Si tienes en mente poner en alquiler una vivienda en la ciudad Condal, seguramente estés investigando qué factores debes tener en cuenta. Hoy queremos abordar precisamente eso, para que puedas averiguar todos los detalles que conciernen a la ley del alquiler en Barcelona.
¿Cuál es la ley del alquiler en Barcelona?
Realmente hay dos leyes que afectan al alquiler en Barcelona. Por un lado, encontramos la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de alquiler de vivienda habitual, y por otro la Ley de Vivienda, que es más reciente y compete en muchos otros aspectos del arrendamiento.
La Ley de Vivienda tiene como objetivo favorecer el acceso a una vivienda digna, y aumentar la oferta de inmuebles en alquiler y la disminución de sus precios.
Esto es lo que hay que tener en cuenta para cumplir con la ley del alquiler en Barcelona H2
Para alquilar una vivienda en Barcelona de manera legal y exitosa, se deben cumplir toda una serie de medidas que dictan ambas leyes del alquiler en Barcelona comentadas anteriormente.
La comisión inmobiliaria
Actualmente, la comisión de las agencias inmobiliarias corren a cuenta del propietario obligatoriamente. Estos honorarios no cuentan con un precio fijo, sino que quedan al libre mercado.
Las zonas tensionadas
La nueva ley del alquiler en Barcelona, es decir, la Ley de Vivienda, ha establecido el concepto de zonas tensionadas, unas áreas que cada comunidad autónoma escoge por tener unos precios de alquiler o de vivienda demasiado altos y provoca que los ciudadanos tengan dificultades para acceder a una vivienda digna.
Para ello, estas zonas deberán cumplir dos condiciones:
- Que la carga media de la hipoteca o del alquiler (más gastos) supere el 30 % del nivel de renta de los hogares.
- Que el precio del alquiler y de compra en los últimos 5 años haya experimentado un crecimiento acumulado de al menos 3 puntos porcentuales por encima del IPC.
El gran tenedor
De nuevo, la Ley de Vivienda ha introducido un nuevo término: el gran tenedor. Se trata de aquellos propietarios, ya sean personas físicas o jurídicas, que poseen mínimo 5 o 10 inmuebles (dependiendo de la comunidad autónoma) o una superficie construida de más de 1.500 m².
Estos grandes propietarios experimentan más control con esta ley del alquiler en Barcelona, ya que se busca más colaboración por su parte para destensar el mercado del alquiler en las zonas donde los precios sean inasequibles.
El contrato de alquiler
La LAU estipula que los contratos de alquiler deben tener una duración de mínimo 5 años, en el caso de que el propietario sea una persona física, y de 7 años si se trata de una persona jurídica. En el caso de establecer un contrato de una durabilidad menor a la mencionada, este deberá prorrogarse anualmente hasta alcanzar dicho periodo mínimo.
Asimismo, una vez cumplido este plazo de tiempo, el contrato podrá prorrogarse anualmente, con una renovación del mismo cada 3 años si se firmó en 2019 o posteriormente, y cada año si se formalizó antes de dicha fecha.
¡Ojo!👀 En las zonas tensionadas el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria al final del contrato de alquiler, y como propietario deberás aceptarla, a menos que se llegue a otro acuerdo.
Por otro lado, si el arrendatario quisiera poner fin al contrato antes de tiempo, podrá hacerlo pasados 6 meses desde la firma y deberá avisar al propietario con 2 meses de antelación. Si, en cambio, han pasado los primeros 5 o 7 años, el plazo de aviso de la no renovación es de 4 meses antelación por parte del propietario, y de dos meses para el inquilino, no obstante, si el contrato se firmó antes de 2019, el propietario cuenta con la obligación de presentar un aviso al inquilino un mes antes.
Además, si el propietario quisiera recuperar la vivienda para sí mismo, algún familiar en primer grado de consanguinidad o adopción, su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, podrá hacerlo pasado el primer año de arrendamiento y deberá dar un preaviso al inquilino con una antelación de 2 meses.
