Si quieres vender tu vivienda habitual antes de tres años para acceder a otra, en España hay muchas personas que se encuentran en tu misma situación. Lo cierto es que, en estos momentos, la crisis del mercado de la vivienda ha dado un cambio en positivo y la compraventa está en auge.
Este proceso conlleva prestar atención a múltiples factores, como es el caso del precio de venta, la revalorización o los impuestos a pagar, entre otros. Sin ir más lejos, vender un inmueble está asociado a rendir cuentas Hacienda. Aquí vamos a descubrirte qué pasa si quieres vender tu vivienda habitual antes de 3 años.
Vender vivienda habitual antes de tres años
Al tratarse de una operación que conlleva un beneficio económico, debe incluirse en la declaración del IRPF. Ahora bien, la Agencia Tributaria cuenta con algunas excepciones de pago del IRPF al vender nuestra vivienda.
Una de ellas consiste en la reinversión, es decir, el empleo del dinero que hemos obtenido invertido en la compra de una nueva vivienda. No obstante, a efectos fiscales, la vivienda debe ser la residencia habitual, de ahí que algunas personas pregunten qué pasa si desean vender su vivienda habitual antes de tres años residiendo allí.
Requisitos imprescindibles para vender vivienda habitual antes de tres años y librarse del pago
Según la Agencia Tributaria, se considera vivienda habitual cuando el dueño ha residido en ella durante tres años consecutivos. Se trata de un requisito indispensable establecido por la agencia estatal para acogerse a una de las exenciones favoritas de los contribuyentes, que consiste en la reinversión.
Si decidimos vender nuestra casa con objeto de comprar otra, estaremos libres del pago de IRPF, siempre y cuando ambas viviendas sean habituales. Para que esto se cumpla, el titular debe haber residido en el inmueble en venta durante al menos tres años. Esto es así, ya que si el plazo es inferior no se consideraría una vivienda habitual. Asimismo, la vivienda adquirida se considerará vivienda habitual tras haberla habitado durante 12 meses tras su adquisición.
Si no se cumple con estos periodos de tiempo, la persona tendrá que pagar. De cualquier forma, es posible que no tengamos que rendir cuentas a Hacienda aunque la vivienda no haya cumplido tres años. Aunque eso será siempre y cuando existan determinadas causas que lo justifiquen.
¿Qué implica la reinversión de la vivienda habitual?
Si se vende una vivienda para comprar otra, la reinversión hace referencia al dinero obtenido por la venta, ya sea parcial o en su totalidad, que se ha destinado a la adquisición de la nueva. Ahora bien, la reinversión no significa la exención automática del impuesto por la compraventa de inmuebles, sino que hay que cumplir algunos requisitos.
A pesar de todo, si no se han cumplido los tres años de residencia en la vivienda, no perderá la condición de habitual para Hacienda. Eso sí, siempre y cuando hayan dado una serie de circunstancias que explicarían el cambio obligatorio de domicilio antes del periodo reglamentario:
- La vivienda en venta debe ser habitual.
- Que tenga lugar el fallecimiento del contribuyente.
- Situaciones importantes que justifiquen tu cambio de domicilio. Por ejemplo, aumentado la familia con un nuevo miembro.
- Por contraer matrimonio o, todo lo contrario, por separarse.
- Al llevar a cabo un traslado en tu puesto de trabajo.
- Cambiar de empleo o al obtener el primero.
- Que la compra de la nueva vivienda considerada como habitual o reinversión tenga lugar en el plazo de 2 años a partir de la venta. En caso de que la ganancia obtenida supere a la cantidad invertida en la compra, la exención será parcial en función de la cantidad no empleada en la operación.
- Si la persona ha cumplido 65 años o se encuentra en una situación vulnerable de dependencia, la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual no se tributa. En caso de las parejas en las que uno de ellos haya alcanzado los 65 años, la exención solamente se aplicará en la mitad de la ganancia recibida.
Si la venta y la posterior compra se realizan por algunos de estos motivos, es posible acogerse al beneficio sin necesidad de haber cumplido el periodo que establece la Agencia Tributaria. De cualquier forma, existen otras situaciones que no han sido expresadas por el organismo público en su concepto de vivienda habitual. Reciben el nombre de «otras análogas justificadas».
En cualquier caso, debe existir una motivo que justifique la obligatoriedad del cambio de domicilio. En caso de que Hacienda determine finalmente que el contribuyente ha actuado según sus intereses sin que existiera ningún motivo que requiriera dicho traslado, podrá denegar la excepción.
Desde Housfy podemos ayudarte
Si todavía te surgen dudas, lo mejor es acceder a una asesoría personalizada para que te asesoren convenientemente de principio a fin. En Housfy dispones de expertos inmobiliarios que estudiarán tu caso y atenderán tus necesidades para gestionar la venta de tu inmueble del mejor modo posible.
