¿Se puede vender una casa heredada sin registrar si un heredero no quiere?

Una de las finalidades más recurrentes de las herencias transmitidas, si no decides quedarte con el inmueble, es vender una vivienda en Barcelona. Para muchos propietarios es la mejor opción, aunque, este trámite suele acarrear muchas dudas y asumir los gastos correspondientes. ¿Es posible vender una casa heredada sin registrar en Barcelona? ¿Y si uno de los herederos no quiere vender? Desde Housfy te contamos qué hacer en estos casos. Y también nuestros expertos te ayudarán a vender tu piso en menos de 60 días, ahorrando tiempo y dinero en comisiones, ¡adelante!

Aceptar la herencia sin registrar la propiedad

Aceptar la herencia ante notario no es lo mismo que registrar la propiedad. Pasar por el Registro de la Propiedad para regularizar la titularidad no es obligatorio de inmediato, pero sí es crucial para garantizar la legalidad y la transparencia en la propiedad del inmueble heredado.

No registrar la propiedad puede traer complicaciones futuras, especialmente si quieres vender la casa heredada: el inmueble sigue apareciendo a nombre del difunto, lo que no garantiza que el vendedor tenga derecho legítimo para venderlo.

La importancia del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución esencial que garantiza la seguridad jurídica de los inmuebles. Registrar la propiedad a tu nombre es imprescindible para que el siguiente propietario pueda registrarse como titular cuando vendas el inmueble.

Este registro protege tus derechos como propietario y facilita la venta: los compradores prefieren inmuebles con la titularidad clara y sin cargas ni conflictos legales. Además, si el comprador necesita una hipoteca, los bancos exigirán la regularización antes de continuar con la operación.

¿Puedes vender un inmueble sin registrar?

Sí, es posible vender una casa heredada sin tenerla inscrita a tu nombre, siempre que hayas aceptado la herencia, pero no es lo recomendable: el comprador necesitará que tu título esté inscrito para poder registrar su compra y, si financia con hipoteca, el banco lo exigirá. Por eso lo habitual es inscribir primero la vivienda a tu nombre.

En caso de que aceptes la herencia, entonces puedes hacerte cargo del inmueble que te corresponde, o parte de él si existen más herederos. A partir de ahí tienes varias opciones, quedarte la propiedad y mudarte a ella, alquilar la vivienda o vender una casa.  

Es de lo más recomendable para ahorrar tiempo en cualquier procedimiento que se desee hacer con la casa tiempo después. 

Razones para inscribir una vivienda heredada

A continuación te dejamos algunas razones por las cuales registrar una propiedad es la mejor alternativa, principalmente porque otorga seguridad jurídica a los herederos sobre dicho inmueble. 

• En el supuesto de que quieras vender el piso, ya que el hecho de no tenerlo inscrito dificultará el proceso de venta.
• Problemas de sucesión con los propios herederos de esa persona.
• Y en relación con lo anterior, el registro de una propiedad o terreno te evitará problemas en el futuro a los herederos.

¿Cómo inscribir la vivienda heredada en el Registro?

Registrar una casa heredada es un paso sencillo: hay que recopilar cierta documentación y acudir al Registro donde está inscrito el inmueble. También habrá que pagar los aranceles del Registro, que varían según el valor del inmueble.

Los tres documentos que hay que presentar en el Registro son:

• El certificado de defunción, que se obtiene en el Registro Civil.
• El certificado del Registro de Actos de Última Voluntad, que se obtiene en la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, del Ministerio de Justicia.
• La documentación acreditativa del pago o aplazamiento del Impuesto de Sucesiones y de la plusvalía municipal.

Además, si hay testamento y se trata de un heredero único, tendrá que presentarse una instancia con la firma del interesado legitimada ante notario o ante el registrador, donde se expresen las circunstancias del fallecimiento, los bienes que componen el patrimonio que se va a heredar y se acepte la herencia.

Si hay testamento y se trata de varios herederos, habrá que otorgar ante notario una escritura de herencia, en la que comparezcan todos los interesados y se hagan constar las circunstancias personales del fallecido, el contenido íntegro de su testamento y la enumeración de los bienes que integran la herencia.

Si no hay testamento, se tendrá que acompañar además la llamada «declaración de herederos ab intestato», una declaración notarial donde se determina quiénes son los herederos legales del fallecido.

Si el anterior propietario no inscribió su título en el Registro

Existen dos supuestos en los que te puedes encontrar.

Por un lado, si la vivienda no está inscrita en el Registro en absoluto, deberás proceder a la inmatriculación de la finca, es decir, inscribirla por primera vez. Tendrás que presentar el título público que acredite la propiedad junto a la documentación que acredite haber liquidado el impuesto correspondiente (en tu caso, el Impuesto de Sucesiones), así como un acta notarial donde el notario dé fe de la titularidad de la vivienda.

Por otro lado, si en el Registro aparece una persona diferente al titular de quien has heredado la vivienda, habrá que investigar si existen varias titularidades por inscribir entre el titular registral y tú:

• Si solo hay que inscribir al titular anterior, deberás tener el título del anterior propietario.
• Si hay más titulares por inscribir, deberás «reanudar el tracto», es decir, restaurar la cadena de titularidades presentando al Registro los títulos intermedios no inscritos; si esto no es posible, deberás hacer un expediente de dominio.

Vender una casa sin aceptar la herencia: ¿es posible?

