Guia per acollir-se a l'exempció per reinversió en vivenda habitual

Reinvertir en habitatge habitual significa fer servir els diners de la venda de l'immoble que constitueix el teu domicili per comprar-ne un altre o rehabilitar el que esdevindrà la teva residència habitual a partir d'ara.

En general, en vendre un immoble has de tributar l'IRPF pels guanys patrimonials obtinguts. No obstant això, si reinverteixes tot o part dels diners en habitatge habitual, et pots beneficiar d'una exempció de pagament de l'IRPF .

En línies generals, els requisits per adherir-se a l'exempció per reinversió en habitatge habitual són els següents:

• Tant l'immoble venut com el comprat (o rehabilitat) han de tenir el caràcter de vivenda habitual . Al següent apartat expliquem què considera Hisenda com a habitatge habitual.
• El termini per reinvertir els diners en habitatge habitual no pot ésser superior a dos anys, tant posteriors com anteriors, des de la venda de l'habitatge.
• No s'aplica automàticament . El contribuent haurà de manifestar, doncs, la seva voluntat d'acollir-s'hi.

És molt important conèixer què entén Hisenda per habitatge habitual , ja que en cas contrari podries no reunir els requisits per a l'exempció.

L'Agència Tributària descriu habitatge habitual com aquell en què el propietari viu durant 3 anys continuats i, per tant, hi estigui empadronat . Durant aquest temps, la vivenda no es pot arrendar o vendre a terceres persones.

Hi ha excepcions gràcies a les quals, tot i no haver transcorregut el termini de 3 anys, s'entendrà que l'habitatge va tenir el caràcter habitual:

• Defunció del contribuent.
• Quan l'habitatge anterior sigui inadequat després del reconeixement d'una minusvalidesa del contribuent.
• Circumstàncies excepcionals que exigeixin un canvi de domicili , com per exemple:
• matrimoni,
• divorci,
• obtenció de la primera feina,
• trasllat laboral,
• canvi d'ocupació,
• etc.

En aquests casos, el contribuent haurà de presentar el justificant corresponent a Hisenda , que valorarà les proves. Si et trobes en una situació homòloga, consulta tu mateix amb l'Agència Tributària perquè analitzin el teu cas particular.

Segons la quantitat de diners que reinverteixis en la compra del teu nou habitatge habitual, la reinversió pot ser total o parcial :

• Reinversió parcial en habitatge habitual . Això passa quan l'import de la compra o la rehabilitació de la nova casa és inferior a l'obtingut per la venda de l'antiga. En aquests casos, només s'exclou de gravamen la part proporcional del guany patrimonial que s'ha fet servir per a la reinversió.
• Reinversió total en habitatge habitual . Tot l'import de la venda s'ha reinvertit en l'adquisició de la casa nova o en la rehabilitació i, per tant, està exempt de gravamen.

Per indicar que t'aculls a la reinversió en la compra d'un habitatge habitual a la teva declaració de la renda , segueix aquests passos:

1. A Renta WEB, clica al botó “ Apartats declaració ”.
2. Desplega la pestanya “ Dades econòmiques ”.

• Busca “ Guanys i pèrdues patrimonials (Vendes de béns, subvencions, premis, etc.) ”.
• Clica a “ Immobles ”.

3. A la casella 1817 introdueix les dades de l'immoble.

4. A la casella 1824 introdueix tota la informació sobre el tràmit:

• el valor d'adquisició i de transmissió ;
• les respectives despeses ;
• amortitzacions realitzades o pendents; e
• import reinvertit .

5. Renda WEB calcularà, després d'introduir totes les dades anteriors, el guany patrimonial exempt per reinversió en habitatge habitual, que pertany a la casella 1835 .

És possible fer una reinversió en habitatge habitual amb un préstec hipotecari i adherir-nos a l'exempció de l'IRPF pels guanys patrimonials.

