Cuando firmas un contrato de alquiler es fundamental respetar las cláusulas y saber en qué momento hay que avisar de la finalización del contrato. Tras la última ley de arrendamientos urbanos, los plazos para que el propietario avise al inquilino se han limitado y solo se permite en ciertas circunstancias. En el artículo de hoy hablaremos del preaviso del arrendador al arrendatario en el alquiler de casas.
Contrato de alquiler en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El año en el que se ha firmado el contrato es muy importante, ya que la regulación no será la misma. Si el alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019, la duración del contrato es de 3 años con posibilidad de prórrogas, pero si es posterior a esa fecha ya se alarga a 5 años si es un particular y en el caso de que sea una sociedad llegan hasta los 7 años.
Además, una vez pasado este tiempo, se renovará el contrato de alquiler automáticamente de forma anual hasta un máximo de 3 años. Una vez han pasado los ocho años (5+3 de prórroga), si tanto propietario como inquilino quieren seguir con el contrato de alquiler, tendrán que firmar uno nuevo.
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Preaviso del arrendatario al arrendador
El inquilino puede rescindir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, una vez pasados los 6 primeros meses y dando un preaviso de 30 días al propietario. Si el inquilino quiere irse del inmueble antes de los 6 meses, tendrá que pagar la penalización estipulada en el contrato, que acostumbra a ser perder la fianza o incluso pagar los meses restantes para llegar a los 6 meses.
Otra forma en la que el inquilino puede rescindir del contrato es esperar a que finalicen los 5 años y avisar al propietario de que no va a querer renovar el alquiler.
Preaviso del arrendador al arrendatario
A diferencia del inquilino, para el propietario es algo más complicado rescindir el contrato de arrendamiento. Solo tiene dos vías.
- Esperar a los 5 años. Una vía es esperar a terminar el contrato, avisando con unos meses de antelación al inquilino.
- Causa justificada. El propietario puede rescindir antes del contrato en caso de fuerza mayor una vez pasado un año desde el inicio del arrendamiento. Solo podrá hacerlo si él o un familiar de primer grado necesita la vivienda para vivir ahí, pero tendrá que avisar con dos meses de antelación al inquilino.
Además de las dos vías que hemos visto, también hay otras causas que permiten al propietario finalizar el alquiler antes de la fecha, ya que se consideraría incumplimiento de contrato por parte del inquilino:
- Impago de la renta.
- Si no está residiendo la persona que ha firmado el alquiler (subarrendamiento).
- Daños en la propiedad.
- Obras o reformas que no tengan el consentimiento del propietario.
- Si el inquilino no está usando el inmueble como residencia habitual (p.ej., usa el espacio para oficinas).
- Si el inquilino está causando problemas o conflictos con los vecinos.
¿Cómo hay que dar el preaviso?
Tanto si es el arrendador como el arrendatario quién da el preaviso, tendrán que cerciorarse que la otra parte lo ha recibido, lo mejor es hacerlo a través de un burofax o por correo electrónico. Además, tras la nueva ley de arrendamientos urbanos, los propietarios tendrán que dar el preaviso a los inquilinos con 4 meses de margen y 2 meses si es por causa de fuerza mayor.
En cuanto al inquilino, tendrá que avisar con 2 meses de antelación a la finalización del contrato. En caso de que quiera terminar antes con el contrato, tendrá que avisar con 30 días de antelación.
¿Finalizado el contrato, cuando se devuelve la fianza?
El plazo estipulado para que el propietario devuelva la fianza al inquilino es de 30 días a partir de la fecha de finalización del contrato y entrega de llaves. Es importante que antes de efectuar la devolución de la fianza del alquiler se compruebe el estado de la vivienda para cerciorarse de que todo está correcto.
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Tengo una pregunta, si mando un burofax para anunciar el fin del contrato, a nombre de quien tiene que ser?.que dni y nombre debe figurar? Cualquiera puede mandar y firmar esa notificación?. En caso de que el propietario no fuese quien lo mandase, en el burofax debe añadirse el poder que le otorga el propietario para hacer esa comunicacion?? o no es necesario? Seria causa suficiente para alegar que quien hizo la comunicación no es el propietario para no atender a ese fin de contrato?
¡Buenos días María! En el caso que nos comentas, el documento debe de ir firmado por el propietario. Te aconsejamos que te pongas en contacto con un abogado especialista que pueda indicarte los pasos que tienes que seguir para que el proceso sea mucho más fácil. ¡Un saludo!
