendo todos los factores en cuenta.
En el caso que subrogues una hipoteca de interés fijo, es probable que el banco aplique la comisión por riesgo de tipo de interés. Esta comisión sólo se puede aplicar en el caso que los intereses fijos actuales estén por debajo de los intereses fijos de tu contrato hipotecario.
¿Te ayudamos?
La subrogación hipoteca es una de las operaciones más prácticas si buscas mejorar las condiciones iniciales del préstamo hipotecario. Las ofertas de subrogación de hipotecas sin gastos, aunque no acaben realizándose, sirven para presionar a tu banco y conseguir mejores condiciones. Así uno podrá conseguir cambiar el plazo de amortización, los años de vida del préstamo, las vinculaciones o los tipos de interés.
Ya has visto que una la mejor subrogación hipoteca se debe analizar al detalle para saber si sale o no a cuenta. Para ello lo mejor es contar con un equipo de profesionales a tu lado para que te te acompañe durante el proceso. En Housfy, encontraremos el banco que podrá mejorar las condiciones de tu hipoteca y te asesoraremos para que cuando firmes quedes completamente satisfecho.
