Al vender piso, muchos propietarios descubren tarde que existe un impuesto municipal que puede afectar directamente al dinero que reciben tras la venta: la plusvalía municipal. Aunque no es tan conocido como el IRPF, este tributo puede suponer una suma considerable, y no siempre es obligatorio pagarlo.
En este artículo te explicamos en qué consiste, cuándo se paga, en qué casos puedes estar exento y qué ocurre si reinviertes en una nueva vivienda habitual. Todo lo que necesitas saber para vender un piso sin sorpresas.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo que cobra el ayuntamiento cuando transmites un inmueble urbano: ya sea por venta, herencia o donación.
Este impuesto grava el incremento de valor del terreno desde que lo adquiriste hasta que decides vender. No se basa en el precio de venta, sino en el valor catastral del suelo y en los años que han pasado entre la compra y la venta.
¿Quién paga la plusvalía al vender piso?
En una compraventa, el encargado de pagar la plusvalía municipal es siempre el vendedor. Es decir, si decides vender piso, tú eres quien debe liquidar el impuesto ante el ayuntamiento correspondiente.
Solo en el caso de las herencias o donaciones será la persona que recibe la propiedad quien asuma el pago.
¿Se paga siempre la plusvalía al vender piso?
No, y este es un punto muy importante. Existen varios supuestos en los que no tienes que pagar la plusvalía municipal al vender piso. Estos supuestos son:
No hay ganancia de venta
Si vendes el inmueble por un precio inferior al que lo compraste, no hay un incremento real de valor del terreno. En ese caso, no corresponde pagar plusvalía.
Desde 2021, tras una sentencia del Tribunal Constitucional, los ayuntamientos ya no pueden exigir este impuesto cuando no ha existido una ganancia. Para demostrarlo, bastará con aportar las escrituras de compra y venta.
Casos de exención
Además, existen ciertas situaciones en las que la ley contempla una exención del pago, como por ejemplo:
- Transmisiones entre cónyuges por divorcio.
- Aportaciones a la sociedad conyugal.
- Venta de inmuebles declarados de interés cultural.
- Daciones en pago de la vivienda habitual por impago de la hipoteca.
- Transmisión de propiedades que pertenecen a entidades estatales o benéficas.
Reclama la plusvalía municipal si ya la pagaste
Recuerda que se puede reclamar la plusvalía si consideras que el impuesto no se aplicó correctamente. El caso más habitual es haber pagado la plusvalía cuando en realidad no hubo una ganancia patrimonial.
Tienes un plazo de cuatro años para reclamar desde el momento en que realizaste el pago. Para ello, deberás presentar una solicitud de devolución ante el ayuntamiento, junto con la documentación que justifique tu reclamación (escrituras, tasaciones, etc.).
Si el ayuntamiento rechaza la devolución, aún puedes acudir a la vía judicial.
¿Qué ocurre si reinvierto el dinero en una vivienda habitual?
Muchos propietarios que planean vender piso se preguntan si están exentos de pagar la plusvalía si reinvierten ese dinero en la compra de otra vivienda habitual. La respuesta es no.
La reinversión en vivienda habitual sirve para reducir o eliminar el pago del IRPF sobre la ganancia patrimonial, pero no afecta a la plusvalía municipal. Este impuesto se rige por normas locales y se calcula con base en el valor del terreno, no en el uso que se le da al dinero obtenido por la venta.
Por tanto, aunque inviertas todo el importe en tu nueva casa, si hay incremento de valor catastral, tendrás que pagar la plusvalía municipal.
¿Cómo se calcula la plusvalía al vender piso?
Actualmente, existen calculadoras de plusvalía municipal que te ayudan a acercarte a la cifra, sino, siempre puedes elegir entre dos métodos de cálculo, y el ayuntamiento debe aceptar el que te sea más favorable:
- Sistema objetivo: Se basa en multiplicar el valor catastral del suelo por un coeficiente establecido por el ayuntamiento.
- Sistema real: Se calcula según la diferencia real entre el precio de compra y el de venta.
Esto permite ajustar mejor el impuesto a la realidad del mercado y, en muchos casos, pagar menos. Algunos ayuntamientos ofrecen simuladores online que te permiten estimar cuánto te tocaría pagar.
La plusvalía no debe echar para atrás la idea de vender tu piso
Cuándo vas a vender un piso, hay que ir con cuidado para que ningún impuesto ni ningún detalle se escape de la venta. Por eso, si estás pensando en vender uno, puedes contactar con nuestros expertos inmobiliarios, que te acompañarán en el proceso de poner tu vivienda a la venta hasta los trámites posteriores a ella.
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