Cómo calcular la plusvalía municipal fácilmente

En los últimos meses, la plusvalía municipal ha sido uno de los temas más buscados. Esto se debe a que en noviembre de 2021 el gobierno aprobó una modificación en la forma de calcular la plusvalía. A continuación, te explicamos cómo calcularla para que sepas cuánto tendrás que pagar.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es el nombre que recibe popularmente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

El objetivo de este impuesto es gravar el incremento del valor que ha experimentado un terreno urbano a medida que han pasado los años desde su compra por parte de un propietario. 

Como su propio nombre indica, este tributo es de carácter municipal, por lo que en función de donde se encuentre el inmueble, el importe a pagar será diferente, ya que cada municipio marcará unos porcentajes diferentes para valorar la vivienda. 

¿Cuándo se paga la plusvalía?

• Cuando vendes una vivienda.
• Cuando recibes un inmueble como herencia.
• Cuando recibes un vivienda como donación.

Llegados a este punto, te preguntarás quién debe abonar la cantidad referente a la plusvalía:

• Si se trata de una venta de un inmueble: el abono tendrá que hacerlo el vendedor en un plazo de 30 días hábiles.
• Si heredas una casa: la plusvalía tendrán que pagarla los herederos en 6 meses desde el fallecimiento del familiar.
• Si recibes una donación: deben asumirla los beneficiarios de la donación en 30 días hábiles.

¿Qué necesitarás saber para calcular la plusvalía municipal?

Conocer el valor catastral del suelo

En primer lugar, tendrás que conocer el valor catastral del suelo. La plusvalía municipal se calcula en base al valor del suelo, no de la vivienda. Se trata de la diferencia entre el valor catastral del suelo cuando compraste la vivienda con el valor catastral del momento en que la vendiste. El valor catastral de cualquier inmueble le podrás encontrar en el recibo del IBI o del catastro.

Años transcurridos entre la compra y la venta

El número de años transcurridos entre la compra y la venta de la propiedad. La cuota a pagar se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo, siendo este de un máximo de 20 años. Es decir, que si has sido propietario por 40 años estarás obligado a pagar la misma cuota que si lo hubieras sido 20, no hay reducción.

Municipio o término municipal de tu inmueble 

Este dato puede ser muy evidente en algunas zonas urbanas, pero en las zonas rurales puede ser algo más complejo de saber sin llegar a consultarse. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid atribuye un coeficiente de incremento de valor para conocer la plusvalía municipo.

¿Cuál es la razón por la que la cuota tributaria cambia entre comunidades Autónomas?

Estos son los fundamentos legales de la plusvalía municipal:

• En primer lugar está la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Esta ley se aplica a todo el estado español.
• En segundo lugar tenemos las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento. Teniendo en cuenta la ubicación del inmueble caso de transmisión, cambiará la plusvalía municipal. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, la Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) está reflejada en el BOCM número 310 de 30 de diciembre de 2014.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Como te explicábamos al principio del artículo, en noviembre de 2021 el Gobierno aprobó una nueva manera de calcular la plusvalía, en que se da la oportunidad a los ciudadanos que van a abonar el impuesto de escoger entre dos métodos para calcular el tributo, según les beneficie más. Estos dos métodos son:

• El cálculo de la base imponible de la plusvalía real.
• El cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno.

Cálculo de la base imponible de la plusvalía real

Si el contribuyente quiere calcular el importe mediante este método lo tendrá que hacer a través de la fórmula siguiente:

Valor de transmisión – Valor de adquisición x Porcentaje del Valor Catastral del terreno

De esta manera, los valores que aparecen en la fórmula son los siguientes:

• El valor de transmisión de la vivienda es el precio de venta de esta
• El valor de adquisición de la vivienda es el precio que se pagó cuando se adquirió el inmueble.
• El porcentaje del valor catastral del terreno puede encontrarse en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro.

Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno

Si se escoge el segundo método para calcular la plusvalía sólo se tendrá que hacer la siguiente operación:

Valor catastral del terreno x Coeficiente que determine cada ayuntamiento

Así, como explicábamos antes, el valor catastral puede conseguirse en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro y el coeficiente que establecerá cada ayuntamiento dependerá del tiempo que el antiguo dueño haya poseído la vivienda. De esta manera, desde el Ministerio de Hacienda se establecen los siguientes coeficientes:

• Menos de un año = 0,14
• 1 año = 0,13
• 2 años = 0,15
• 3 años = 0,16
• 4 años = 0,17
• 5 años = 0,17
• 6 años = 0,16
• 7 años = 0,12
• 8 años = 0,10
• 9 años = 0,09
• 10 años = 0,08
• 11 años = 0,08
• 12 años = 0,08
• 13 años = 0,08
• 14 años = 0,10
• 15 años = 0,12
• 16 años = 0,16
• 17 años = 0,20
• 18 años = 0,26
• 19 años = 0,36
• 20 años = 0,45

Calcula la plusvalía con la ayuda de los mejores expertos inmobiliarios

Siempre que te surja alguna duda al respecto, lo mejor es contactar con expertos en términos de compraventa de viviendas. Ellos pueden asesorarte de la mejor manera y contestar todas las preguntas que puedas tener. Por ello, si quieres vender un piso o sabes que vas a heredar uno, en Housfy disponemos de un equipo de expertos en el sector inmobiliario y fiscal que te ayudarán a calcular el importe de la plusvalía y harán lo más sencillo posible el proceso de venta.