Cuando queremos comprar un inmueble en una finca, nos podemos encontrar dos casos: que la finca sea de propiedad horizontal, o de propiedad vertical. Pero, ¿a qué hace referencia esta distinción y qué implicaciones tiene?
¿Qué es una propiedad horizontal?
Cuando hay varios inmuebles con distintos propietarios en un edificio, entonces hablamos de una propiedad horizontal. En este caso, tendrás que basarte en el régimen de propiedad horizontal, en el que existen las zonas comunes y tienes derecho de copropiedad sobre esas zonas, pero también existe el derecho de propiedad sobre el elemento privativo que es tu vivienda, en el que solo tú eres el dueño y tomas las decisiones pertinentes.
Al tener zonas comunes a compartir, tu piso es tuyo, pero también eres propietario de parte del edificio dónde vives y por tanto tienes una cuota de participación y tienes que contribuir a los gastos. Eso es la propiedad horizontal, las partes comunes que pertenecen a varios propietarios. Siempre se rigen por unos derechos y obligaciones, para garantizar la buena convivencia entre los vecinos.
La propiedad horizontal también se puede producir en una misma vivienda de un edificio, en ese caso habrá que hacer una reforma integral, con la previa aceptación de la comunidad de vecinos y el permiso de obras.
Las normativas y estatutos de la propiedad horizontal evitarán posibles problemas de convivencia entre los distintos propietarios que la posean.
Ley de propiedad horizontal
La ley de propiedad horizontal sirve para regular y garantizar la convivencia en la comunidad de vecinos, en ella se establecen cuáles son los principales derechos y obligaciones de los copropietarios del edificio. En todas las comunidades tiene que haber los siguientes cargos:
- La Junta de propietarios.
- El presidente.
- El secretario.
- El administrador.
Los dos últimos no es obligatorio que residan en la propiedad, pueden ser externos. Además, también es recomendable hacer unos estatutos en que se regulen las reglas y normativa, no es obligatorio pero puede ahorrar muchos problemas en el futuro. Una vez estén redactados, hay que elevar los estatutos a escritura pública para que tengan validez legal.
Por otro lado, habrá que hacer la escritura de la división horizontal donde aparecerán los elementos comunitarios y privativos del edificio, además de la cuota de participación de cada propietario. Este paso es obligatorio en el momento en que hay más de 4 vecinos en una propiedad.
¿Qué es una propiedad vertical?
Un edificio entero, donde todos los inmuebles son de una misma propiedad, es una propiedad vertical, es decir que no tienen gastos comunes ni existe una comunidad de propietarios. La propiedad vertical puede que sea una vivienda o local, que venden como una unidad.
Ya conoces los dos tipos de propiedades que existen, en la propiedad horizontal, que es lo que normalmente os encontraréis, hay que conocer bien que vecinos viven y normativas de la comunidad, cuotas a pagar, derramas pendientes, las instalaciones y los servicios, etc. Pero de eso ya lo trataremos en otro post.
En el caso de que seas un propietario de propiedad vertical, si quieres vender los inmuebles uno por uno, tendrás que crear unos coeficientes de cada propiedad, para especificar, en la nueva escritura del inmueble, el porcentaje que le pertenece, de la finca.
Infografía sobre la propiedad horizontal y vertical de Housfy.
Obligaciones en una propiedad vertical
En el caso de las propiedades verticales, el propietario o los propietarios tienen unas obligaciones que cumplir, las cuales se pueden resumir en estas dos: hacerse cargo de las obligaciones fiscales de la vivienda y conservar la propiedad en buen estado.
Así, de estas obligaciones destacan el pago de impuestos como el IVA, los tributos de recogida de basuras, el abono de los importes correspondientes por vados o permisos municipales, del IBI y de los servicios de alumbrado público. Además, otra de las obligaciones es hacerse cargo del pago de las cantidades correspondientes a las obras de mejora que tengan que realizarse en la propiedad vertical.
