Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid

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Actualizado el 15 de marzo de 2023

La venta de un inmueble es una de las más grandes transacciones comerciales que puedes llegar a hacer. Lo habitual es realizar esta transacción una o dos veces en tu vida, aunque siempre hay excepciones. Al tratarse del traspaso de un bien inmueble a otra persona, como propietario debes afrontar algunos impuestos, entre ellos la plusvalía municipal, conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Las obligaciones tributarias y los detalles del proceso varían en función de las Comunidades Autónomas. Por eso, en el artículo de hoy nos enfocaremos en la plusvalía municipal en Madrid y cómo calcularla.

¬ŅQu√© datos perjudican al c√°lculo de la plusval√≠a municipal en Madrid?

Antes de vender tu casa de Madrid, debes conocer algunos detalles que impactan a este impuesto. Para calcular correctamente la plusvalía municipal en Madrid necesitaremos los siguientes datos:

  • Valor catastral del suelo y el a√Īo catastral. El suelo urbano cuenta con un valor determinado y variable. Decimos variable porque este valor se revisa peri√≥dicamente, y por lo general siempre incrementa. Debes conocer el valor catastral del suelo de tu vivienda en el momento de la compra y la venta del mismo. Este valor se puede encontrar en el recibo del IBI o tambi√©n puedes consultarlo en el Catastro.
  • A√Īos en propiedad de la vivienda. Los a√Īos que han pasado desde que adquiriste el inmueble hasta ponerlo en venta. Todo esto debe ser demostrado con la documentaci√≥n correspondiente.
  • Ordenanza fiscal. Esta ordenanza regular√° el impuesto del municipio donde se encuentre el inmueble. En esta legislaci√≥n hay que determinar dos conceptos: coeficiente de incremento y el tipo impositivo. Estas cifras variar√°n en funci√≥n de los a√Īos que tengas en propiedad el inmueble. Cuanto m√°s tiempo hayas pose√≠do la propiedad, mayor ser√° el valor de plusval√≠a municipal. Esta posesi√≥n tiene limite, y es que este c√°lculo solo se podr√° hacer con un l√≠mite de 20 a√Īos.

¬ŅQui√©n paga la plusval√≠a municipal en Madrid?

El pago de este tributo suele correr a cargo del vendedor. Existen algunos casos en los que cambia la persona que debe pagar la plusval√≠a. No obstante, tambi√©n hay determinadas situaciones en las que no hay que pagar este impuesto. Esto se da cuando la plusval√≠a municipal en Madrid es mayor que el incremento patrimonial obtenido por el vendedor. Cuando sucede, el vendedor de la propiedad est√° exento a pagar el impuesto seg√ļn la √ļltima sentencia del Tribunal Constitucional del 31 de octubre de 2019.

¬ŅC√≥mo se calcula la plusval√≠a municipal en la Comunidad de Madrid?

Hay dos métodos para calcular la plusvalía municipal. Vamos a verlos:

Método de plusvalía real

La fórmula es la siguiente:

Valor de transmisión РValor de adquisición x Porcentaje del Valor Catastral del terreno

El resultado de ese c√°lculo se multiplica por los a√Īos de propiedad de la vivienda, y c√≥mo m√°ximo esta cifra ser√° de 20 a√Īos. La siguiente f√≥rmula es esta:

Resultado x A√Īos de propiedad de la vivienda

Al porcentaje de crecimiento anual se le han establecido unos límite por la Ley de Haciendas Locales.

Método del incremento objetivo

La fórmula es la siguiente:

Valor catastral del terreno x Coeficiente que determine el Ayuntamiento de Madrid

En la Comunidad de Madrid, la ordenanza vigente establece los siguientes porcentajes:

porcentajes incremento plusvalía Municipal Madrid
Tabla de Porcentajes de Incremento del Ayuntamiento de Madrid

Despu√©s, la cuota tributaria la conseguimos multiplicando la base imponible calculada por el tipo impositivo tambi√©n establecido por el Ayuntamiento u ordenanza fiscal. Esta √ļltima cifra no puede ser mayor del 30 %.

Tipo impositivo en la Comunidad de Madrid

Estos son los tipos impositivos para las ganancias generadas entre:

  • Para transmisiones producidas hasta el 31 de diciembre de 2014:
    • Entre 1 y 5 a√Īos: 30 %.
    • Entre 6 y 10 a√Īos: 29 %.
    • Entre 11 y 15 a√Īos: 29 %.
    • Entre 16 y 20 a√Īos o m√°s: 29 %.
  • Para transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015, entre 1 y 20 a√Īos o m√°s: 29 %.

Las exenciones de la plusvalía municipal

Como dato importante, tenemos que comentar que la plusvalía municipal puede llegar a prescribirse. Por lo que, si sabes cuándo prescribe la plusvalía municipal de tu vivienda, te podrás llegar a ahorrar todo el impuesto. Una información importante que deberemos conocer en el caso de las herencias al determinar los pagos de ésta.

Y eso no es todo, algunas organizaciones e instituciones est√°n exentas del pago de este impuesto. Entre las organizaciones beneficiarias de la exenci√≥n se encuentran los Ayuntamientos, el Estado espa√Īol y las Comunidades Aut√≥nomas. 

Tampoco tendrán que pagar la plusvalía municipal los inmuebles o bienes ubicados en el conjunto histórico-artístico de una ciudad o los bienes de interés cultural. Estos deben estar inscritos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y reunir los requisitos establecidos para ello.

Cuando se vende una propiedad a un valor menor que cuando la compramos, no habría beneficio para el propietario por la venta y no se tiene que pagar el impuesto de plusvalía. Eso sí, siempre se deberá comunicar correctamente al Ayuntamiento donde se ubica el inmueble.

¬ŅCu√°les son las leyes que amparan la plusval√≠a municipal en Madrid?

Son dos las bases legales de la plusvalía municipal en Madrid., y te las explicamos al detalle a continuación:

  • Ley Reguladora de Haciendas Locales. Aplicada a todo el territorio espa√Īol.
  • Ordenanzas municipales de los Ayuntamientos. El impuesto de plusval√≠a municipal cambiar√° en funci√≥n de la zona donde se encuentre el inmueble que se pondr√° a la venta. Por ejemplo, si el inmueble se encuentra en la Comunidad Aut√≥noma de Madrid la Ordenanza Fiscal Reguladora est√° recogida en el Bolet√≠n Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) n√ļmero 310 de 30 de diciembre de 2014.

La plusvalía municipal, un hecho discutido entre los impuestos

En los √ļltimos a√Īos, la plusval√≠a municipal ha dado mucho de que hablar, ya que el c√°lculo de la base imponible liderado por los ayuntamientos no ha sido correcto. El error se deb√≠a a que este c√°lculo solo ten√≠a como referencia el √ļltimo valor catastral de suelo disponible. Por lo tanto, todos los pagos realizados no han sido del todo correctos.

Este error ha estado presente en distintos Tribunales de Justicia y Juzgados administrativos, quienes han afirmado que el cálculo erróneo ha llevado a un cobro indebido a muchos propietarios.

La mayor√≠a de los municipios y comunidades aut√≥nomas de Espa√Īa han comenzado a pausar el cobro indebido por las sentencias publicadas. Pero, en otras comunidades, como la de Madrid, se siguen reclamando estos cobros.

Lo recomendable es afrontar el pago de la plusvalía evitando posibles problemas fiscales para, después, hacer una reclamación al Ayuntamiento de Madrid. Esto se deberá de realizar mediante una solicitud de ingresos indebidos.

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