Com funciona una comunitat de propietaris?

Una comunitat de propietaris és l'entitat jurídica formada per tots els propietaris d'habitatges, pàrquings i fins i tot locals que comparteixen zones comunes d'un edifici o comunitat, com ara l'escala, l'ascensor, la teulada o un pati amb piscina.

Aquesta entitat actua tenint en compte la Llei de Propietat Horitzontal a Espanya (o el Codi Civil, a Catalunya) i procura gestionar i mantenir adequades les parts comunes de la finca i crear els acords que afectin el conjunt de la comunitat.

La comunitat de propietaris està composta per tres principals òrgans de govern : el President, el secretari i la Junta de propietaris.

A més, la llei dóna la flexibilitat d'afegir-hi més càrrecs , com l'administrador o els vocals, segons les necessitats de cada comunitat.

La Junta de propietaris

Totes aquelles persones que tinguin en propietat una part d'un edifici o un conjunt d'edificis (per exemple, un habitatge o un local) són les que componen la Junta de propietaris .

La Junta de propietaris és el màxim òrgan de govern , ja que el seu vot és indispensable per aprovar qualsevol assumpte relatiu a la finca a les reunions periòdiques.

El president (i el vicepresident)

De tots els propietaris, la Junta n'elegeix periòdicament un perquè faci la funció de President . Entre les seves tasques, destaquem:

• Convocar i dirigir les reunions de la Junta de propietaris.
• Vetllar pel compliment dels acords adoptats per la Junta.
• Representar la comunitat davant de tercers.

El president té responsabilitat penal i civil i, si calgués respondre davant la llei, ho podria fer com a persona física.

El mètode d'elecció del president de la comunitat dependrà dels estatuts de la comunitat, de les normes de règim intern o, si no s'ha establert res específic, s'ha de fer segons la Llei de propietat horitzontal o el codi civil, segons el cas.

En algunes finques, s'escull també un o més vicepresidents per recolzar el president en les seves funcions o fer de substitut en cas d'absència.

El secretari

El secretari serà l'encarregat de donar suport al propietari en diverses tasques. Principalment, s'ocuparà de registrar els actes i decisions de la Junta de propietaris , de donar fe dels acords, de recollir els punts de l'ordre del dia a tractar a les reunions i d'altres tasques administratives per vetllar pel funcionament correcte de la comunitat.

És la seva responsabilitat custodiar els llibres dactes de la Junta de propietaris i conservar, durant el termini de cinc anys, les convocatòries, comunicacions i altres documents de les reunions.

L'administrador de finques

En aquelles finques en què així es decideixi, l'administrador tindrà la facultat de gestionar la comptabilitat de la comunitat , mantenir la documentació al dia i assessorar la Junta en tot allò que fa referència a la seva gestió.

Tot i que no és una figura imprescindible, és present a moltes de les comunitats de veïns del nostre país. A l'apartat següent us expliquem qui és l'administrador de finques en profunditat i totes les seves funcions.

Els vocals

Són membres de la Junta de propietaris i són elegits per ella a les mancomunitats d'edificis, és a dir, comunitats on diversos edificis comparteixen zones comunes. L'existència de vocals ha de quedar recollida als estatuts de la comunitat.

Així, els vocals de cada portal representaran els respectius propietaris i participaran en reunions de vocals per intermediar entre els veïns i la Junta de govern.

L'administrador de finques, en aquelles comunitats en què hagi estat designat per la Junta, és aquell professional o empresa externa que gestiona tots els temes financers, tècnics i administratius que calguin per mantenir la finca en ordre.

Les funcions de l'administrador de finques són les que estableixi la Junta i, per llei, les següents:

• Vetllar pel bon règim de la finca i de les seves instal·lacions i advertir els titulars que se saltin les regles.
• Preparar el pla de despeses previsibles i manejar els pressupostos per fer-hi front.
• Garantir la conservació i el manteniment de l'immoble; per exemple, contractar una empresa perquè faci una reparació urgent.
• Efectuar els pagaments i els cobraments procedents.

