Llei de Propietat Horitzontal: els teus drets i obligacions com a propietari a la teva comunitat

La Llei de Propietat Horitzontal (LPH) és la normativa a Espanya que regula la propietat horitzontal .

La seva normativa inclou temàtiques com ara la convivència i la utilització d'espais comuns a la comunitat, així com els drets i obligacions dels propietaris.

Així mateix, també estableix com es formen i en quins càrrecs es divideix el govern de les comunitats de propietaris .

La Llei es desenvolupa a l' article 396 del Codi civil , i es va publicar per primera vegada el 1960. Des d'aleshores, se n'ha modificat el contingut en 15 ocasions, l'última el juny del 2022.

Saber de què tracta la LPH pot ser complex si no coneixem ni tan sols el significat del terme principal.

La propietat horitzontal és un concepte jurídic que fa referència a la divisió d'un edifici en diferents immobles independents i privats . Alhora, aquestes unitats s'uneixen en copropietat als elements comuns de l'edifici.

Algunes de les finalitats principals de la Llei de Propietat Horitzontal són:

• Regulació dels immobles dividits en pàrquing, pisos o locals.
• Determinar la constitució i el funcionament de les comunitats de propietaris.
• Establir drets i obligacions dels propietaris.
• Regular el funcionament dels òrgans de govern de la comunitat i de l'administrador de finques.
• Fomentar la conservació i el manteniment dels edificis i els seus elements comuns.
• Vetllar pel compliment de les obligacions fiscals.

La LPH s'aplica en els casos i situacions següents :

• Comunitats de propietaris amb títol constitutiu de propietat horitzontal, és a dir, Escriptura d'Obra Nova i Divisió Horitzontal.
• Complexos immobiliaris privats, en aquest cas, urbanitzacions.
• Subcomunitats.

Una subcomunitat fa referència a la comunitat de propietaris que sorgeix en compartir l'ús exclusiu d'un o més elements , com ara una piscina o un jardí.

La normativa de la LPH té com a base la distinció entre dos tipus d'elements a l'edifici : els privatius i els comuns.

Els elements privatius d'un edifici són els que pertanyen de manera exclusiva a cada propietari. Es tracta de qualsevol habitatge o local.

Els elements comuns són els que pertanyen a la comunitat de propietaris i que tenen un ús i gaudi compartit entre tots ells. Com a exemple, lascensor, la piscina o un pati comunitari amb aplicació del coeficient de copropietat.

A la normativa de la LPH es determinen una sèrie de drets per als propietaris d'un habitatge que forma part d'un règim de propietat horitzontal. Són els següents:

• Dret a l' ús i gaudi de la propietat privativa , sense interferir en la dels altres propietaris.
• Dret a participar i votar a les juntes de propietaris .
• Dret a rebatre acords de la comunitat considerats com a il·legals o perjudicials per als seus drets.
• Dret a rebre servei comú , com seria l'ascensor, la neteja, etc.
• Dret a realitzar obres a l'immoble privat , sempre seguint la normativa.
• Dret a exigir el compliment de les normes ia queixar-se perquè qualsevol incompliment per part d'algun propietari cessi.

A la LPH es detallen les obligacions que ha de complir cada propietari. Són les següents:

• Respectar les instal·lacions i àrees comunes , sense causar danys o desperfectes. S'hi inclouen l'escala, la piscina o el jardí, entre d'altres.
• Mantenir un bon estat de la propietat privada, sense perjudicar la comunitat o altres propietaris. Els danys provocats per la distracció o qualsevol persona, hauran de reparar-se.
• Consentir qualsevol reparació necessària a l'edifici i obligació per poder realitzar les obres, sempre que sigui conforme a la Llei.
• Permetre l'accés a la propietat per realitzar qualsevol tasca descrita als punts anteriors. Per exemple, si heu d'entrar un lampista a l'edifici per reparar una canonada.
• Els propietaris han de contribuir a les despeses generals necessaris per mantenir l'immoble, així com els serveis, les càrregues i les responsabilitats que no siguin individualitzables.
• Utilitzar cada propietat amb responsabilitat i respectar els altres propietaris.
• Informar de qualsevol canvi de titularitat de la propietat al secretari de la comunitat, per mantenir actualitzats els registres.

Segons la Llei de Propietat Horitzontal, els òrgans de govern de la comunitat de propietaris són:

1. La Junta de Propietaris.
2. El president.
3. El secretari.
4. L'administrador.

Les obligacions principals de la Junta de propietaris d'un immoble amb règim de propietat horitzontal seran:

• Nomenar i destituir els propietaris que exerceixin algun dels òrgans de govern i resoldre les reclamacions que pugui realitzar qualsevol titular de pisos o locals contra les seves actuacions.
• Aprovar el pla de despeses i ingressos i els comptes corresponents.
• Aprovar els pressupostos i la realització de qualsevol tipus dobra de reparació de la finca, tant ordinàries com extraordinàries.
• Aprovar o modificar els estatuts i determinar normes de règim interior.
• Conèixer i prendre decisions sobre assumptes d'interès general per a la comunitat, sempre vetllant pel millor servei comú.
• La Junta de Propietaris es reunirà una vegada a l'any a la Junta Ordinària per a la Renovació de Càrrecs, l'Aprovació de les despeses i el Nou Pressupost per al futur exercici.

