Actualizado el 15 de marzo de 2023
La venta de un inmueble es una de las más grandes transacciones comerciales que puedes llegar a hacer. Lo habitual es realizar esta transacción una o dos veces en tu vida, aunque siempre hay excepciones. Al tratarse del traspaso de un bien inmueble a otra persona, como propietario debes afrontar algunos impuestos, entre ellos la plusvalía municipal, conocida como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Las obligaciones tributarias y los detalles del proceso varían en función de las Comunidades Autónomas. Por eso, en el artículo de hoy nos enfocaremos en la plusvalía municipal en Madrid y cómo calcularla.
¿Qué datos perjudican al cálculo de la plusvalía municipal en Madrid?
Antes de vender tu casa de Madrid, debes conocer algunos detalles que impactan a este impuesto. Para calcular correctamente la plusvalía municipal en Madrid necesitaremos los siguientes datos:
- Valor catastral del suelo y el año catastral. El suelo urbano cuenta con un valor determinado y variable. Decimos variable porque este valor se revisa periódicamente, y por lo general siempre incrementa. Debes conocer el valor catastral del suelo de tu vivienda en el momento de la compra y la venta del mismo. Este valor se puede encontrar en el recibo del IBI o también puedes consultarlo en el Catastro.
- Años en propiedad de la vivienda. Los años que han pasado desde que adquiriste el inmueble hasta ponerlo en venta. Todo esto debe ser demostrado con la documentación correspondiente.
- Ordenanza fiscal. Esta ordenanza regulará el impuesto del municipio donde se encuentre el inmueble. En esta legislación hay que determinar dos conceptos: coeficiente de incremento y el tipo impositivo. Estas cifras variarán en función de los años que tengas en propiedad el inmueble. Cuanto más tiempo hayas poseído la propiedad, mayor será el valor de plusvalía municipal. Esta posesión tiene limite, y es que este cálculo solo se podrá hacer con un límite de 20 años.
¿Quién paga la plusvalía municipal en Madrid?
El pago de este tributo suele correr a cargo del vendedor. Existen algunos casos en los que cambia la persona que debe pagar la plusvalía. No obstante, también hay determinadas situaciones en las que no hay que pagar este impuesto. Esto se da cuando la plusvalía municipal en Madrid es mayor que el incremento patrimonial obtenido por el vendedor. Cuando sucede, el vendedor de la propiedad está exento a pagar el impuesto según la última sentencia del Tribunal Constitucional del 31 de octubre de 2019.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en la Comunidad de Madrid?
Hay dos métodos para calcular la plusvalía municipal. Vamos a verlos:
Método de plusvalía real
La fórmula es la siguiente:
Valor de transmisión – Valor de adquisición x Porcentaje del Valor Catastral del terreno
El resultado de ese cálculo se multiplica por los años de propiedad de la vivienda, y cómo máximo esta cifra será de 20 años. La siguiente fórmula es esta:
Resultado x Años de propiedad de la vivienda
Al porcentaje de crecimiento anual se le han establecido unos límite por la Ley de Haciendas Locales.
Método del incremento objetivo
La fórmula es la siguiente:
Valor catastral del terreno x Coeficiente que determine el Ayuntamiento de Madrid
En la Comunidad de Madrid, la ordenanza vigente establece los siguientes porcentajes:
Después, la cuota tributaria la conseguimos multiplicando la base imponible calculada por el tipo impositivo también establecido por el Ayuntamiento u ordenanza fiscal. Esta última cifra no puede ser mayor del 30 %.
Tipo impositivo en la Comunidad de Madrid
Estos son los tipos impositivos para las ganancias generadas entre:
- Para transmisiones producidas hasta el 31 de diciembre de 2014:
- Entre 1 y 5 años: 30 %.
- Entre 6 y 10 años: 29 %.
- Entre 11 y 15 años: 29 %.
- Entre 16 y 20 años o más: 29 %.
- Para transmisiones producidas desde el 1 de enero de 2015, entre 1 y 20 años o más: 29 %.
Las exenciones de la plusvalía municipal
Como dato importante, tenemos que comentar que la plusvalía municipal puede llegar a prescribirse. Por lo que, si sabes cuándo prescribe la plusvalía municipal de tu vivienda, te podrás llegar a ahorrar todo el impuesto. Una información importante que deberemos conocer en el caso de las herencias al determinar los pagos de ésta.
Y eso no es todo, algunas organizaciones e instituciones están exentas del pago de este impuesto. Entre las organizaciones beneficiarias de la exención se encuentran los Ayuntamientos, el Estado español y las Comunidades Autónomas.
Tampoco tendrán que pagar la plusvalía municipal los inmuebles o bienes ubicados en el conjunto histórico-artístico de una ciudad o los bienes de interés cultural. Estos deben estar inscritos en el Catálogo General de Edificios Protegidos y reunir los requisitos establecidos para ello.
Cuando se vende una propiedad a un valor menor que cuando la compramos, no habría beneficio para el propietario por la venta y no se tiene que pagar el impuesto de plusvalía. Eso sí, siempre se deberá comunicar correctamente al Ayuntamiento donde se ubica el inmueble.
¿Cuáles son las leyes que amparan la plusvalía municipal en Madrid?
Son dos las bases legales de la plusvalía municipal en Madrid., y te las explicamos al detalle a continuación:
- Ley Reguladora de Haciendas Locales. Aplicada a todo el territorio español.
- Ordenanzas municipales de los Ayuntamientos. El impuesto de plusvalía municipal cambiará en función de la zona donde se encuentre el inmueble que se pondrá a la venta. Por ejemplo, si el inmueble se encuentra en la Comunidad Autónoma de Madrid la Ordenanza Fiscal Reguladora está recogida en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) número 310 de 30 de diciembre de 2014.
La plusvalía municipal, un hecho discutido entre los impuestos
En los últimos años, la plusvalía municipal ha dado mucho de que hablar, ya que el cálculo de la base imponible liderado por los ayuntamientos no ha sido correcto. El error se debía a que este cálculo solo tenía como referencia el último valor catastral de suelo disponible. Por lo tanto, todos los pagos realizados no han sido del todo correctos.
Este error ha estado presente en distintos Tribunales de Justicia y Juzgados administrativos, quienes han afirmado que el cálculo erróneo ha llevado a un cobro indebido a muchos propietarios.
La mayoría de los municipios y comunidades autónomas de España han comenzado a pausar el cobro indebido por las sentencias publicadas. Pero, en otras comunidades, como la de Madrid, se siguen reclamando estos cobros.
Lo recomendable es afrontar el pago de la plusvalía evitando posibles problemas fiscales para, después, hacer una reclamación al Ayuntamiento de Madrid. Esto se deberá de realizar mediante una solicitud de ingresos indebidos.
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