Contracte d'arres en vendre el teu habitatge: què hi ha d'incloure?

Davant la compravenda d'un immoble, un contracte d'arres és un acord escrit entre comprador i venedor. S'hi estableixen totes les condicions de reserva i de compromís amb la compra.

Al mateix temps, el comprador lliura al venedor una suma de diners en forma de senyal econòmic per reservar l'habitatge .

Els tres tipus principals de contractes d'arres en una compravenda són els següents:

• Arres penitencials. Impliquen una penalització econòmica en cas d'incompliment per part d'alguna part. Si el comprador es retira, perd les arres que lliura. Si el venedor incompleix, ha de tornar el doble de l'import.
• Arres confirmatòries. Confirmen el compromís de les dues parts a executar la compravenda. Si el contracte s'incompleix per alguna de les parts, l'altra pot exigir el compliment i reclamar danys i perjudicis.
• Arres penals. Establixen una indemnització preacordada en cas d'incomplir el contracte. La part que no compleixi el contracte haurà d'abonar a l'altra part la suma acordada en forma de compensació.

El contracte darreres inclou múltiples elements importants. A continuació, repassem els obligatoris :

• Identificació de les parts involucrades. Comprèn el nom complet del venedor i comprador, així com NIF o CIF i adreces dels domicilis.
• Tipus de contracte d'arres. Depèn del tipus de contracte s'aplicaran unes clàusules o unes altres.
• Descripció de l'immoble. Detalla de forma específica la llar objecte de la compravenda, incloent-hi ubicació, dimensions, referència cadastral i altres documents relacionats.

• Preu de venda de l'immoble. Com que està relacionat, ha d'incloure el preu final de compravenda.

• Quantitat i forma de pagament de les arres. S'hi especifica l'import del senyal i com es pagarà, si mitjançant transferència bancària, xec o efectiu, entre d'altres.
• Termini per escripturar el contracte de compravenda. S'indica el termini o la data límit per formalitzar el contracte definitiu davant de notari o l'entitat competent.
• Repartiment de despeses de compravenda. Cal definir qui paga cada despesa derivada de la transacció.
• Penalitzacions. S'han d'incloure de manera explícita totes les penalitzacions en cas d'incomplir el contracte alguna de les parts.

• Data de signatura de l'escriptura del contracte.

• Signatures. S'hi inclouen tant la signatura del venedor com del comprador.

D'altra banda, també hi ha diversos documents que es poden presentar opcionalment :

• Pagament de l'IBI. Es pot especificar una repartició de l'IBI en cas que el venedor no assumeixi el pagament en la seva totalitat i el vulgui distribuir.
• Acord de pròrroga. Si es vol estendre el termini del contracte, es pot incloure una clàusula que permeti una pròrroga acordada per ambdues parts.
• Registre de la Propietat : També és aconsellable incloure una nota simple del registre de la propietat per assegurar la titularitat i si hi ha o no qualsevol tipus de càrregues.

La quantitat de diners lliurats en un contracte d'arres representa entre el 5% i el 10% del preu de venda final de l'habitatge. Tot i això, no es tracta d'un percentatge fix, per la qual cosa dependrà de cada cas i de cada negociació entre comprador i venedor.

De tota manera, l'import haurà de ser significatiu, ja que només així es demostrarà un compromís real amb la futura compravenda. Encara que tampoc no caldrà anar-se'n a l'altre extrem i lliurar una quantitat onerosa.

La redacció d'un contracte d'arres dependrà de com facis la venda del teu immoble. Hi ha dues opcions:

• Immobiliària. Si vens a través d'una agència immobiliària, seran ells els que redactin el contracte, el cost dels quals sol incloure's als honoraris.
• Particular. Si vens per compte propi, pots contractar un professional legal especialitzat en transaccions immobiliàries que el redacti per tu. D'altra banda, també ho pots fer tu mateix utilitzant plantilles o models de contractes d'arres disponibles a Internet.

No, no és obligatori signar un contracte d'arres. Tot i així, és una opció molt recomanable i comú tant per venedor com per comprador . D'aquesta manera, s'ofereix seguretat a la compravenda i assenta les condicions i els termes acordats entre ambdues parts abans de la signatura del contracte de compravenda definitiu.

El contracte d'arres d'un immoble pot ser signat pel propietari venedor i el comprador . Per això, ambdues parts han de ser majors d'edat i tenir plena capacitat jurídica.

A més, és recomanable que la signatura del contracte d'arres es faci davant de notari , encara que no és un tràmit obligatori. Al capdavall, la presència del notari ajudarà a brindar més seguretat i veracitat al contracte.

Sí, una immobiliària pot signar un contracte d'arres en representació d'alguna de les dues parts . Així mateix, les immobiliàries actuen com a intermediaris en aquest tipus de transaccions, per la qual cosa tenen un paper molt important en la gestió de la compravenda d'una llar.

Això sí, la immobiliària podrà signar el contracte d'arres en nom del client, sempre que disposi de l'autoritat i del poder legal necessari. Aquest es pot atorgar mitjançant un poder notarial o un mandat exprés.

Davant d'un incompliment del contracte d'arres per part del comprador , els passos a seguir seran els següents:

1. Notificar per escrit al comprador informant de l'incompliment del contracte i citant-lo de nou per signar l'escriptura de compravenda.
2. Davant la indiferència del comprador, sol·licitar a la notaria que obligui el subjecte a presentar-se mitjançant una nova citació.
3. Si no hi ha resposta, cal reclamar davant del jutjat la venda de l'immoble o retenir l'import del senyal.
4. Publicar novament l'habitatge en venda i iniciar la cerca d'un altre comprador.

Atent, perquè si el venedor és qui incompleix el contracte d'arres, aquest serà el que retorni el senyal, per duplicat, al comprador.

El contracte d'arres es pot prorrogar sempre que no s'hagi pogut signar en el termini acordat i les dues parts, tant venedor com comprador, es mostrin d'acord. Per fer-ho, caldrà afegir un annex al contracte d'arres per ampliar-lo, on s'inclogui el nou termini estipulat.

Sí, és possible signar un contracte d'arres amb una hipoteca pendent sobre l'habitatge. Tot i així, el venedor haurà d'informar el comprador de l'existència d'una hipoteca pendent abans de la signatura del contracte d'arres.

Com dèiem, el termini de caducitat d'un contracte d'arres pot variar i dependrà del que estableixi cada cas i cada contracte. Aquest termini sacordarà en el moment de la signatura per ambdues parts.

Si el contracte d'arres venç abans de signar l'escriptura final de compravenda , es poden donar quatre escenaris diferents.

• Signatura del contracte de compravenda. Podria ser que el contracte d'adquisició de l'immoble definitiu se signi abans que expiri el contracte d'arres.
• Renegociació o pròrroga del contracte darreres. Ambdues parts poden acordar una extensió del termini del contracte si estan disposats a continuar la compravenda.
• Rebuig del comprador. Si el comprador no vol adquirir l'immoble, el venedor es podrà quedar amb els diners de les arres, només si són penitencials.
• Rebuig del venedor. Si el venedor desisteix, tornarà al comprador l'import íntegre i duplicat de les arres, sempre que sigui el contracte d'arres penitencials.

En diversos casos, les arres són retingudes per l'agència immobiliària encarregada de gestionar la compravenda, encara que això no és obligatori i dependrà de cada empresa. Aquesta retenció es produeix perquè la comissió immobiliària sol deduir-se del senyal econòmic lliurat al contracte d'arres.