Dar el paso comprar un piso para alquilar puede ser difícil, se trata de una gran inversión y hay que asegurar que los riesgos son mínimos y que vas a poder recuperar el dinero. Hoy te traemos una guía para calcular rentabilidad alquiler y saber cuándo y cuánto invertir en tu vivienda de alquiler.

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Pasos para calcular rentabilidad alquiler

  • Calcular los gastos de la compraventa.
  • Calcular los gastos fijos de la propiedad (IBI, seguros del hogar, gastos de la comunidad, etc).
  • Ingresos de las rentas. 

A través de estos tres puntos podremos calcular rentabilidad alquiler siguiendo una sencilla fórmula. Pero empecemos punto por punto y lo principal es ver cuánto nos gastaremos con la compra del inmueble.

Calcular rentabilidad alquiler: los gastos de la compraventa

Los gastos de comprar una vivienda acostumbran a ascender un 10%, pero debes tener en cuenta el préstamo hipotecario. Lo más habitual es que los bancos acepten un máximo de un 80% de financiación, es decir, que tendrás que aportar el 20% restante. 

Precio del inmueble

Para tener un coste lo más aproximado posible a la realidad, lo primero de todo establecer el precio del inmueble. Si aún no has encontrado el piso y solo estás barajando la posibilidad de invertir en un piso para alquilar, puedes hacer una estimación de lo que podrías gastar en la compra del piso.

Ten en cuenta que lo más probable es que tengas que solicitar un préstamo hipotecario, así que estudia tus opciones de financiación y cuál es un precio que te permita conseguir una vivienda con buenas posibilidades de alquilar y que te permita sacar beneficios a largo plazo.

Notaría y Gestoría

Los gastos de notaría son necesarios para la firma de la escritura del inmueble, el precio dependerá del valor del inmueble. Ten en cuenta que los honorarios están establecidos por ley, es decir, que en todas las notarías te cobrarán lo mismo, solo pueden hacer un máximo de un 10% de descuento. Para que tengas una referencia, en caso de un inmueble de 200.000€, los gastos podrían ascender a 800€.

La gestoría no es obligatoria para el proceso, pero puede ahorrarte unos cuantos problemas, te ayudará a tenerlo todo en regla y a pagar los impuestos y tasas correctamente. Normalmente el precio ronda los 300€, pero aquí sí que dependerá de dónde vayas.

Impuestos de la comprar de un inmueble

También tendrás que calcular el coste de los impuestos al comprar una casa:

  • ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Se paga cuando es una vivienda de segunda mano y ronda el 6-10%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que te encuentres.
  • IVA. En caso de que sea una vivienda de obra nueva, tendrás que pagar el IVA que asciende al 10%.
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Tabla impuestos transmisiones patrimoniales por comunidad autónoma. Fuente: Bankinter

Calcular rentabilidad alquiler: los gastos fijos de la propiedad

El segundo paso es ver cuánto podría costarnos aproximadamente los gastos fijos por tener un piso en propiedad.

IBI

El IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto que deben pagar los propietarios anualmente. El pago de este impuesto lo gestionan los ayuntamientos, así que tanto los plazos como la cuantía dependerá de dónde residas.

Tasas

Según el municipio en el que vivamos podemos encontrarnos con el pago de tasas, las más frecuentes son las tasas de basuras y de aguas. 

Gastos de la comunidad

Los gastos de la comunidad son mensuales e incluyen: mantenimiento, ascensor, conserje, limpieza… Normalmente ya se incluyen en la renta del inquilino, por lo que no sería un gasto para el propietario. Pero hay que tenerlo en cuenta, ya que puede que haya meses en los que no tengas arrendado la vivienda y tendrás que asumir el gasto.

Seguro del hogar

También tendrás que incluir en gastos fijos los seguros que contrates ya sea del hogar o un seguro de alquiler, para quitarte preocupaciones con tus inquilinos. 

Calcular rentabilidad alquiler: Los ingresos del alquiler

Finalmente, ahora que ya somos conscientes de todos los gastos que supone tener un piso en alquiler, podemos pasar a los beneficios. Conociendo los gastos que habrás tenido tras obtener la vivienda y mientras eres propietario, tocará establecer el precio de la renta del inmueble.

Se trata de poner un precio realista que te permita tenerlo alquilado el máximo periodo de tiempo posible. Antes de dar el paso a la inversión inmobiliaria, es fundamental que tengas muy en cuenta que esto es una inversión a largo plazo, no puedes poner una renta astronómica para recuperar rápido la inversión. 

Durante los primeros años el alquiler no te dará beneficios, te permitirá ir pagando ese inmueble. Una vez hayas liquidado la hipoteca, podrás empezar a sacar beneficio.

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Tabla rentabilidad alquiler. Fuente: Rankia

Calcular rentabilidad alquiler: la fórmula secreta

Para calcular la rentabilidad tienes que seguir esta sencilla fórmula:

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Si estás interesado en comprar una casa para alquilar sin preocupaciones, puedes contar con nuestro equipo de expertos. Te ayudarán en todo el proceso y te encontraremos a los inquilinos perfectos para que puedas empezar a sacar rentabilidad. 

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