La plusvalía municipal es un impuesto que ha generado mucha polémica en los últimos años. Y es que este impuesto se tributaba a todas las operaciones: con o sin beneficio. Cuando el mercado inmobiliario estaba en pleno “boom” podríamos decir que la mayoría de las compraventas que se realizaban generaban beneficio. Pero, hasta hace unos años, la mayoría de las personas que querían vender una vivienda aparte de tener pérdidas, debían pagar este impuesto. Por este motivo, queremos explicarte qué es la plusvalía municipal y todo lo relacionado con este impuesto.

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¿Qué es la plusvalía municipal?

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), popularmente conocido como plusvalía municipal, es un impuesto recaudado por los ayuntamientos cuando se dona, hereda o vende una casa. Este tributo grava lo que ha encarecido el bien inmueble desde su compra hasta la donación, herencia o venta.

Ya sabes qué es la plusvalía municipal, pero…¿quién la debe pagar?

Según el tipo de acto que se haya realizado, la persona con obligación de pagar la plusvalía municipal será distinta.

  • En el caso de la venta de un inmueble, el vendedor será quién recibe el dinero y, por ello, ésta será la persona que deberá pagar el tributo.
  • Al heredar una vivienda serán los herederos quienes estarán obligados a pagar la plusvalía municipal.
  • Por último, cuando se trata de una donación, la persona que ha recibido la vivienda será la encargada de pagar el impuesto.

¿Cómo se calcula este impuesto?

Antes de calcular la plusvalía municipal, debes conocer el valor catastral de la vivienda y el tiempo que ha pasado desde el último acto hasta que se vende, dona o hereda esa misma propiedad. Al valor catastral se le aplicarán unas tasas de encarecimiento o revalorización del inmueble establecidas por el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Esta tasa puede variar dependiendo del municipio donde se encuentre el inmueble.

La cifra se multiplicará por los años que se ha mantenido la vivienda. De este cálculo sacaremos la base imponible sobre la que se aplica el impuesto de plusvalía municipal. Sobre esta base imponible se imputa el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento que no puede ser superior al 30%. La cantidad lograda con estos cálculos será el importe que tendrá que pagar el sujeto en concepto de plusvalía municipal.

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Ejemplo para calcular una plusvalía municipal

Vamos a verlo con un ejemplo: En el año 2010 José se compró un piso pero debido a la situación actual, ha decidido ponerlo en venta. El valor catastral del inmueble es de 200.000 euros. Primero calculamos la tasa de revalorización que será el cálculo de multiplicar 3 (cifra fijada por el ayuntamiento) por los años que ha tenido el inmueble, en este caso 10 años.

Este 30% se aplicará al valor catastral del inmueble de 200.000 euros, dando como resultado una base imponible de 60.000 euros. A la base habría que atribuir el tipo impositivo, cifra que no puede ser mayor que el 30% por ley. Lo que, aplicando el máximo por ley, nos quedaría un impuesto de 18.000 euros. Recuerda que este impuesto solo se pagará cuando la operación de venta, herencia o donación haya generado ganancias.

¿Cuándo se paga este impuesto?

Hasta que tuvo lugar la sentencia en 2017 del Tribunal Constitucional exponiendo inconstitucional la plusvalía municipal cuando la vivienda no había generado ganancias, siempre se pagaba este impuesto. En la sentencia del 2018, el Tribunal Supremo declaró que este impuesto solo deberá de ser pagado en el caso de que haya habido ganancias en la operación. Es decir, cuando el precio de venta del inmueble supera al precio de compra.

La regularización de la plusvalía municipal

En el parlamento se ha anunciado un proyecto de ley que propone algunos cambios para regularizar la plusvalía municipal. En este proyecto se mantiene que el impuesto solo deberá pagar cuando se genere una ganancia de patrimonio con la venta de la vivienda y el método utilizado para calcular la plusvalía municipal. Eso sí, con una actualización anual de los coeficientes que se aplican por el ayuntamiento. Y eso no es todo, además este proyecto de ley establece que los ayuntamientos deben devolver todas las plusvalías cobradas a los propietarios que vendieron su vivienda con pérdidas.

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