Vens el teu pis? Assegureu-vos de conèixer tot sobre la plusvàlua municipal

Encara que el seu nom sigui molt present en el dia a dia, poques persones coneixen realment què significa la plusvàlua municipal .

En essència, la plusvàlua municipal és la denominació comuna que rep l' impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) . Aquest tribut es cobra sobre l'augment de valor que experimenta un immoble des del moment en què el propietari l'adquireix fins a la venda posterior.

Quan parlem de què és la plusvàlua d'un habitatge, ja sigui casa o pis, ens referim a l' augment de valor que genera un immoble al llarg del temps. Es tracta d'un increment que es produeix gràcies a diversos factors , entre els quals destaquen:

• Reformes a la llar.
• Increment de la demanda al mercat immobiliari.
• Millores a la zona on es troba l'immoble.

Per calcular la base imposable de la plusvàlua municipal s'utilitzen els coeficients , que s'actualitzen cada any als Pressupostos Generals de l'Estat (PGE). A partir d'aquí, cada ajuntament decideix si considera oportú actualitzar-ne els valors, o no.

Des del 8 de novembre del 2021, amb l'entrada en vigor del Reial decret 26/2021, s'estableixen dos mètodes de càlcul de la plusvàlua municipal. Són els següents:

• Mètode real. Es basa en el valor cadastral del terreny al moment de la compra i en el de la venda. A partir d'aquestes xifres, es calcula la diferència entre totes dues, i, en funció del temps que hagi transcorregut, s'hi aplica un percentatge o un altre, depenent de cada ajuntament.
• Mètode objectiu. Consisteix en un càlcul de lincrement de valor del terreny, partint d'un valor de referència indicat en funció de la data de compra del terreny. S'hi aplica un percentatge fix, que escull cada ajuntament.

Més endavant, explicarem com calcular la plusvàlua municipal amb un exemple pràctic que utilitza tots dos mètodes .

Els coeficients permeten fer una estimació de quant s'ha revaloritzat un immoble amb el pas dels anys. Aquests s'actualitzen cada any als pressupostos generals.

Tot i això, el Govern tan sols delimita uns valors màxims , podent així cada ajuntament decidir si els rebaixa o els manté tal com s'estableixen.

Amb l'aprovació dels Pressupostos Generals de 2025, s'instauren els nous coeficients per calcular la plusvàlua municipal:

Partim de la següent situació: l'any 2012, adquireixes una propietat per 100.000 euros , la qual vens el 2022 per 150.000 euros . En el moment de la venda, el valor cadastral del sòl és de 50.000 euros (60% del sòl i 40% de la construcció).

Mètode real

Comencem pel mètode real. Per això, restem el valor de compra al valor de venda final. A continuació, multipliquem la diferència pel percentatge del valor cadastral del sòl de la propietat.

La fórmula és la següent:

Base imponible = (valor de venda - valor de compra) x percentatge valor cadastral del sòl

Un cop emplenem la fórmula, quedarà així:

Base imposable = (150.000 - 100.000) x 0,60 = 30.000 euros

Recorda que el percentatge del valor cadastral de la propietat el trobaràs a l' últim rebut de l'IBI oa la seu online del Cadastre .

Mètode objectiu

En aquest cas, prenem com a referència el valor cadastral del terra per calcular la base imposable de l'impost, deixant de banda la diferència entre el preu de compra i el de venda.

La fórmula seria:

Base imponible = valor cadastral del sòl x coeficient plusvàlua

Emplenem la fórmula amb les dades de l'exemple:

Base imposable = 50.000 € x 0,10 = 5.000 euros

Ens interessa escollir l'import més baix per calcular la plusvàlua municipal. Per tant, farem servir el mètode objectiu. En total, abonem:

Import a abonar de la plusvàlua = Base imposable x 30% (tipus màxim legal)

En substituir amb els valors:

Import a abonar de la plusvàlua = 5.000 x 0,3% = 1.500 euros

La persona encarregada de pagar la plusvàlua municipal és el venedor de l'immoble . Així ho determina la llei reguladora d'hisendes locals, la mateixa legislació que regula l'impost.

Per tant, el comprador de l'immoble no està obligat a pagar la plusvàlua . El motiu principal rau en el fet que el venedor és el subjecte passiu de la plusvàlua i, com a resultat, és qui l'ha de pagar.

A Espanya, la plusvàlua municipal s'ha d'abonar en un termini de 30 dies hàbils des de la data de la transmissió de la propietat . Temps que comença a comptar des del moment en què es fa l'escriptura pública de compravenda.

Un cop finalitzin aquests 30 dies de termini, si el venedor no ha abonat l'import de l'impost, es començaran a aplicar conseqüències legals i econòmiques .

