Que no te abrume el proceso: repasamos uno por uno los pasos para comprar un piso por primera vez con hipoteca y presentamos los consejos que, desde nuestra experiencia, sabemos que te llevarán al éxito.
1. Busca pisos dentro de tu presupuesto
Antes de empezar la búsqueda, es imprescindible conocer tu presupuesto. Debes tener en cuenta que el banco generalmente financia el 80 % de la operación, por lo que tendrás que tener ahorrado aproximadamente el 20 % del precio de compra más lo que suponen los gastos (entre un 7 % y un 13 %):
- En cuanto al porcentaje financiado, los bancos pueden ajustarlo según tus ingresos y el ratio de endeudamiento de la operación. Por ejemplo, es posible acceder a un 83 % (e incluso superar el 100 %) si así lo necesitas y siempre que los números salgan viables.
- El porcentaje de gastos depende de la comunidad autónoma y de otras circunstancias como la edad. Por ejemplo, en Catalunya el ITP es del 10 % con carácter general, del 7 % para viviendas de protección oficial y del 5 % para jóvenes de 32 años o menos con ingresos inferiores a los 36.000 € y siempre que se trate de la compra de la vivienda habitual.
Conoce tu presupuesto para poder buscar viviendas realistas desde el minuto uno. Puedes contactar con los bancos por tu cuenta para conocer cuánto están dispuestos a financiarte o puedes ponerte en contacto con un experto en hipotecas, que te hará un primer análisis de viabilidad:
2. No te fijes solo en el precio de compra: ten en cuenta estos números
Cuando tienes todo el dinero, todo es posible. Pero si el banco va a financiar parte de la operación, el precio de compra no es el único valor al que debes poner atención antes de dar el paso adelante:
- Valor de tasación. Tasar una vivienda es obligatorio y, además, es la clave al comprar un piso con una hipoteca: el valor de tasación debería ser igual o superior al precio de compra para poder acceder a la máxima cantidad financiada. Además, sabrás que estás comprando a precio de mercado. Algunos bancos solo financiarán el 80 % del valor más bajo entre el precio de compra y el de tasación, y otros podrán ofrecerte hasta el 80 % del valor de tasación con un máximo de 90 % del de compra.
- Valor de referencia. Este número, y especialmente si es superior al precio de compra, será en base al que pagarás el impuesto de transmisiones patrimoniales. Es en teoría inferior al precio de mercado (se aplican mecanismos de minoración para que así sea), pero puede darte una idea de lo que considera el Catastro que vale tu vivienda. Es público y puedes consultarlo a través de este enlace > Valores de referencia para el ejercicio 2024 > Consulta el valor de referencia. Deberás identificarte con Cl@ve o certificado digital y buscar la vivienda con la referencia catastral.
El primer paso al encontrar una vivienda que encaje en tus ideales es usar una herramienta online de valoración de viviendas. Son gratuitas y, aunque orientativas, te ayudan a hacer un primer filtro.
3. Pide la documentación en orden
Mucha gente va a lo loco. No hay que culparlos: el vendedor querrá transmitir una sensación de urgencia para vender la vivienda mucho más de prisa. Pero comprar una casa no es comprarse una taza con la que tomar el café cada mañana: no queremos arrepentirnos de esta decisión vital.
Para evitar sorpresas, hay documentación que recopilar. Pero sé listo: no la pidas toda de golpe.
Separémosla en tres grupos.
Primero, aquellos papeles primordiales para asegurarte de que la operación no esconde graves problemas
- Actas de la junta de propietarios. Es ideal conseguir las tres últimas, aunque con la más reciente ya verás el comportamiento de la comunidad. Fíjate que el propietario actual esté libre de deudas, si se esperan derramas, cuánta morosidad hay o cualquier otra circunstancia. También sabrás las cuotas periódicas de la comunidad.
- Informe de la ITE, si el edificio es más antiguo de 45 años. Va acompañado del certificado de aptitud, si el informe es favorable, y tiene una validez de 10 años. Incluso si el edificio no ha pasado la ITE, pide el PDF que rellenó el arquitecto para saber qué deficiencias había y cuán probable es que se hayan arreglado o, si no, cuánto podrían costar a la comunidad en un futuro.