L'article 15 delimita la normativa de l'assistència i la representació a les juntes de propietaris . Les normes són:

• Els propietaris poden assistir presencialment a les juntes o mitjançant representació legal o voluntària, acreditant-ho en un escrit signat.
• En cas que un pis o local pertanyi a diversos propietaris, es denominarà un representant per assistir i votar a les juntes.
• Si la propietat està en usdefruit, el nu propietari serà qui hagi d'assistir i votar a la Junta, tret que expressi el contrari.
• Els propietaris que no estiguin al corrent dels pagaments de la comunitat en iniciar-se la junta, hi podran assistir però no votar.
• L'acta de la junta ha de reflectir els propietaris que no puguin votar.

En finalitzar la Junta, s'ha de crear un document anomenat Acta, que s'enviarà a tots els propietaris de l'edifici, hagin estat presents o no a la reunió.

La informació bàsica i obligatòria que ha de contenir l'Acta és:

• Data i lloc de la convocatòria.
• Autor de la reunió i els propietaris que la promouen.
• Si és una Junta ordinària o extraordinària.
• Si es fa en primera o segona convocatòria.
• Llistat de tots els assistents i els seus càrrecs, així com els propietaris que tinguen representant, i les seues quotes de participació.
• Lordre del dia de la convocatòria.
• Els acords adoptats i, si cal, els qui van votar a favor i en contra, a més de les seves quotes de participació.

Un cop redactada, el president i el secretari han de signar l'acta . El termini màxim serà de deu dies naturals.

L' article 20 de la LPH estableix les tasques de l'Administrador, que es resumeixen a:

• Vetllar pel bon funcionament de l'immoble , així com les seves instal·lacions i serveis.
• Advertir els titulars quan sigui necessari.
• Preparar el pla de despeses previsibles amb antelació i proposar els mitjans necessaris per fer-hi front.
• Encarregar-se de la conservació de l'immoble , prenent mesures urgents i reportant-se al president o propietaris.
• Executar els acords sobre obres i el pagament i el cobrament pertinents.
• Actuar com a secretari de la Junta en cas que sigui necessari , custodiant la documentació de la comunitat.

En aquest cas, també es poden afegir altres funcions que la Junta consideri oportunes.

L'article 18 de la LPH determina que els acords realitzats a la Junta de Propietaris d'un immoble poden ser impugnats davant els tribunals pel propietari o els propietaris que hi estiguin en contra.

Els acords es poden impugnar quan siguin:

• Contraris a la llei oa l'Estatut de la comunitat.
• Nociu per a la comunitat però en benefici d'un o més propietaris.
• Lesiu per a un propietari en concret que no tingui obligació de suportar-ho.

La impugnació la pot fer qualsevol propietari , a excepció de qui votés a favor de l'acord en qüestió en el seu moment. A més, caldrà estar al corrent del pagament de tots els deutes per poder participar-hi.

La LPH estableix una normativa sobre realització d'obres dins d'un immoble. Les normes principals i més importants són:

• Tot propietari que vulgui fer obres a la seva propietat haurà de notificar-ho preu avís al president de la comunitat de propietaris.
• Les obres o canvis que es facin al pis o casa no han d'afectar la seguretat de l'edifici , així com l'estructura general, l'aspecte exterior o els drets d'altres propietaris.
• Si es fan obres que afectin elements comuns de l'edifici , el propietari haurà d'obtenir l'aprovació de la comunitat de propietaris, mitjançant una votació i aprovació registrada per escrit.
• Aquelles obres urgents i necessàries podran realitzar-se immediatament , però primer s'haurà de notificar a la comunitat de propietaris.
• Les obres no podran alterar l'arquitectura de l'edifici , ni afectar els espais comuns ni altres propietaris.
• Els propietaris que facin obres en la seva propietat assumiran els costos i riscos derivats .

Alhora, la comunitat de propietaris pot decidir si aplica normes addicionals quant a la realització d'obres a l'edifici. Sempre que aquestes siguin raonables i sota el marc legal.

El penúltim article de la LPH esmenta les causes per les quals es podria extingir el règim de propietat horitzontal d'un edifici. Són les següents:

• Destrucció de l'edifici i el cost de reconstrucció supera el 50 % del valor de la finca.
• Conversió a propietat o copropietat ordinària.