¿Qué son las compraventas de carteras inmobiliarias?

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¿Quieres saber qué son las compraventas de carteras inmobiliarias? El sector inmobiliario tiene una gran cantidad de matices y propone diferentes modalidades de compraventa para particulares, empresas o bancos con diferentes características. Es conveniente conocer algunos conceptos para que, llegado el momento, no se te escape ninguna oportunidad que pueda resultar atractiva.

Es el caso de las carteras inmobiliarias, ¿has oído hablar de ellas? Puede que te encuentres con un producto de estas características y desconozcas qué quiere decir o qué interés tendría en tu búsqueda de propiedades disponibles para la compra de una casa. Aquí te mostraremos qué son, cuál es su finalidad, sus ventajas y sus inconvenientes.

Qué son las compraventas de carteras inmobiliarias

Cuando hablamos de carteras inmobiliarias nos referimos a una serie de viviendas, oficinas, locales comerciales y demás productos inmobiliarios que se ponen a la venta en cantidades grandes. Habitualmente, esto viene de la mano de los fondos de inversión o de los bancos.

Atienden a dos características principales para que se puedan considerar cartera inmobiliaria, que son las siguientes:

  • Las propiedades que componen la cartera inmobiliaria tienen un vínculo por su uso, sus cualidades o bien por querer ser liquidados en conjunto.
  • El titular de todas las propiedades que están a la venta es el mismo.

La tasación de las carteras inmobiliarias

¿Cómo saber el valor de una propiedad cuando se trata de un grupo conjunto? Pues bien, las carteras inmobiliarias son activos que tienen sus propios métodos de tasación y estos son los más habituales:

  • A partir de un índice concreto
  • A partir de modelos de valoración automatizados

Mediante un índice

Uno de los métodos es siguiendo el coste promedio del conjunto de inmuebles a través de un índice común, que suele ser el valor del Instituto Nacional de Estadística (INE). Gracias a esto se puede especular con más fiabilidad sobre las subidas y bajadas de precio que se pueden dar en los siguientes meses o años de una forma más general que afecte a todas las propiedades de la cartera.

Modelos de valoración automatizados (AVM)

En este caso se atiende a las cualidades de cada propiedad y se usan calculadoras automáticas para estimar los precios. Hay diferentes modelos para ello:

  • Comparación de ventas. Mediante el análisis de propiedades con muchas similitudes que se han vendido recientemente y poniendo en la ecuación las características diferenciales de la cartera inmobiliaria.
  • Los costes. Se parte del propio valor del terreno y se añaden las características de la vivienda o local que se ha construido en él.
  • El enfoque hedónico. Es muy parecido al anterior, pues se basa en las cualidades del propio inmueble. Sin embargo, este formato contempla otras variables como los tipos de energía o la calidad del aislamiento.
  • Estratificación. Se hace un análisis de grupo y se calcula la media del valor.

Las ventajas y desventajas de las carteras inmobiliarias

Optar por la cartera inmobiliaria puede ser atractivo en casos determinados y, en otros, no tanto. Vamos a comprobar sus ventajas y desventajas.

Las ventajas

Una de las principales ventajas es que el comprador interesado en este tipo de productos puede obtener en general un precio más atractivo por cada propiedad en comparación con una adquisición independiente. 

Para los grupos o empresarios que venden sus carteras inmobiliarias es un negocio más seguro, ya que van a obtener propuestas sólidas con las que se desharán de un conjunto sin preocuparse de las propiedades menos atractivas. 

En ambos casos, solo tendrán que negociar un solo contrato para todas las propiedades implicadas en la compraventa. Algo que puede ser muy cómodo para todas las partes interesadas.

Las desventajas

La mayor desventaja es que las compras en conjunto se producen con esas tasaciones estimadas a nivel general, que suelen ser muy competitivas, y esto da pie a un margen menor de negociación en los precios.

Habitualmente, el vendedor verá que su lucro es menor en esta venta generalizada que si se hace por separado. Además, los gastos en estos inmuebles pueden ser elevados dado que cada cual puede tener sus propias características.

El perfil de comprador en las carteras inmobiliarias

Son los grandes fondos de inversión los que suelen apostar por este tipo de compraventa. La exposición de las carteras inmobiliarias se hace mediante una presentación formal a varios inversores interesados, que trasladarán sus diferentes ofertas si el producto les ha convencido. 

Los inversores que han sido seleccionados van a efectuar una auditoría durante un plazo determinado y, finalmente, se hará una elección final del comprador. Dada la magnitud del proceso, este tipo de negocios se suele llevar a cabo entre bancos y grupos empresariales fuertes. No es habitual que un particular se decante por este tipo de inversión.

En los últimos años, ha habido mucho movimiento en el campo de las carteras inmobiliarias, algo derivado de las grandes adquisiciones de los bancos por diferentes medios y de los cambios socioeconómicos experimentandos a partir de la pandemia.

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