Imagina esta situación: todavía quedan varios años del contrato de alquiler de la vivienda donde vives, pero un día cualquiera fallece el arrendador del inmueble y no sabes si tendrás que hacer las maletas. En un alquiler, la mayoría de las personas no saben qué sucede cuando el arrendador fallece y cómo puede afectar a su contrato de arrendamiento.
¿Se produce la extinción del contrato de alquiler si fallece el arrendador?
En primer punto, hay que distinguir dos situaciones que pueden presentarse, pues no es lo mismo que el arrendador fallecido fuera el propietario de la vivienda o un usufructuario.
En primer lugar, vamos a hablar del caso más frecuente, es decir, el casero de la vivienda alquilada era también su propietario. De ser así, el fallecimiento del arrendador no conlleva la rescisión automática del contrato de arrendamiento.
En la Ley de arrendamientos Urbanos actual no se habla al respecto, entendiendo, por tanto, que los herederos del difunto tendrán que ponerse en la posición del arrendador anterior. Esto significa que el contrato de alquiler seguirá igual como estaba. Lo único que hay que cambiar es el nombre del nuevo arrendador. De ese modo, la duración mínima del contrato de arrendamiento seguirá manteniéndose, así como la renta mensual.
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¿A quién debemos pagar el alquiler?
Si fallece el arrendador, los herederos deben avisar al inquilino de la nueva situación. Sin embargo, en ocasiones esto no sucede, bien por el momento dramático que están viviendo o bien porque no sabían que el fallecido tenía alquilada una vivienda.
Sea cual sea la situación, pueden presentarse varios casos que vamos a analizar a continuación:
- Los herederos no informan al inquilino del fallecimiento del arrendador. En este caso, el inquilino seguirá actuando de la misma manera, es decir, ingresará la renta en el número de cuenta de siempre. Los herederos están obligados a comunicar al arrendatario la situación y a quién debe pagar a partir de ese momento. Si no lo hacen, no existirá consecuencia alguna para el inquilino.
- Los herederos comunican al inquilino el fallecimiento del arrendador. En este caso, los herederos deberán indicar al arrendatario cómo tendrá que abonar las rentas a partir de ese momento. Si solo existe un heredero, la titularidad del inmueble pasará a él y el inquilino deberá pagarle la renta. Ahora bien, si son varios los herederos, pueden surgir diferentes planteamientos:
- La propiedad del piso se ha repartido de forma conjunta. En este caso, alguien tendrá que representar a todos los herederos para hablar con el inquilino e indicarle dónde hacer efectivo el pago. En caso de que los herederos no se pongan de acuerdo, el inquilino puede optar por hacer una consignación notarial o judicial.
- Aún no se ha repartido la herencia. Si la herencia aún no se ha repartido, uno de los herederos deberá representar a la comunidad hereditaria e indicar al inquilino dónde abonar la renta.
- Un heredero se queda con la vivienda y otro con el usufructo. El caso más común lo tenemos cuando el usufructo recae sobre el cónyuge del fallecido. En este caso, el inquilino deberá tratar el alquiler directamente con el usufructuario, quien pasará a ser el arrendador.
- No hay herederos. En este caso, el Estado se apoderará de la vivienda, tratando el tema directamente con el inquilino.
¿Y si los herederos quieren vender la propiedad o vivir en ella?
Si los herederos deciden vender el inmueble heredado para repartirse el dinero obtenido, la rescisión o no del contrato de arrendamiento dependerá de la fecha del mismo.
- En los contratos de alquiler firmados con posterioridad al 6 de marzo de 2019, el inquilino tiene derecho a prórrogas forzosas, por lo que el alquiler no podrá concluirse hasta que no pase la duración mínima establecida.
- En cuanto a los contratos de alquiler firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, si la vivienda finalmente se vende al titular del inmueble que aparece en el Registro, este podrá extinguir el contrato y el inquilino tendrá que marcharse.
Por otro lado, si fallece el arrendador no implica necesariamente que haya una rescisión del contrato, salvo si el nuevo propietario necesita hacer uso de la vivienda. De ese modo, si el heredero quiere vivir en ella, el inquilino deberá marcharse, siempre y cuando se cumplan unos requisitos mínimos.
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¿Qué pasa si el arrendador fallecido era usufructuario de la vivienda?
Si el arrendador fallecido era el usufructuario de la vivienda, no el propietario, el contrato de alquiler finaliza en el momento. Eso sí, eso no implica que los herederos no puedan renegociar con el inquilino las condiciones del contrato.
Si te encuentras en una situación de alquiler (ya seas propietario o inquilino), es interesante conocer el concepto de arrendamiento. No obstante, es cierto que a veces puede ser complicado ser conocedor de todas y cada una de las cláusulas de los contratos de alquiler. Es por esta razón por la cual, en Housfy Alquileres, nuestros expertos te van a ayudar e informar de todo lo que necesites saber en torno tu contrato de alquiler.
No queda nada claro. Mi abuela firmó un contrato de alquiler mientras viviera el inquilino. Mi abuela falleció. La casa pasó por reparto de herencia con testamento a una tía, que falleció en 2002. Murió sin testamento . Tenía 4 hermanos que también han fallecido. Entre los 4 hermanos suman 15 sobrinos, que en teoría serían los herederos ¿o no? Es una casa por la que paga 30 euros al mes consignándolos. ¿Eso seguirá asi hasta que se muera la inquilina? ALGUNO DE LOS SOBRINOS vive de alquiler, por supuesto, ninguno por 30 euros. ¿No tendría derecho a reclamar la vivienda para sí?
Hola, María. Con la complejidad de tu caso, sería conveniente acudir a un asesor legal que estudiara la situación.
¡Un saludo! 🙂
Buenas noches, el propietario de la casa falleció hace 20 años y no dejó heredero ni familia conocido, mi esposa lleva 40 años habitandola y antes de ella vivió su mamá. Yo llevo 8 años aquí, que ocurre en ese caso, porque arriba hay otra casa donde dice que es dueño pero no tienen ningún documento que así lo avale, que hacer en ese caso? Tenemos derechos
¡Buenos días Luis! En cuanto a los derechos, como propietario no los tendrías. Los derechos que tienes sobre la vivienda es como inquilino. Igualmente, aconsejamos pedir una nota registral para ver quién aparece como propietario legal de la vivienda. Además, alguien tiene que estar pagando los impuestos municipales sobre la propiedad o propiedades, ya que si no se están cumpliendo con estos compromisos es probable que la vivienda haya sido embargada. Esperamos haberte ayudado con tu caso 🙂 ¡Un saludo!