Los límites precio del alquiler
En este punto entran en juego las dos leyes del alquiler en Barcelona. La LAU determina que solo se puede actualizar la renta si así se especifica en el contrato y siempre tras avisar al inquilino de la acción con un mes de antelación.
Además, la Ley de Vivienda establece que la actualización del precio del alquiler ahora tiene dos límites, además del anterior IPC, también deberá respetarse un tope del 3% cuando el valor del índice anterior supere este último porcentaje. Este límite del 3% estará vigente durante todo 2024, y de cara a 2025 se establecerá un nuevo índice de referencia de precios.
Asimismo, se ha establecido un índice de precios de referencia para el alquiler con tal de limitar el alquiler en aquellas zonas tensionadas.
Cuidado. ⚠️ El propietario no puede aumentar la renta al renovar el contrato de arrendamiento (más allá de la actualización anual) y tampoco puede subir el alquiler adjudicando nuevos gastos al inquilino (como por ejemplo el IBI o la tasa de recogida de basuras) que no estuvieran pactados en el contrato anterior.
Los pagos y la fianza
Para cumplir con la ley del alquiler en Barcelona, los pagos de las rentas deberán realizarse durante los 7 primeros días de cada mes, sin poderse reclamar pagos anticipados. El propietario debe entregar el recibo de dichos pagos al inquilino.
Previamente, el inquilino debe depositar una fianza, cuyo importe será equivalente a una mensualidad, si el alquiler de la vivienda es habitual, o de dos si el arrendamiento tiene un uso distinto. Esta fianza no podrá ser actualizada durante los primeros años mínimos de duración del alquiler, y deberá devolverse al inquilino si este ha cumplido con todas sus obligaciones establecidas en el contrato de alquiler.
Por otro lado, el propietario deberá hacerse cargo del pago de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda en unas óptimas condiciones de habitabilidad.
El subarrendamiento del piso
La ley del alquiler en Barcelona permite al inquilino subarrendar la vivienda a una tercera persona, siempre y cuando se trate de solo una parte del inmueble, el propietario de consentimiento, y el contrato de subarrendamiento esté sujeto al contrato de alquiler original con un precio no superior a este.
Tip Housfy.💡 El propietario tiene derecho a elevar la renta un 10 % si consiente el subarrendamiento parcial. En caso de tratarse de un subarriendo no consentido, es motivo suficiente de resolución del contrato.
Con la ley de alquiler en Barcelona también hay beneficios para el arrendador
Para fomentar la oferta, la ley de alquiler en Barcelona proporciona una serie de beneficios a los propietarios:
- Bonificaciones en el IRPF: Mínimo un 50% de bonificación en la declaración del IRPF por ser propietario de una vivienda arrendada, pero además:
- Bonificación del 90 % cuando se formalice un nuevo contrato en una zona de mercado tensionado con una rebaja al menos un 5 % del precio del alquiler respecto al anterior.
- Bonificación del 70 % si se alquila una vivienda por primera vez a jóvenes entre 18 y 35 años en zonas tensionadas, o se ofrece como vivienda asequible incentivada, protegida o alquilada a la Administración o a entidades sin fines lucrativos.
- Bonificación del 60 % si se han efectuado obras de rehabilitación o mejora durante los últimos 2 años.
- Beneficios por vivienda asequible incentivada: Si el arrendamiento de vivienda habitual tiene un precio limitado según la comunidad autónoma correspondiente.
Olvídate de las complicaciones, arrienda con ayuda profesional
Como ves, la gestión de un arrendamiento puede llegar a ser complicado al cumplir con la ley de alquiler en Barcelona, razón por la cual, lo más recomendable es realizar la operación con una inmobiliaria.
En Housfy, como inmobiliaria en Barcelona, ofrecemos un servicio de gestión integral del alquiler con el que recibirás acompañamiento durante toda la vida del arrendamiento, para así facilitar la operación y conseguir una mayor comodidad y seguridad. Si buscas tranquilidad y confort en tu alquiler, no dudes en contactar con nosotros.