Buenos días
En mi contrato de alquiler se indica «los arrendatarios podrán desistir del contrato notificándolo por escrito a la parte arrendadora con dos meses de antelación. El desistimiento por parte de los arrendatarios dará lugar a una indemnización equivalente a la parte proporcional de la renta arrendataria de una mensualidad con relación a los meses que falten por cumplir un año»
En la ley se estipula que yo puedo rescindir mi contrato avisando con 30 días, ¿es legal que el propietario ascienda a 2 meses el plazo de preaviso?
Mi contrato inició el 01 de septiembre de 2021 y tiene un plazo de 3 años prorrogable hasta 5 años; al haber ya concluido los 6 primero meses, ¿puedo rescindir el contrato? ¿Si mi alquiler es de 450€, debería pagar una penalización de 450€ (1er año) + 450€ (2o año) + 450€ entre los mess que quedan para cumplir el año?
¿La fianza se devuelve al rescindir el contrato?
Muchas gracias y un saludo
¡Buenas tardes Elisabet! Lo mejor en tu caso sería que lo consultaras con un abogado experto en temas inmobiliarios que pueda ver estudiar yu contrato de arrendamiento e indicarte si te devolverían la fianza y si tendrías que pagar una indemnización. ¡Un saludo!
Buenos días,
Espero que esté bien.
Necesitamos ayuda legal para saber cuales son los plazos legales de notificación al casero sin incurrir en penalización para terminar el contrato de alquiler en el que nos encontramos en este momento:
Estamos en el segundo año de contrato y nuestra intención es abandonar la vivienda lo antes posible sin penalización. En cambio, nos dicen que si lo hacemos antes de finalizar el segundo año completo tendremos una penalización correspondiente a un mes de alquiler/ 365 días x los días pendientes hasta cumplir el año entero.
¿Esto es acorde a la ley? ¿podemos reclamarlo de alguna manera?
Muchas gracias
¡Buenos días Manuel! Si el contrato de alquiler finalizará pronto, como arrendatario tienes que avisar al casero con dos meses de antelación tu intención de no renovar el acuerdo de arrendamiento. Para saber si podríais abandonar la vivienda sin tener que abonar una penalización, te aconsejamos que te pongas en manos de un abogado experto en la materia que pueda confirmarte esto último tras revisar el contrato que tenéis en común el propietario y tú. ¡Un saludo!
Es acorde a ley si así lo estipula el contrato
Si no pone nada, no hay que indemnizar
¡Buenas tardes Jorge! Así es, no será necesaria la indemnización. Eso sí, lo mejor antes de tomar cualquier acción es consultar este tipo de asuntos con un abogado especialista en arrendamientos de viviendas. ¡Un saludo!
Hola! Mi contrato de alquiler es con fecha 20.04.2010. El propietario me mandó un burofax con fecha 01.07.2022 pidiendome el piso por su propio uso en un plazo de dos meses. Puede hacerlo?
¡Buenos días María! Al firmarse el contrato antes del 2013, se aplicará la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto tendremos que revisar el art. 9 de la LAU:
«3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.»
Es decir, para que el arrendador de la vivienda pueda hacerse con la vivienda debe constar expresamente en el contrato de arrendamiento de la vivienda que no se realizará la prórroga obligatoria del arrendador en caso de que éste o cualquiera de sus familiares más directos necesiten la vivienda para su propio uso antes de los 5 años.
Según nos comentas, tu contrato de alquiler ya ha consumido los 5 años obligatorios más los 3 años de prórroga por lo que entendemos que el contrato de arrendamiento entró en tácita reconducción. En este caso, según En concreto, el artículo 1581 del Código Civil, la duración del nuevo contrato será de un año si en el contrato se fijo el alquiler de forma anual, de un mes si se fijo de manera mensual, y de un día en el caso de establecerse por días.
Al finalizar cada uno de estos contratos se volverán a crear nuevos contratos con la misma duración establecida en el primer contrato de tácita reconducción, a no ser que el arrendador notifique la no renovación en un plazo mínimo de 15 días.
Es importante que consultes toda el proceso del contrato de arrendamiento y que lo revises con une experto en alquileres para que pueda ayudarte con tu caso 🙂
¡Un saludo!
Hola!
Leo en vuestro artículo que el arrendador puede desistir el contrato por fuerza mayor si es para uso propio. Pero en la ley del 2019 no veo este artículo. Tengo un inquilino con contrato de 2022 y quiero saber si puedo rescindir el contrato, como arrendador, transcurrido un año con un aviso de al menos dos meses de antelación. Y donde lo dice la ley, por favor. Muchas gracias
¡Buenos días Guillem! Al firmarse el contrato de arrendamiento en el año 2022, es necesario que el contrato de arrendamiento se especifique esta clausula que de la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad del arrendador. Puedes verlo especificado en el artículo 9.3 de la LAU: “3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”
Esperamos que esta información te haya sido útil,
¡Un saludo!
