¿Qué es la plusvalía municipal y cómo calcularla?

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La plusvalía municipal es un impuesto que ha generado mucha polémica en los últimos años. Y es que este impuesto se tributaba a todas las operaciones: con o sin beneficio. Cuando el mercado inmobiliario estaba en pleno “boom” podríamos decir que la mayoría de las compraventas que se realizaban generaban beneficio. Pero, hasta hace unos años, la mayoría de las personas que querían vender una vivienda aparte de tener pérdidas, debían pagar este impuesto. Por este motivo, queremos explicarte qué es la plusvalía municipal y todo lo relacionado con este impuesto.

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¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), popularmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto recaudado por los ayuntamientos cuando se dona, hereda o vende una casa. Este tributo grava lo que ha encarecido el bien inmueble desde su compra hasta la donación, herencia o venta.

Ya sabes qué es la plusvalía municipal, pero…¿quién la debe pagar?

Según el tipo de acto que se haya realizado, la persona con obligación de pagar la plusvalía municipal será distinta.

  • En el caso de la venta de un inmueble, el vendedor será quién recibe el dinero y, por ello, ésta será la persona que deberá pagar el tributo.
  • Al heredar una vivienda serán los herederos quienes estarán obligados a pagar la plusvalía municipal.
  • Por último, cuando se trata de una donación, la persona que ha recibido la vivienda será la encargada de pagar el impuesto.

¿Cómo se calcula este impuesto?

La manera de calcular la plusvalía ha sufrido una serie de cambios en los últimos meses. Con la entrada en vigor del Decreto-Ley del 10 de noviembre de 2021 el cálculo de este impuesto es diferente al anterior. De esta manera, gracias a esta nueva legislación el contribuyente dispone de dos maneras diferentes para hacer el cálculo de la plusvalía, de las cuales puede escoger la que más le convenga. Estas dos maneras son las siguientes: 

Cálculo de la base imponible de la plusvalía real

Se calculará mediante la siguiente fórmula: 

Valor de transmisión    –   Valor de adquisición    X Porcentaje del Valor Catastral del terreno

Donde los valores que constan en la fórmula corresponden al valor de transmisión del inmueble, el cual es el precio de venta, el valor de adquisición de la vivienda, es decir, el precio por el que se adquirió la casa o el piso y el porcentaje del valor catastral del terreno, el cual puede obtenerse en el último recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.

Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno

Valor catastral del terreno    X   Coeficiente que determine cada Ayuntamiento

En este caso, el valor catastral del terreno, como decíamos puede encontrarse en el último recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro. Por lo que respecta al coeficiente que determina cada Ayuntamiento, el Ministerio de Hacienda ha definido estos máximos:

  • Menos de un año = 0,14
  • 1 año = 0,13
  • 2 años = 0,15 
  • 3 años = 0,16
  • 4 años = 0,17
  • 5 años = 0,17
  • 6 años = 0,16
  • 7 años = 0,12
  • 8 años = 0,10
  • 9 años = 0,09
  • 10 años = 0,08
  • 11 años = 0,08
  • 12 años = 0,08
  • 13 años = 0,08
  • 14 años = 0,10
  • 15 años = 0,12
  • 16 años = 0,16
  • 17 años = 0,20
  • 18 años = 0,26
  • 19 años = 0,36
  • 20 años = 0,45

ejemplo que es la plusvalia municipal calculo

Ejemplo para calcular una plusvalía municipal

Vamos a verlo con un ejemplo: Si tomamos como referencia la segunda de las fórmulas para calcular la plusvalía municipal y tenemos un contribuyente que compró su vivienda en 2019 por 400.000 €  y la vendió en 2021 por 470.000 euros

Así, el contribuyente fue propietario durante 3 años. Si tenemos en cuenta también que el valor catastral de la vivienda en el momento de la venta era de 200.000 € y de estos 90.000 € eran el valor del terreno. Por lo tanto, si multiplicamos el valor catastral por el coeficiente, es decir, 200.000 x 0,16, tendré que pagar 32.000 € de plusvalía municipal. 

Aún así, recuerda que cada comunidad autónoma, además, tendrás que multiplicar a este resultado un porcentaje que cada una de ellas escoge.

¿Cuándo se paga este impuesto?

Hasta que tuvo lugar la sentencia en 2017 del Tribunal Constitucional exponiendo inconstitucional la plusvalía municipal cuando la vivienda no había generado ganancias, siempre se pagaba este impuesto. En la sentencia del 2018, el Tribunal Supremo declaró que este impuesto solo deberá de ser pagado en el caso de que haya habido ganancias en la operación. Es decir, cuando el precio de venta del inmueble supera al precio de compra.

La regularización de la plusvalía municipal

En el parlamento se ha anunciado un proyecto de ley que propone algunos cambios para regularizar la plusvalía municipal. En este proyecto se mantiene que el impuesto solo deberá pagar cuando se genere una ganancia de patrimonio con la venta de la vivienda y el método utilizado para calcular la plusvalía municipal. Eso sí, con una actualización anual de los coeficientes que se aplican por el ayuntamiento. Y eso no es todo, además este proyecto de ley establece que los ayuntamientos deben devolver todas las plusvalías cobradas a los propietarios que vendieron su vivienda con pérdidas.

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