En desplegar la casella 1824 de la declaració de la renda, podràs especificar les amortitzacions que hagis fet o els imports pendents d'amortitzar.

Aquests són els dos escenaris que podríem trobar-nos:

Si compres la teva nova casa amb hipoteca

En aquest cas, és vàlid utilitzar els diners d'una hipoteca per reinvertir a casa teva , fins i tot si és per subrogació.

Si amortitzes la teva hipoteca anterior amb els diners de la venda

Es considerarà com a import obtingut els diners de la venda menys el que falti per amortitzar .

Per exemple . Patricia va comprar el seu pis el 1998 per 90.000 € i ara el ven per 120.000 €. Amb aquests diners cancel·len els 20.000 € que li queden d'hipoteca.

Patricia podrà destinar els 100.000 € restants a la compra del seu nou habitatge habitual i accedir a l'exempció per reinversió.

És possible fer una reinversió en habitatge habitual amb un préstec hipotecari i adherir-nos a l'exempció de l'IRPF pels guanys patrimonials.

En desplegar la casella 1824 de la declaració de la renda, podràs especificar les amortitzacions que hagis fet o els imports pendents d'amortitzar.

Aquests són els dos escenaris que podríem trobar-nos:

Si compres la teva nova casa amb hipoteca

En aquest cas, és vàlid utilitzar els diners d'una hipoteca per reinvertir a casa teva , fins i tot si és per subrogació.

Si amortitzes la teva hipoteca anterior amb els diners de la venda

Es considerarà com a import obtingut els diners de la venda menys el que falti per amortitzar .

Per exemple . Patricia va comprar el seu pis el 1998 per 90.000 € i ara el ven per 120.000 €. Amb aquests diners cancel·len els 20.000 € que li queden d'hipoteca.

Patricia podrà destinar els 100.000 € restants a la compra del seu nou habitatge habitual i accedir a l'exempció per reinversió.

No , doncs estem parlant de dos impostos diferents. L'exempció per reinversió en habitatge habitual només afecta l'IRPF durant la campanya de la declaració de la renda.

Hauràs de pagar la plusvàlua municipal si el sòl sobre el qual està edificat el teu habitatge ha experimentat un increment de valor des que el vas comprar. I ho hauràs de fer en els 30 dies hàbils posteriors a la venda .

Sí. Hisenda accepta la reinversió en la construcció d'un nou habitatge habitual . En aquests casos, segons una sentència del Tribunal Suprem de 2021, es distingeixen dos terminis que cal tenir en compte:

• S'hauran de reinvertir els diners de la venda en 2 anys .
• Les obres hauran de concloure en el termini de 4 anys des de ladquisició de la propietat on es construirà el nou habitatge.

Aquests 4 anys podran ampliar-se :

• 4 anys més si el promotor es troba en situació de concurs ;
• 4 anys més per altres circumstàncies excepcionals no imputables al propietari i que suposin la paralització de les obres. El propietari haurà de sol·licitar l'ampliació durant els 30 dies següents a l'incompliment.

No passa res: se segueix entenent com a reinversió en habitatge habitual, sempre que els diners d'aquests terminis es destinin a la compra del nou habitatge dins del període impositiu en què es perceben.

Ara bé, no s'aplica l'exempció en cas d' arrendament amb dret a compra . I és que, per considerar l'habitatge com a habitual, el contribuent ha de ser el titular de ple domini (encara que sigui compartit) i no arrendatari.

L'exempció per reinversió en habitatge habitual és un avantatge fiscal del qual, com a contribuent, et pots beneficiar. Si no manifestes la teva voluntat d'acollir-t'hi, perdràs aquest benefici .

Si no efectues la reinversió dins dels terminis establerts o incompleixes qualsevol de les condicions, perdràs el dret a l'exempció esmentada. Això pot portar a una autoliquidació complementària dels impostos que no vas abonar a temps , amb els interessos de demora corresponents.