¿Qué sucede si una propiedad vertical se vende?
Las propiedades verticales son una única propiedad formada por varios inmuebles, la cual en caso de venta de esta tendrá que tratarse de manera jurídica y fiscal con una única propiedad. Por lo tanto, si hablamos de un edificio de pisos que es una propiedad vertical, si se vende, debe venderse el edificio entero.
Pero si se quieren vende los pisos que forman la propiedad horizontal los pasos que se tendrán que seguir serán los siguientes:
- Realizar la creación de una propiedad de vecinos entre los propietarios de cada uno de los inmuebles en base a los estatutos correspondientes.
- Hacer el cálculo del coeficiente de participación de los inmuebles forman la propiedad vertical.
Una vez se completen estos dos pasos el edificio pasará a ser una propiedad horizontal y será tratada como tal en términos fiscales y jurídicos.
Si estás buscando comprar o vender una vivienda, en Housfy podemos ayudarte a dar el siguiente paso con tu vivienda. No dudes en ponerte en contacto con nuestros expertos inmobiliarios. ¡Estaremos encantados de ayudarte!
Es obligatorio crear unos estatutos?
¡Hola Raul! No, no es obligatorio que una comunidad tenga estatutos, aunque sí que es más que recomendable para evitar malentendidos y regular la convivencia entre los vecinos. Esperamos haber resuelto tu duda. Un saludo 🙂
Gracias por la informacion. Una duda. Estamos en una propiedad vertical varios vecinos en régimen de alquiler. No hay por tanto comunidad, estatutos…etc. ¿Podriamos llegar a un acuerdo particular con el propietario para usar una zona común para dejar un carrito de bebé?. Esta zona no molesta al tránsito, salidas o normal funcionamiento del edificio. Gracias y un saludo
¡Buenas tardes Luis! En principio si pero deberían estar conforme el resto de vecinos de la finca, aunque sean inquilinos, para que no pueda generar problemas de convivencia, ya que, no hay comunidad con normas constituida. ¡Un saludo!
Buenos dias. Tengo una vivienda en un tercer piso, es el último. El problema es que hay un desván comunitario del mismo tamaño adosado a mi vivienda. Para pasar a ese desván hay que atravesar mi casa por lo que se llama servidumbre de paso. Mi pregunta es, podria comprar ese desvan a la comunided de vecinos y añadirlo a mi vivienda? No tenemos el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal,ni estatutos . Somos un presidente y un secretario. Supongo que en su dia se registro la finca. Si fuera posible, por donde empezar? Muchas gracias.
¡Buenos días Sergio! En tu caso te recomendamos consultarlo con un asesor especialista para saber cómo proceder. ¡Un saludo!
de acuerdo al fenómeno de crecimiento poblacional por que hoy se desarrolla mas la vivienda de tipo vertical que horizontal
Muchas gracias Sara por tu comentario sobre este asunto, lo valoramos mucho 🙂
Hola buenas noches
Mi pregunta es: resido en un edificio de propiedad vertical , y todos pagamos una cuota segun mts 2 de cada apartamento. ¿ Como podria conseguir reducir la cuota pagada por mes sin que exista malos entendidos en la Junta Directiva convocada anualmente y se logre bajar cuota sin conflictos ni intereses ?
Hola Lulu, tendrías que hablar con el Administrador de la Finca o la comunidad de vecinos para llegar a un acuerdo y exponer los motivos que justifiquen una reducción de tu cuota. ¡Un saludo!
Vivienda horizontal planta 1.A quien corresponde terrado
Buenos días, Vivo en una casa de 2 pisos. tengo escritura del primer piso y la persona del segundo piso tambien. Mi casa osea el primer piso es propiedad horizontal?, o la casa en total es bifamiliar?
¡Buenas tardes Jorge! Si los 2 pisos no tienen gastos comunes y no hay comunidad, la propiedad es vertical. ¡Un saludo!
