Invertir en alquilar un piso es una decisión arriesgada pero puede llegar a ser muy rentable cuando lo haces correctamente. Lo más importante antes de comprar es saber cómo calcular la amortización de una vivienda alquilada, así podrás ver cuál es el mejor presupuesto. En el artículo de hoy veremos cómo calcularlo antes de comprar y su importancia en la declaración de la Renta.
¿Es rentable alquilar?
Para poder calcular la rentabilidad de un alquiler, lo más importante es tener en cuenta: los gastos de compraventa, los gastos fijos de la propiedad y los posibles ingresos de la renta.
Gastos de compraventa
Los gastos de la compraventa acostumbran a rondar el 10% del precio del inmueble. Pero a esto tendrás que sumarle:
- El precio del inmueble. Es muy importante que tengas en cuenta el precio del inmueble para poder calcular la rentabilidad. Si aún no has dado el paso de comprar, haz un estudio del mercado y de las zonas para ver cuál es la mejor opción para alquilar.
- La aportación inicial. Es muy probable que si compras una vivienda, tengas que pedir financiación. Así que es importante que tengas en cuenta que tendrás que pagar una aportación inicial, a no ser que cuentes con la ayuda de brókeres hipotecarios que te consigan el 100% de financiación.
- Gastos comprar una vivenda. Como hemos visto antes, los gastos de compraventa acostumbran a rondar el 10%. Además, tendrás que sumarles los gastos de constitución de la hipoteca.
Gastos fijos
Tener un inmueble en propiedad conlleva toda una serie de gastos fijos, residas o no en la vivienda. Es importante tenerlos muy presentes, junto a los gastos de la compra, para saber si vas a obtener una rentabilidad a largo plazo.
- IBI. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es anual y es una tasa que gestionan los ayuntamientos, la cuantía dependerá del valor catastral y del gravamen que imponga el Ayuntamiento de tu municipio.
- Tasas. Variarán según la comunidad autónoma en la que residas, las más frecuentes son las tasas de basuras y las tasas de aguas.
- Gastos de comunidad. Lo más frecuente es que se incluya en la renta del inquilino, pero si en algún momento no lo tienes alquilado, tendrás que asumir tú el gasto.
- Seguros del hogar. Tendrás que incluir en los gastos fijos todos aquellos seguros que tengas ligados a la vivienda arrendada.
Ingresos
Finalmente, ahora que ya hemos visto los gastos de invertir en una casa, veamos la otra gran parte de sacar rentabilidad: los ingresos del alquiler. Es muy importante que tengas en mente que se trata de una inversión a largo plazo, no puedes poner una renta alta para sacar beneficio antes porque entonces no podrás alquilarla. La clave es conocer el mercado y saber cuál es el mejor precio para tu vivienda.
Los primeros años todos los ingresos que se generen del alquilar, tendrán que ir destinados a pagar la hipoteca y, poco a poco, podrás ir sacando beneficio. Para poder calcular la rentabilidad, tendrás que hacerlo a través de esta fórmula:
¿Cómo puedo calcular la amortización de una vivienda alquilada?
Ahora que ya sabemos cómo calcular la rentabilidad, pongamonos en la situación en qué ya tienes alquilada tu vivienda y ha llegado el momento de la Renta: ¿cómo puedes calcular la amortización de una vivienda alquilada?
Es muy sencillo, tendrás que tener en cuenta el coste de adquisición del inmueble y el valor catastral, al importe que sea más alto tendrás que aplicarte un porcentaje del 3%. Este importe lo podrás deducir en la Renta, ya que la amortización es la pérdida del valor del inmueble tras el paso de los años.
Es bastante frecuente que los propietarios no tengan en cuentan la amortización a la hora de desgravar el alquiler, pero es un cálculo muy sencillo que te permitirá desgravarte parte de los impuestos. A parte de la amortización, también podremos deducirnos:
- Gastos de la vivienda.
- Ingresos.
- Rendimiento neto.
Pero ten en cuenta que hay un límite de deducción del 60% con un importe máximo de 9040€. Igualmente, esto puede suponerte un gran ahorro fiscal, por lo que vale la pena ver qué puedes desgravar del alquiler en la Renta.
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