Si en 2026 vas a comprar, vender o heredar una casa, te encontrarás con la palabra tasación. En este artículo te explicamos qué es una tasación inmobiliaria, para qué sirve, quién la firma, cuánto cuesta y en qué se diferencia de una valoración.
Lo más importante de este artículo:
- Una tasación inmobiliaria es un informe técnico que fija el valor de una vivienda en una fecha concreta. La firma una sociedad de tasación homologada por el Banco de España siguiendo la Orden ECO/805/2003 y, a diferencia de una valoración, no es una simple estimación del precio de mercado.
- Solo es obligatoria para pedir una hipoteca. En una venta, una herencia o un divorcio no la exige ninguna norma, aunque puede servirte como prueba objetiva del valor.
- Puedes elegir tú la tasadora; el banco debe aceptar cualquier tasación que aportes si es de una sociedad homologada y no ha caducado, y no puede cobrarte por revisarla.
- Una tasación de un piso estándar cuesta unos 250-500€ (el precio es libre y varía según la sociedad, el tamaño y la ubicación) y caduca a los 6 meses desde que se emite.
- Antes de pagar una tasación, comprueba si el precio de mercado de la vivienda encaja con tus expectativas; en Housfy te ofrecemos una valoración online y gratuita.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué es una tasación inmobiliaria? (y en qué se diferencia de una valoración)
- ¿Para qué sirve una tasación de vivienda?
- ¿Quién realiza la tasación de una vivienda?
- ¿Qué se necesita para tasar una vivienda?
- ¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria y quién la paga?
¿Qué es una tasación inmobiliaria? (y en qué se diferencia de una valoración)
La tasación inmobiliaria es el informe oficial que fija cuánto vale una vivienda para el banco que da la hipoteca, mientras que la valoración solo indica por cuánto podría venderse.
Una tasación inmobiliaria es el informe técnico que determina el valor de un inmueble en una fecha concreta. Es imprescindible para pedir una hipoteca y, en otros trámites (Hacienda, juicio, reparto...), puede aportarse como prueba del valor.
Lo elabora una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Banco de España, siguiendo la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, "sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras".
La Orden se actualizó con la Orden ECM/599/2025, que añade criterios de sostenibilidad y el certificado energético a la documentación que se revisa.
¿Qué significa exactamente hacer una tasación y en qué se diferencia de una valoración?
El proceso es el siguiente:
- Un técnico de una sociedad homologada por el Banco de España visita tu vivienda.
- Una vez en el inmueble, toma las medidas necesarias y comprueba su estado.
- Revisa la situación registral y catastral del inmueble.
- Aplica uno o varios de los métodos que fija la Orden (comparación con ventas de la zona, coste, actualización de rentas o residual) para llegar a una cifra defendible.
En cambio, una valoración es una estimación orientativa del precio de mercado; muy útil para decidir, pero sin efectos ante el banco.
| Diferencias | Valoración | Tasación inmobiliaria |
|---|---|---|
| ¿Quién la hace? | Agencia, agente o herramienta online | Sociedad de tasación homologada por el Banco de España |
| Normativa | Ninguna en concreto | Orden ECO/805/2003 |
| Validez | Orientativa | Imprescindible para la hipoteca; prueba del valor en otros trámites |
| Visita al inmueble | Opcional | Obligatoria (salvo excepciones) |
| Coste | Habitualmente gratuita | Unos 250-500€ en un piso estándar |
| Caducidad | Sin caducidad oficial (conviene actualizarla) | 6 meses |
| ¿Para qué se usa? | Fijar el precio de venta o saber cuánto vale | Hipoteca y, si conviene, como prueba en una herencia, un divorcio o un pleito |
En otras palabras, una valoración te dice por cuánto se puede vender tu vivienda; la tasación inmobiliaria te dice cuánto vale a efectos oficiales. Por eso no siempre coinciden.
¿Para qué sirve una tasación de vivienda?
Una tasación de vivienda sirve para conseguir una hipoteca y, de forma opcional, para respaldar el precio en una compraventa o aportar un valor objetivo en herencias, divorcios o liquidaciones de gananciales.
Saber para qué sirve una tasación de vivienda es más útil que memorizar su definición. Se resume en 3 escenarios:
Pedir una hipoteca
Es el único caso en el que es obligatoria. Los bancos no te prestan sobre el precio que vas a pagar, sino sobre el menor entre ese precio y el valor de tasación, y habitualmente financian hasta el 80% de esa cifra.
- Nota importante: Si la tasación sale por debajo del precio de compra, la diferencia que no financia el banco sale directamente de tu bolsillo. Por ejemplo, con un precio de 250.000€ y una tasación de 235.000€, el banco te prestaría 188.000 € en lugar de 200.000€: tendrías que aportar 12.000€ más.
Comprar o vender una vivienda
Para vender no es obligatoria, pero una tasación da a ambas partes un argumento objetivo:
- Si vendes, te ayuda a respaldar tu precio.
- Si compras, evita que pagues de más por una oferta inflada.
- Si compras con hipoteca, tu banco tasará igualmente la vivienda.
Trámites legales
Herencias, divorcios, liquidaciones de gananciales, donaciones o repartos entre hermanos. Aquí la tasación no es obligatoria, pero puede ser muy útil:
- En una herencia o donación, Hacienda calcula el impuesto con el valor de referencia del Catastro (o con el valor declarado, si es mayor). Si el valor de referencia es superior al real, una tasación individual, con visita, puede servirte como prueba si recurres la liquidación o pides la rectificación de tu autoliquidación.