¡Buenas tardes Guillem! Actualmente, rescindir un contrato de alquiler mediante fuerza mayor es posible en función del caso concreto que se plantee por parte del arrendador. ¡Un saludo!
Hola
«Además, tras la nueva ley de arrendamientos urbanos, los propietarios tendrán que dar el preaviso a los inquilinos con 4 meses de margen y 2 meses si es por causa de fuerza mayor.»
¿Aplican los 4 meses de preaviso a contratos previos a 2019?
¡Buenos días Luis! Si quieres conocer la duración y los detalles de tu contrato de arrendamiento debes leer los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aplico al formalizar tu contrato. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Hola, tengo que dejar la vivienda por compra de otra el dia 15 y el alquiler va del 1 al 1. he avisado al propietario el dia 15 del mes pasado , con un mes de antelación como dice la ley. debo pagar el mes completo aunque me vaya el 15 o solo me corresponde medio mes de pago?
¡Buenas tardes!
Si has avisado con un mes de antelación y has acordado que tu contrato de alquiler finaliza el día 15, solo deberás pagar la parte proporcional del alquiler correspondiente a los días de ese mes que hayas estado en la vivienda (del 1 al 14).
En principio, no deberías pagar el mes completo, porque has cumplido con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos. De todas formas, te recomendamos que lo revises con el propietario y repases las condiciones de finalización del contrato.
¡Un saludo! 🙂
Hola, como arrendatario avisé al arrendador que debía abandonar el piso con 2 meses de antelación lo cual estipula el contrato que firmamos en 2018, le envié burofax pero me envía uno de vuelta diciendo que tenía que haber avisado con 4 meses de antelación y no con 2 como estipula nuestro contrato, es esto cierto? Que puedo hacer? Necesito que abandone la vivienda
Buenos días, Jose. 😊 Debería un experto revisarse vuestro contrato para verificar con cuántos meses deberías haber avisado. Dependiendo del día y mes en que firmasteis contrato en 2018, será de aplicación la modificación de la ley de arrendamientos urbanos de 2013 o la de 2018, que entró en vigor el 19 de diciembre de 2018. El plazo estipulado por ley varía asimismo según la razón por la cual quieres rescindir el contrato: son dos meses si es para recuperar la vivienda para vivir tú o un familiar tuyo, un mes si es por voluntad de no renovar el contrato en su término.
Ninguna de las susodichas modificaciones de ley contempla un aviso de cuatro meses por parte del propietario. Eso sí, la notificación debe ser de al menos dos meses antes del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, y no en cualquier momento. Por ejemplo, si firmásteis un 1 de julio, el burofax deberá enviarse antes del 1 de mayo.
¡Un saludo!
Buenos dias,
Tenemos un contrato desde hace 7 años. En nuestra zona han subido mucho los precios y nuestros arrendadores quieren terminar con el contrato para poder alquilar por un precio mayor. ¿Entiendo que para avisarnos es con 2 meses de antelación? En algunos caso veo que son 4 meses, en otros 2 meses… Si me podéis ayudar os lo agradezco!
Hola, Juan. Según la normativa presente, el arrendador debería avisaros con al menos cuatro meses de antelación. Sin embargo, por lo que comentas, tu contrato se debe de regir por una versión anterior de la ley de arrendamientos urbanos, según la cual el arrendador debe avisar con al menos treinta días de antelación antes del fin de cualquiera de las prórrogas. Puedes comprobar la fecha de vigencia de tu contrato y consultar la modificación de la ley que os rige en el siguiente enlace: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003. El artículo que os concierne es el número diez.
Saludos. 🙋♂️
hola, tengo una consulta… tengo contrato firmado a fecha 12 de febrero de 2021.
Se puso por contrato que el preaviso por parte del arrendatario para rescindir el contrato una vez pasados los 6 primeros meses era de dos meses de anticipación y no de 30 días como dice la ley. Me pueden decir que es lo que prevalece? lo escrito por contrato y firmado de preavisar de la rescisión con dos meses o prima el minimo de 30 días que dice la ley?
en caso de de que prime el preaviso de dos meses el arrendador puede exigir que eso dos meses se le paguen sin incurrir en fraude legal??
Hola, Elena. El artículo 6 de la LAU establece que son nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del inquilino las disposiciones de esta Ley, salvo aquellos supuestos en los que la propia norma permita expresamente lo contrario. El artículo 11, que es el que regula el desistimiento de contrato, no permite expresamente pactar un tiempo superior, pero sí permite acordar una indeminización de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. ¿Qué dice sobre eso el contrato?
Feliz tarde.