¿Cómo funciona una provisión de fondos para una hipoteca?

Seguramente has oído hablar en algún momento de la provisión de fondos, es un método muy común y se usa en diversos sectores. Hoy nos centraremos en este concepto enfocándonos en pedir una hipoteca. ¿Qué es? ¿Cómo funciona? Hoy resolveremos estas preguntas y veremos algunos puntos claves para solicitar un préstamo.

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¿Qué es una provisión de fondos y para qué sirve?

Una provisión de fondos es una cantidad de dinero que se entrega al banco antes de contratar la hipoteca, para crear un fondo que pueda cubrir todos los gastos de la gestión y la aportación inicial. Este fondo se calcula una vez realizado el estudio de viabilidad, de ahí la entidad podrá estimar cuáles serán los gastos de la compraventa, que acostumbran a rondar el 10% del valor del inmueble.

En el caso de que los gastos se cubren con menos del dinero entregado, el banco te devolverá el dinero sobrante del fondo te devolverán el dinero una vez hayas firmado la escritura.

¿Cuáles son los gastos de contratar una hipoteca?

Comprar un piso y solicitar una hipoteca conlleva una serie de gastos y trámites, como veremos posteriormente, no todos los tendrá que asumir el titular. Pero antes de la ley hipotecaria de 2019, estos eran los gastos que se incluían en la provisión de fondos.

  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El IAJD supone de un 0,5 a un 1,5% del valor del inmueble, dependerá de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad. 
  • Comisión de Apertura. El coste de la comisión suele rondar el 0,25-3% del total del préstamo. El máximo que pueden cobrarte es un 3% y, como veremos en el siguiente apartado, solo en situaciones concretas. 
  • Registro de la Propiedad. El precio del registro dependerá del valor del inmueble. 
  • Tasación. El coste de una tasación es de 200-500€, es fundamental que acudas a una tasadora homologada para que sea viable. 
  • Gestoría. El precio de este servicio suele rondar los 150-300€.
  • Notaría. Los aranceles de la notaría están estipulados por ley y solo pueden dar un máximo de un 10% de descuento.

Además de estos gastos, también incluiríamos la aportación inicial, es decir, si nos van a conceder financiación al 80%, tendremos que sumar el 20% restante a los gastos mencionados. 

provisión de fondos

Contratar una hipoteca en 2021: ¿cuál es el fondo que te solicitarán?

Actualmente contratar una hipoteca no supone el mismo nivel de ahorro, ya que gran parte de los gastos los asume la entidad. Veamos qué sucede con los gastos de la hipoteca en 2021, tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo:

Gastos que asume la entidad bancaria

  • Registro de la Propiedad. 
  • Gestoría. 
  • Notaría. La entidad financiera tendrá que pagar el 50% de los gastos.
  • Tasación. El 27 de enero de 2021, el TJUE sentenció que los titulares de la hipoteca, ya no serán los responsables de pagar la tasación. 

Gastos que asume el titular de la hipoteca

  • Notaría. El titular tendrá que hacerse cargo de la mitad de los gastos notariales.
  • Impuesto de Actos Jurídicos. Tendrá que pagar la totalidad del IAJD.

Respecto a la comisión de apertura, en julio de 2020 el TJUE terminó declarando que era una práctica abusiva y que solo se admite si está argumentado el coste. Es decir, el banco tendrá que justificar el porqué de la comisión y cuáles son los gastos que tiene por abrir un préstamo con ellos.

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(1) VARIABLE: TAE Variable 0,949% / TIN Variable 0,55% + Euribor . Importe 150.000€. Plazo 30 años 360 cuotas de 452,9€. Importe total adeudado 163.066,17€. Cumpliendo condiciones de nómina domiciliada, 3 recibos de suministros básicos, seguro de vida y seguro del hogar contratado por la entidad bancaria. El coste puede fluctuar en función de subidas y bajadas del Euribor, con lo que la cuota y total adeudado pueden variar durante la vida del préstamo. Ejemplo calculado en base a Euribor a un año publicado en abril de 2022 en el B.O.E correspondiente al mes de abril del 2022 (+0,013%) y sistema de amortización francés.

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