Estatuts de la comunitat de propietaris: els teus dubtes, resolts

Els estatuts d'una comunitat de propietaris recullen les obligacions, drets i altres regles que estableixen tots els propietaris d'un mateix edifici o de diversos edificis. La seva finalitat és desenvolupar les qüestions de la Llei de propietat horitzontal (o del Codi civil a Catalunya) per adequar-les a les circumstàncies de cada finca.

No s'han de confondre amb el títol constitutiu , que contempla tots els detalls més tècnics sobre l'edifici i els seus ocupants, com ara els metres quadrats o les quotes de participació de cada pis; ni tampoc amb les normes de règim intern , d'un rang inferior als estatuts, que detallen les normes de convivència més específiques.

Els estatuts regulen diversos aspectes de la comunitat de propietaris , com serien els següents:

• L'ús i l'aprofitament dels elements comuns de la finca.
• Les limitacions dús dels elements privatius.
• L' aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i beneficis (per exemple, que el propietari del local comercial quedi exonerat de les despeses de conservació del parc comunitari).
• Les funcions dels òrgans de govern i detalls sobre el seu nomenament.
• Mesures de resolució de conflictes sobre qualsevol qüestió relativa a la propietat horitzontal.
• Mesures dissuasòries proporcionades per fer front a la morositat .

El contingut dels estatuts pot ser més ampli per tal d'adaptar-se a les diferents situacions que es poden trobar a cada comunitat de propietaris.

Correspon a la Junta de propietaris, o bé a la promotora a la seva escriptura d'obra nova i divisió horitzontal, decidir tots els aspectes que hauran de recollir els estatuts de la comunitat, que en molts casos acaben sent redactats per un professional contactat per l'administrador de finques. Un cop escrits, s'exposen a junta per ser aprovats per tots els propietaris.

També és possible modificar els estatuts de la comunitat . Per això, el president haurà de convocar una junta extraordinària per debatre sobre els punts que necessitin esmenes.

En qualsevol cas, han de ser aprovats per unanimitat a Espanya; a Catalunya, l'acord ha de ser d'almenys les ⅘ parts dels propietaris que alhora representin ⅘ parts de les quotes de participació.

Un cop aprovats, la comunitat ha d' inscriure els seus estatuts al Registre de la Propietat perquè tinguin validesa davant de tercers.

Si no estan inscrits al Registre de la Propietat, les normes que es recullen als estatuts només afectaran els propietaris que van participar en l'acord i no seran de compliment obligat per als nous propietaris que s'incorporin a la comunitat posteriorment.

No , no ho són. De fet, la Llei no els imposa com un requeriment, encara que són de compliment obligat i recomanables per corroborar la manera com funcionaran els òrgans de govern a la nostra comunitat.

En cas de no haver-ne es prendrà el que estableixi la Llei de propietat horitzontal o el Codi civil, segons el cas.

Depenent de les obligacions que s'hagin incomplert i el que disposen els estatuts, el procediment serà un o altre. En general, en cas d' incompliment dels estatuts, la comunitat haurà de seguir aquests passos:

1. El president ha d' enviar una amonestació , preferentment per escrit, sol·licitant el compliment de les obligacions al propietari que les incompleixi. La carta ha d'advertir que es poden iniciar accions legals en cas de persistir-hi.
2. Si la situació perdura, el president de la comunitat —o l'administrador de finques, si en té la potestat— podrà emprendre accions judicials , amb l'autorització prèvia de la Junta de propietaris. En aquest cas, es pot sol·licitar la indemnització pertinent.

Si es tracta d' impagament de despeses comunes , es podrà exigir el pagament de les quotes mitjançant sentència quan el jutge accepti la sol·licitud i fins i tot es podria sol·licitar l'embargament de béns si el propietari demandat no disposa de suficient liquiditat per afrontar els seus deutes.

Si es tracta dactivitats danyoses per a la finca , si el jutge acorda la cessació immediata de lactivitat, es podrà demanar indemnització per danys i perjudicis i fins i tot la privació del dret a lús de l'habitatge o local fins a un màxim de 3 anys (o 2 anys com a màxim a Catalunya), segons la gravetat de la infracció.

Tot propietari té dret a consultar els estatuts per a la vostra informació. La manera més senzilla d'accedir-hi és demanar una còpia al president de la comunitat o bé a l'administrador de la finca.

Una altra forma de consultar-los és acudir al Registre de la Propietat on es van inscriure i sol·licitar una còpia simple dels estatuts.