Acabas de heredar una vivienda y ¿tienes pensado venderla? Si es así, antes tienes que conocer que implica toda esta situación. Y es que para vender un piso en Barcelona en primer lugar es necesario aceptar la herencia. Porque una persona que no posee la titularidad de un inmueble no puede vender bien que es de otra persona, y hasta que no se proceda con la herencia la vivienda seguirá siendo del fallecido. 

Las gestiones que puedas hacer dependerán del grado de parentesco entre el fallecido y el heredero, así como la existencia de testamento o no. En muchas ocasiones para realizar los trámites correspondientes es necesaria la contratación de un abogado para recibir un asesoramiento ante la complejidad del asunto. 

¿Qué hacer si un heredero no quiere vender?

Es otro de los quebraderos de cabeza al heredar una casa y que esté repartida entre otros herederos. Cabe mencionar que no se puede obligar a un heredero a vender por las buenas, pero ningún copropietario está obligado a seguir en la copropiedad: la ley ofrece otras opciones ante este tipo de situaciones, hasta la vía judicial para dividir el bien.

• Extinción de condominio: si los dos herederos están de acuerdo es la vía más factible, cuando uno de ellos quiere mantener la propiedad y el otro quiere vender. Por lo que un heredero se queda con la vivienda y compensa económicamente la parte proporcional que le corresponde al resto. 

• Mediación: consiste en buscar la intermediación de un mediador, un tercero, con el objetivo de encontrar una solución que beneficie a todos los herederos. 

• Subasta pública: en el supuesto de que todas las partes quieran vender, pero no se pongan de acuerdo en las condiciones, pueden solucionar esta situación a través de una subasta del inmueble.

• Vía judicial: esta es la última vía para recurrir, e iniciar un procedimiento judicial, esto con el fin de extinguir el vínculo de copropiedad y realizar una subasta pública. Esta opción conlleva una serie de gastos que se han de asumir como son un procurador, un abogado, el perito judicial o realizar una tasación de la vivienda.  

Mediación: cómo solicitarla

El heredero que quiere vender tiene que hacer la solicitud del acuerdo e invitar a todos los herederos a participar. Si mediante esta vía no se llega a un acuerdo, tendrá que acudir a la vía judicial.

La vía judicial

Cuando llevas el caso a un procedimiento judicial, el objetivo es extinguir la copropiedad para poder poner la vivienda en subasta pública. Lo primero que tendrás que hacer es tasar la vivienda, bien por el perito nombrado por el juez, bien por un tasador privado.

Debes ir concienciado de los gastos judiciales: el abogado, el procurador y el perito judicial o tasador privado. Además del gasto económico hay un desgaste importante de la relación entre los herederos.

Una vez hecha la tasación, la vivienda se subastará públicamente. Cualquiera de los herederos puede pujar libremente sin tener que pagar ninguna fianza, mientras que los demás interesados tendrán que consignar un depósito sobre el valor de tasación antes de empezar la puja.

Vender la parte a una empresa que compra proindivisos

Otra alternativa es que los herederos que quieren vender pongan su parte en manos de una empresa que compra proindivisos. El proindiviso es el derecho de titularidad sobre un bien inmueble que comparten varios titulares. La empresa compraría la parte de los herederos que quieren vender, una práctica amparada por el Código Civil y, por tanto, legal.

Eso sí, quien venda su parte de esta forma debe saber que el precio que recibirá será notablemente inferior al que se obtendría vendiendo a precio de mercado.

¿Cómo se reparte el dinero?

Pueden darse dos situaciones tras la subasta:

• Compra por un tercero: se realiza la partición de la herencia y cada heredero recibe la parte del dinero que le corresponde por la venta.
• Compra por uno de los herederos: los herederos que quieren vender su parte no están obligados a permanecer en la venta. El nuevo propietario tendrá que abonar la parte correspondiente a los demás.

Pasos para vender una casa heredada sin registrar en Barcelona

Partimos de que todos los herederos están de acuerdo en vender un piso. Aunque, primeramente se han de realizar una serie de trámites previos que requieren conocer para que la operación inmobiliaria sea todo un éxito. 

Certificado de defunción y últimas voluntades

Se trata de documentación obligatoria para gestionar buena parte de las acciones que tendrás que hacer después. El certificado de defunción, lo suele facilitar la propia funeraria, aunque, en caso contrario debes acudir a Registro Civil. 

Transcurridos 15 días tras la pérdida, puedes pedir el certificado de últimas voluntades en el Registro General de Actos de Últimas Voluntades. Para solicitarlo, tienes que presentar el certificado de defunción y un justificante que certifique el pago de la tasa correspondiente. 

Efectuar el pago de los impuestos

Tienes que liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente a la comunidad autónoma catalana, cuyo importe depende del valor de la herencia, el grado de parentesco con el fallecido y el patrimonio del mismo. Por otro lado, está asumir la Plusvalía municipal de Barcelona. 

Inscribir la herencia a tu nombre

Para inscribir la vivienda a tu nombre hay que presentar en el Registro la documentación que se detalla más arriba, en el apartado sobre cómo inscribir la vivienda heredada. El Registro de la Propiedad tendrá un máximo de 15 días para inscribir la casa heredada o notificarte si hubiera algún problema.

Vende tu piso rápido y sin complicaciones

Ahora ya sabes que puedes vender una casa heredada en Barcelona sin registrar, aunque no es lo más recomendable. Lo mejor en estos casos es contar con un equipo de expertos en Barcelona. Con Housfy, vende tu propiedad en menos de 60 días, gracias a su tecnología y a los mejores expertos inmobiliarios. No dudes en ponerte en contacto con nosotros, ¡empieza ahora!