Un abogado me dice que pertenece a la planta 1 y que no se necesita nada que ya es obvio por ley .Pero aún así como no lo veo escrito en la escritura o no lo entiendo .Sigo dudando y por eso busco segunda opinión
¡Buenas tardes Carmen! Lo mejor es que detalles toda la información sobre tu propiedad a un asesor fiscal para que valore si la vivienda es horizontal. ¡Un saludo!
Nuestro caso es que no tenemos hecha la division horizontal.
Se trata de un edificio antiguo, anterior a 1960 y nunca hemos tenido porblema alguno a la hora de las derramas con ninguna de las obras realizadas. Ahora queremos arreglar las escaleras del edificio y la duda es ¿que participacion tienen los dos bajos del edificio?
Lo mismo para el resto de derramas, como tejado, fachada, patio de la comunidad, bien sea arreglos, limpieza o ambos inclusive.
Espero haber sido explicito.
Gracias de antemano.
Buenos días Joseba. El coeficiente de participación viene dado por la relación entre la superficie útil de la vivienda (en este caso los bajos) frente a la total del edificio. Es posible consultarla en la escritura del piso, pidiendo una nota simple del Registro de la Propiedad o bien a través de Catastro. Pero para ello es necesario que tengáis hecha la división horizontal. También deberás consultar con tus vecinos si tenéis hecho un estatuto en el que se haya establecido una participación a partes iguales. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
No tenemos nada de eso.
No sotros cremos que al formar parte de la estructura del edificio, si que tienen que participar.
Gracias por tu tiempo.
¡Buenos días Joseba! Lo mejor sería que también lo consultaras con un asesor inmobiliario especialista en estos asuntos para poder salir de dudas. ¡Un saludo!
Hola, soy propietaria de un local que forma parte de una propiedad horizontal junto a un bloque de dos pisos. Local y bloque son contiguos, y el local es independiente, no comparte partes comunes ni suministros ni entrada con el bloque. La pregunta es deberia segregar este local? (no se porque en su momento no se hizo) o en cualquier caso si quiero construir un piso sobre el local puedo hacerlo sin intervencion en la decision del resto de propietarios? Gracias y Saludos
¡Buenos días Gemma! Si estás pensando en segregar un local que constituye tu propiedad horizontal, en primer lugar deberás revisar con detalle la Ley de la Propiedad Horizontal. También, para segregarlo deberás contar con el acuerdo de los vecinos. ¡Un saludo!
Nos han sacado de algunas dudas que teniamos con respecto al tema .
¡Nos alegramos de haberos ayudado! ¡Un saludo!
Hola como estas .
Pregunto
Mi casa es un departamento interno
El terreno está dividido en
A1. La casa de adelante tiene entrada independiente con un pasillo al costado por donde se ingresa a los siguientes dpts
A 2👇
A2/1 el mío
A2/2 el de la vecina
A3. Dueña del anterior.
En el convenio de venta se especifica que ella compró el 50% de A2 que se sub dividió
Bueno la cosa es que ella al concretar la compra.cerro completamente el pasillo.
Siendo k ella compró el dpto. No el pasillo de uso común.
Si bien no me afecta en nada que lo haya cerrado.
Lo que yo quisiera saber es si tiene derecho o no a cerrar el pasillo
¡Buenos días Johanna! Si el pasillo no forma parte de su departamento y así consta en las escrituras de este, entonces no está autorizada a cerrarlo. Te recomendamos revisar la división que se hizo entre ambas viviendas con un asesor fiscal para que puedas saber cómo proceder en este caso. ¡Un saludo!
La casa de mi vecino tiene el acceso a su casa , por el patio elantero de la mia ,no figura esta servidunbre en ningun documento, pero siempre paso por ahi , tengo obligacion de darle paso? a las personas que habitan en el inmueble solo? o tambien a visitantes y paso de enseres ?
¡Buenos días Julio! En tu caso lo mejor sería que consultaras con un abogado experto en la materia, ya que se deberán revisar varios aspectos de ambas viviendas. ¡Un saludo!