¿Qué pagar a Hacienda por la venta de una casa?

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Cuando una persona vende una vivienda, tiene que declarar esta acción con su inmueble a Hacienda. Son varios los tributos de los que deben hacerse cargo los vendedores de un piso o una casa. Por ejemplo, uno de estos tributos más famosos por venta de vivienda es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En caso de que no conozcas los impuestos asociados a la venta de un inmueble, a continuación te los explicamos todos.

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¿Qué es la plusvalía y por qué afecta a lo que pagues a Hacienda?

La plusvalía municipal es un impuesto que se paga a Hacienda a través del IRPF. Ésta también se puede pagar en forma de impuesto municipal, pero en este post nos centraremos en la primera.

La plusvalía en sí se define como la revalorización que obtiene un propietario con una vivienda o terreno al venderlo. Para poner un ejemplo, si adquirimos una vivienda con un valor de adquisición real de 150.000€ y la vendemos por 200.000€, habremos obtenido una plusvalía de 50.000€ que será grabada fiscalmente y por el ayuntamiento correspondiente.

El valor de adquisición real de una vivienda se obtiene sumándole al importe real de la adquisición el coste de inversiones y mejoras, y los gastos y tributos por los cuáles hemos tenido que pagar. Restando las amortizaciones procedentes de ganancias que haya generado el inmueble.

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¿Cómo calcular la ganancia en la compra venta?

La plusvalía en la declaración de la renta tiene como objetivo grabar la ganancia patrimonial que se obtenga por la venta de una vivienda. Para calcular esa ganancia real, hay que seguir una de las dos fórmulas que el Gobierno propone en el nuevo Decreto Ley. Estas dos fórmulas son las siguientes que te indicamos.

Cálculo de la base imponible de la plusvalía real

Esta es la primera de las opciones que se le proponen al contribuyente que venda su vivienda para calcular la plusvalía, la cual se calculará a través de la siguiente fórmula:

Valor de transmisión    –   Valor de adquisición    X Porcentaje del Valor Catastral del terreno

De esta manera, el contribuyente tendrá que conocer el valor de transmisión de la vivienda, es decir el precio de venta actual. También, tendrá que conocer el valor de adquisición, el cual se refiere al precio por el que se compró el inmueble en un primer momento. Por lo que respecta al valor catastral del terreno se puede saber fácilmente consultando el último recibo del IBI o la sede electrónica del Catastro.

Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno

En esta segunda opción, el contribuyente solo tendrá que multiplicar el valor catastral del terreno por un coeficiente que determina cada Ayuntamiento y el cual está ligado con los años que el vendedor ha tenido en su posesión la vivienda.

Valor catastral del terreno    X   Coeficiente que determine cada Ayuntamiento

Estos coeficientes se pueden consultar de manera sencilla en la página web de cada Ayuntamiento. Además, en ambas opciones para calcular la plusvalía, se tendrá que multiplicar el resultado final por un porcentaje que cada Ayuntamiento determina y que puede consultarse también en la web de este.

Reforma de la legislación

La reforma fiscal aplicada por el Gobierno en 2021 a través del Decreto-Ley del 10 de noviembre del mismo año, modificó la manera de calcular plusvalía. Esta reforma eliminó la manera anterior de calcular este impuesto e introdujo una serie de coeficientes nuevos. Así, este tributo se aplica a una compraventa de bienes inmuebles y del cual tiene que hacerse cargo el vendedor de la vivienda.

Esta modificación en el cálculo del impuesto es una buena notícia tanto para contribuyentes como para Ayuntamientos. Comparado con el cálculo anterior, este nuevo cálculo rebaja el importe a pagar por el tributo y garantiza a los Ayuntamientos recibir la cantidad del impuesto y no tener que recortar en servicios públicos.

Como has podido ver, la Administración proporciona dos opciones para calcular la plusvalía municipal y el contribuyente podrá escoger una de las dos opciones, en función de lo que más le convenga pagar por el tributo.

Otros impuestos que tendrás que abonar a Hacienda por la venta

Además de la plusvalía municipal, tendrás que hacerte cargo de otros dos impuestos más si eres el vendedor de la vivienda. Estos impuestos serán el IRPF y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Por lo que respecta al IRPF, deberás pagarlo una vez haya transcurrido un año desde que vendiste la casa o el piso. Esto es debido a que cada año tenemos que declarar en la renta todas las ganancias generadas. En el caso del IBI, el propietario lo paga cada año por ser dueño del inmueble, pero si este se vende, el importe que abonar por el tributo ese año se puede repartir con el comprador en función de los meses que cada uno ha tenido la propiedad durante ese ejercicio.

¿Tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa más barata que cuando la compré?

Obviamente, si el vendedor perdió dinero por la venta de su inmueble porque lo adquirió por un precio superior, éste no deberá declarar la plusvalía. Tampoco deberemos pagar si el importe ingresado por la venta de nuestra casa se destina a otra vivienda con el objetivo de vivir en ella.

Si estás interesado en poner a la venta tu inmueble, puedes ponerte en contacto con nuestros expertos, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso 😊

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143 Comentarios

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