Segundo, documentación obligatoria para la operación
Existen documentos obligatorios que puedes pedir al vendedor o a la agencia pero que, a falta de cooperación por su parte, puedes intentar conseguir por tu cuenta para tu propia investigación. No es tan arriesgado firmar una reserva sin tener la copia original de ellos:
- El certificado energético. Es obligatorio para vender un piso y, aunque no es urgente tener el documento original a mano hasta más adelante, estará bien saber cuán eficiente es la vivienda o si se debe volver a solicitar el informe antes de la compraventa. Consulta su estado en el Geoportal Edificios Eficientes del Gobierno.
- La cédula de habitabilidad. Si es obligatoria en tu comunidad autónoma, el propietario la deberá presentar el día de la firma de las escrituras. Es importante saber si está vigente y, si no, qué necesita la vivienda para poder expedirla. En Catalunya, donde es requisito, uno puede buscar su estado a través de la Agència de l’Habitatge de Catalunya.
- Nota simple. Será importante para constatar que la vivienda está libre de cargas (como embargos, servidumbres o derechos expectantes) y un requisito del banco al pedir una hipoteca para comprar un piso. La agencia inmobiliaria quizás tenga una copia o, si no, mejor pídele al banco que la solicite gratuitamente. Como último recurso, acude al Registro de la Propiedad y solicítala tú mismo, por un precio cerca de los 10 €.
Consejo extra 🙋♂️
Consulta la información urbanística de la finca, para descartar posibles afectaciones urbanísticas que impidan hipotecar el inmueble. En Barcelona existe el Portal d’Informació Urbanística y en Madrid hay el Visor Urbanístico para tal objetivo. Puedes preguntar al Ayuntamiento de tu municipio si tienes cualquier duda.
Otra documentación no urgente
Luego, una vez firmadas las arras o la reserva, tendrás tiempo para solicitar otra documentación que, aunque indispensable, no corre tanta prisa. Son ejemplos de ello la copia de los contratos de suministros, los últimos recibos del IBI, los estatutos de la comunidad o los planos de la vivienda.
4. Negocia (casi) siempre
Tras haber hecho esta primera investigación, sabrás si hay margen o no para la negociación. El consejo aquí es: no tengas miedo a preguntar. ¿Cómo está reaccionando el inmueble al mercado? ¿Habéis tenido alguna oferta recientemente? ¿Está la propiedad dispuesta a negociar?
No creas que, por negociar, vas a perder el inmueble. La realidad es que los demás interesados estarán tratando de conseguir una rebaja también y muchos de ellos no tienen apuros a apuntar a la baja.
Aprovecha alguna carencia del piso (no tiene ITE, necesita una reforma, etc.) y la información que tienes al abasto (por ejemplo, el valor de referencia) para justificar tu oferta. Según el caso, deberías ofrecer una reducción del 5 y el 15 % del precio de salida y estar preparado para una contraoferta.
Ahora bien, debes saber cuándo no hay que apretar. Si la vivienda está bien valorada y entra en tu presupuesto, ponerte a negociar sin ton ni son podrá hacerte perder la oportunidad frente a otro comprador. Y recuerda: dos o tres mil euros más o menos no se notan mucho en las cuotas cuando la propiedad cumple tus expectativas.
5. Firma una reserva condicionada a la hipoteca antes de comprar el piso
Solo hay una forma de acabar con esa sensación de que va a venir otro comprador y te va a quitar el piso: dando un depósito en condición de reserva. En realidad, una “reserva” no es obligatoria, aunque a veces va bien para desbrozar el camino hacia unas arras que suponen cerca del 10 % del precio de la vivienda.
Sea como sea, pide amablemente que esa reserva o las arras queden condicionadas a la concesión de la hipoteca por parte del banco. Aunque el banco ya te haya confirmado que la operación es viable, pueden ocurrir muchas cosas por las cuales finalmente denieguen una hipoteca posteriormente (como, por ejemplo, una tasación muy inferior al precio de compra).
Puedes aportar una carta de preaprobación de hipoteca para transmitir mayor confianza al vendedor o a la agencia que intermedie.
6. Encuentra la mejor hipoteca para ti entre varias ofertas
No te quedes con la hipoteca que te ofrece tu banco de toda la vida al comprar tu primer piso: lo más seguro es que haya otra entidad que pueda proporcionarte algo mejor. Una hipoteca a 30 años puede variar mucho según el tipo de interés, las vinculaciones o los años en los que se devuelve.
Desde que firmas las arras de tu nueva vivienda, tienes tiempo para presentar solicitudes en varios bancos y comparar hipotecas.
Si no sabes por dónde empezar, es recomendable contratar los servicios de un bróker hipotecario, como Housfy Hipotecas, que preseleccione las ofertas de los bancos y te las presente para que elijas la que más te convenga.