Si com a venedor us oblideu de pagar la plusvàlua municipal, el vostre ajuntament us farà arribar una comunicació per correu postal exigint el pagament de l'impost .

Així, si et retardes amb el pagament, hauràs d'abonar la quantitat que et correspongui, sumat a uns interessos de demora , que es divideixen en els percentatges següents:

• De 0 a 3 mesos: 5%.
• De 3 a 6 mesos: 10%.
• De 6 a 12 mesos: 15%.
• A partir de 12 mesos: 20%.

Sí, a Espanya hi ha la possibilitat de fraccionar el pagament de la plusvàlua municipal, sempre que se sol·liciti a l'ajuntament que correspongui. Així mateix, hauràs de complir els requisits necessaris que determini la normativa local.

Cal tenir en compte que cada ajuntament estableix uns terminis diferents . Per tant, serà recomanable informar-se adequadament del nombre de terminis disponibles, així com les seues condicions.

Sí , s'ha de pagar la plusvàlua municipal, ja que es tracta d'un impost obligatori .

No obstant això, hi ha diferents casos en què el venedor no ha d'abonar la plusvàlua municipal. Els veiem al següent apartat.

Hi ha certs casos en què el venedor queda exempt de pagar la plusvàlua municipal i l'import corresponent. En essència, les exempcions principals del pagament de la plusvàlua són les següents:

• Quan el preu de venda és inferior al de compra , perquè el valor del terreny ha disminuït des de la seva adquisició fins a la venda.
• Si es produeix una pèrdua de patrimoni , perquè no hi ha hagut un increment del valor del terreny on hi ha la propietat.

De normal, la plusvàlua municipal correspon al venedor de l'immoble. Tot i això, si el que ven l'immoble és una persona física la residència fiscal de la qual no és a Espanya, serà el comprador qui es faci càrrec de pagar l'impost.

Això passa perquè, en residir el venedor en un altre país, el subjecte passiu substitut passa a ser el comprador . D'aquesta manera, si el venedor no paga la plusvàlua, se'l reclamarà al comprador.

Quan parlem d'anul·lació de la plusvàlua municipal ens referim a la possibilitat d' impugnar l'abonament de l'impost . Així, el venedor no està obligat a pagar la plusvàlua.

L'anul·lació de la plusvàlua municipal es dóna en aquells casos en què el contribuent, el venedor, considera que el càlcul és incorrecte o que està exempt de pagar-ho . Aquesta sol·licitud també es pot fer si la venda de l'immoble genera pèrdues o és amb un valor inferior al dadquisició.

Quan parlem d'anul·lació de la plusvàlua municipal ens referim a la possibilitat d' impugnar l'abonament de l'impost . Així, el venedor no està obligat a pagar la plusvàlua.

L'anul·lació de la plusvàlua municipal es dóna en aquells casos en què el contribuent, el venedor, considera que el càlcul és incorrecte o que està exempt de pagar-ho . Aquesta sol·licitud també es pot fer si la venda de l'immoble genera pèrdues o és amb un valor inferior al dadquisició.

No. ​El 2019, el Tribunal Suprem espanyol va dictaminar que no s'ha d'abonar la plusvàlua municipal si la transmissió d'un immoble genera pèrdues .

La plusvàlua municipal es calcula segons l'augment del valor del sòl. Per tant, si el valor del sòl de la teva propietat ha disminuït i la venda genera pèrdues, quedaràs exempt de pagar l'impost .

Tot i així, com que és un impost municipal, cada ajuntament decideix de forma unilateral. Hi ha municipis en què, encara que el valor del sòl disminueixi, es considera obligatori el pagament de la plusvàlua municipal , ja que es basen en altres factors per generar-la.

Es pot. Si creus que et trobes en alguna de les circumstàncies esmentades anteriorment, només segueix aquests passos:

1. Recopila la documentació necessària per acreditar i justificar la reclamació.
2. Presenta la reclamació per escrit davant de l'ajuntament que et correspongui, amb els motius i la documentació adjunta.
3. Espereu que l'ajuntament emeti una resolució a la vostra sol·licitud.
4. Si l'entitat accepta la vostra reclamació, us retornarà l'import de la plusvàlua municipal en el temps indicat.
5. Si l'ajuntament desestima la sol·licitud , podràs recórrer la decisió davant del Tribunal Econòmic Administratiu. Com a darrer recurs, podries acudir al Tribunal Superior de Justícia de la teva comunitat autònoma.

Quan reclames la plusvàlua municipal, la documentació bàsica que hauràs de tenir a mà serà el document que acrediti l' autoliquidació, la liquidació o el justificant de pagament de l'impost .

Addicionalment, el teu ajuntament podria sol·licitar-te algun dels documents següents:

• Escriptura de compra de la propietat.
• Escriptura de venda de l'immoble.