- En un divorcio o un reparto, si hay acuerdo basta con fijar el valor de mutuo acuerdo (en el convenio regulador o en la escritura). Si no lo hay, una tasación o un perito judicial aportan una cifra objetiva.
Consejo Housfy:
Si el inmueble viene de una herencia, consulta primero su valor de referencia en el Catastro; es el que usa Hacienda para calcular el impuesto. Antes de encargar nada, repasa cómo funciona el proceso de repartir una vivienda heredada entre herederos.
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¿Quién realiza la tasación de una vivienda?
La tasación de una vivienda la realiza un técnico competente de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, y puedes elegirla tú; el banco está obligado a aceptarla si es de una sociedad homologada y no ha caducado.
Una tasación válida para una hipoteca solo puede firmarla un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero, según el inmueble) que trabaje para una sociedad de tasación inscrita en el registro del Banco de España.
¿Quién puede hacer la tasación oficial, tiene que ser alguien del banco o puede ser independiente?
Puede ser cualquier sociedad homologada. Los bancos suelen proponerte "su" tasadora, pero el artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021 les obliga a aceptar cualquier tasación que aportes, siempre que sea de una sociedad homologada y no haya caducado.
- Tasadora que eliges tú: Firma un informe válido para cualquier banco, si está en vigor.
- Tasadora que propone el banco: También es homologada. Es cómoda, pero no siempre la más barata.
- Agente inmobiliario: Hace valoraciones de mercado, no tasaciones. No confundas los 2 papeles.
- Consejo experto: Pide siempre que el informe indique que se emite "a efectos de garantía hipotecaria conforme a la Orden ECO/805/2003". Un informe de valor de mercado sin esa mención puede no servirle al banco, y tendrás que pagar 2 veces.
¿Qué se necesita para tasar una vivienda?
Para tasar una vivienda se necesita una nota simple del Registro y la información catastral (ambas de menos de 3 meses), el certificado de eficiencia energética registrado y la visita del tasador para medir el inmueble y verificar su estado.
La Orden ECO/805/2003 fija la documentación básica. Ten la «carpeta» lista:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad de menos de 3 meses.
- Información catastral descriptiva y gráfica de menos de 3 meses (la referencia catastral aparece en el recibo del IBI).
- Certificado de eficiencia energética registrado.
- Estatutos de la comunidad de propietarios.
- Si está alquilada, el contrato y el último recibo; si es obra nueva, la licencia y el seguro decenal.
- Además, conviene tener a mano la escritura y, si los tienes, los planos y la cédula de habitabilidad.
Con esta documentación, el tasador visita el inmueble, lo mide, hace fotos, comprueba que lo construido coincide con lo registrado y lo compara con ventas reales de pisos parecidos en la zona.
Hay 3 factores que pesan por encima de los demás:
| Factor | ¿Qué mira exactamente? |
|---|---|
| 1. Ubicación | Barrio, transporte, servicios, altura, orientación y ruido |
| 2. Superficie y estado | Metros construidos y útiles, distribución, antigüedad, reformas, ascensor, eficiencia energética |
| 3. Datos legales y catastrales | Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física; cargas, servidumbres y obras sin legalizar |
El tercer punto es el que más sustos da; si el Catastro dice 78 m² y la nota simple 85 m², el tasador lo reflejará en el informe y la operación puede retrasarse hasta aclararlo.
Consejo Housfy:
Consulta gratis el valor catastral de tu vivienda. La referencia catastral aparece en el recibo del IBI, pero si lo has perdido puedes localizarla en minutos.
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¿Cuánto cuesta una tasación inmobiliaria y quién la paga?
Una tasación de un piso estándar cuesta unos 250-500€, y la paga quien la encarga; en una hipoteca, la paga el cliente (Ley 5/2019).
No hay una tarifa oficial; cada sociedad de tasación fija su precio, que depende sobre todo de la superficie, del tipo de inmueble (una casa grande, un local o un terreno cuestan más), de la ubicación y de la finalidad.
| Situación | ¿Quién paga la tasación? |
|---|---|
| Hipoteca | El cliente (Ley 5/2019).. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco |
| Compraventa | Quien la encarga. Si el comprador pide hipoteca, paga la suya |
| Herencia | Los herederos que la encarguen, si deciden hacerla |
| Divorcio | Habitualmente, a partes iguales |
- Consejo de experto: Pide 2 o 3 presupuestos y compara también el plazo de entrega. Recuerda que caduca a los 6 meses; si la operación se alarga, tendrás que repetirla. Por eso, antes de pagar una tasación oficial, en Housfy te recomendamos que calcules de forma online y gratuita cuánto vale tu casa.
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Preguntas frecuentes (FAQ's)
¿Cuánto tiempo tarda una tasación inmobiliaria?
Desde la visita, el informe suele estar listo en unos 3-10 días hábiles, según la sociedad de tasación y la zona, y puede alargarse si falta documentación. La norma fija un límite; el informe no puede emitirse más de 2 meses después de la última visita.
¿Puedo usar la misma tasación en varios bancos?
Sí. Si el informe es de una sociedad homologada y no ha caducado (6 meses desde su emisión), cualquier banco debe aceptarlo, aunque tenga su propia tasadora (art. 20 del Real Decreto-ley 24/2021). Puede comprobarlo, pero no puede cobrarte por ello.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