L'administrador de finques cobra uns honoraris per la seva feina, que varien segons el nombre d'habitatges que tingui la comunitat i les tasques que hagi d'exercir.

Si la comunitat no ha contractat un administrador de finques , aquestes tasques les farà el president de la comunitat, el vicepresident o el secretari.

Les juntes ordinàries se celebraran, com a mínim, una vegada a l'any, segons la Llei de propietat horitzontal i el Codi civil català. El president ha de citar els propietaris a junta ordinària amb almenys 6 dies d'antelació (o 8 dies, en el cas de Catalunya).

Les juntes extraordinàries es poden celebrar en qualsevol moment, sempre que:

• el president consideri convenient convocar-ne una;
• ho sol·licite una quarta part del total de propietaris ;
• ho demanin un nombre de propietaris que representi una quarta part de les quotes de participació .

Les juntes extraordinàries seran convocades amb la major antelació possible i sempre que els propietaris hagin pogut tenir coneixement de les convocatòries, encara que la llei no especifica quants dies d'antelació són necessaris.

En un mateix edifici el valor de cada propietat és diferent i també l'ús que fan els seus residents dels elements comuns . Aquell que visqui en un àtic utilitzarà l'ascensor molt més sovint que el que visqui al baix i un segon amb vistes és més car que un entresòl interior.

Això precisament assenyalen les quotes de participació en una comunitat de propietaris: és un coeficient que mesura la part que constitueix cada pis o local en propietat en relació amb el total de la finca. Aquest valor serveix per quantificar el grau de facultat o responsabilitat de cada propietari dins de la comunitat, quant a càrregues i beneficis, i condiciona diversos aspectes com:

• el pes del seu vot a les juntes;
• contribucions econòmiques per al manteniment de la finca.

Per establir les quotes de participació, es pren la superfície útil de cada propietat i el que suposa sobre el total de la finca, encara que també es poden considerar altres característiques:

• la seva posició o orientació (interior o exterior);
• la seva situació a la finca;
• lús que es preveu que farà dels serveis i elements comuns.

Aquest número apareix al títol constitutiu de la propietat horitzontal en forma de percentatge amb tres decimals (p. ex., 12,800 %) i és determinat pel propietari únic de l'edifici abans de la venda de cada pis . La suma de tots ha d'assolir el 100%.

En cas d' impagament d'un dels membres de la comunitat de propietaris, cal procedir de la manera següent:

• El president demanarà formalment el pagament al propietari en qüestió, de manera amistosa .
• La comunitat pot reclamar el pagament mitjançant un procés monitori en règim de propietat horitzontal. Caldrà acompanyar-lo d'un certificat on conste l'import a deure.
• Alhora, la comunitat pot exigir l'obligació del pagament del deute mitjançant un procediment judicial . Se'n pot ocupar un administrador de finques amb qualificació professional per fer-ho.

Cal tenir en compte, a més, que aquella persona que no estigui al corrent de pagaments (i no hagi impugnat el procediment judicial) no tindrà dret a vot a les juntes, encara que sí que hi podrà assistir.

El Codi Civil a Catalunya i la Llei de Propietat Horitzontal no restringeixen la tinença de mascotes al teu habitatge en propietat. I és que la comunitat de propietaris no té la potestat de dictar normes sobre l'interior del teu habitatge (i, si ets llogater, en tot cas aquest assumpte competeix a la Llei d'arrendaments urbans).

La llei, però, contempla tot allò que repercuteixi a la comunitat ia les zones a compartir. Per això, les normes de règim intern sí que poden establir regles relacionades amb els animals als espais comuns . Per exemple:

• Restringir l'accés a zones comunes (com la piscina, l'ascensor, el terrat o els jardins comunitaris).
• Exigir que es respecti la salubritat i la higiene de l'espai comú.
• Advertir els nivells de soroll per assegurar la convivència.