Hola, tengo la siguiente duda: si llevo 7 años como inquilino con opción de compra en un piso (empadronado en la población del piso) y ejecuto la compra del mismo. A los pocos meses de ser dueño me surge la opción de venderlo, para Hacienda dicho piso es considerado como vivienda habitual con los años de arriendo ¿? o tengo que esperar los 3 años de rigor. Muchas gracias
Hola, Sara. Hacienda considera «vivienda habitual del contribuyente la edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años», según lo publicado en su manual. Siguiendo esa definición, tú cumplirías los requisitos. Sin embargo, podría Hacienda querer contar a partir de la adquisición. La interpretación de las leyes fiscales no es un asunto que nos competa, por lo que te recomendamos hacer una consulta específica a la Agencia Tributaria para resolverlo.
Feliz tarde.
Buenos días.
Me compré una casa, ahora en marzo del 25 hace tres años. La casa está en Terrassa pero quiero ir a vivir a Girona. Si la vendo antes estoy exento de pagar los impuestos para reinvertir? En otra a más de 100km trasladaría allí el negocio.
Gracias
Hola, Alex. Estás exento del pago del IRPF por las ganancias patrimoniales de la venta, siempre que cumplas el plazo de dos años y que ambas viviendas sean consideradas tu residencia habitual. Puedes consultar todos los requisitos para reinvertir en vivienda habitual en nuestra guía: https://housfy.com/vender-pisos/guias/post/reinversion-vivienda-habitual. ¡Un saludo!
Hola,
Compre una casa en noviembre del 2022. Quiero venderla ahora ya que estoy embarazada y la casa no cumple condiciones para ampliar la familia. Estaré exenta de tributar el IRPF? Tengo que hacer la venta cuando el bebé haya nacido o puede justificarse ya desde el embarazo??
Buenos días, Lucía. Una vivienda habitual debe constituir la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, o bien, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, que «concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas». Así queda redactado en la ley del IRPF (disposición adicional vigésima tercera).
Por un lado, agrandar la familia no es explícitamente una de las situaciones contempladas en la ley, aunque muy bien podría caber bajo el paraguas de «otras análogas». Por otro lado, y muy importante, para interpretar la frase «circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda», uno debe plantearse si, ante una determinada situación, cambiar de domicilio es voluntario u obligatorio para el contribuyente; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años.
Dicho esto, para poder optar a la excención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, deberías poder justificar que, con el nacimiento del bebé, la vivienda es realmente inadecuada para encajar a tu familia. Se nos ocurre, por ejemplo, comprobar que el umbral máximo de ocupación de la vivienda en la cédula de habitabilidad impide alojar al recién nacido en la vivienda.
De todos modos, te aconsejamos encarecidamente que te pongas en contacto con la misma Agencia Tributaria y cuentes tu situación con el máximo detalle para recibir una respuesta oficial y personalizada. Mientras tanto, puedes ponerte en contacto con un especialista de Housfy, que te acompañará a través de todo el proceso de venta y resolverá todas tus dudas: https://housfy.com/vender-pisos.
¡Un saludo!
Buenas, tengo varias preguntas. Tengo una casa como primera vivienda que voy a vender con 2 años y pico. A su vez quiero comprarme una casa con mi pareja ya que hemos tenido un bebe y hemos visto una oportunidad de una casa. Lo que pasa es que la compra de la casa puede adelantarse un poco antes de la venta por poco tiempo. La primera pregunta es, si vendo la casa antes de 3 años comprando la nueva como primera vivienda ¿quedaria exento de pagar? Por otro lado si compro la nueva casa antes de vender la otra ¿ puedo comprarla como primera vivienda o al no vender la otra no me dejarian? Y quedaria exento tambien?
Perdona porque ni yo mismo lo tengo todo esto claro.
Gracias de antemano.
Un saludo.
Hola, Miriam.
¡No debes pedirnos disculpas, estamos encantados de poder ayudaros!
A tus dos preguntas la respuesta es sí. Podéis estar exentos del IRPF si vendéis la vivienda habitual antes de los 3 años, e invertís el dinero en la compra de la nueva vivienda habitual antes de transcurrir dos años, aunque primero realicéis la compra y después la venta, el orden de la operación no afecta. Eso sí, deberéis justificar la inversión.
Un saludo😊
Hola compre un piso hace 1 año, ahora me quiero casar en separación de bienes y comprar otro piso mas grande solo a mi nombre. Estaría exento de pagar IRPF por reinversión?
¡Buenos días!
Al no haber residido en el piso que vas a vender durante un mínimo de 3 años, deberás justificar a Hacienda que el cambio de domicilio es por una de las causas de fuerza mayor que recoge, que en principio, al tratarse de un matrimonio, estaría justificado. No obstante, en la nueva vivienda sí deberás residir durante este plazo mínimo y entrar a vivir en ella antes del transcurso de 12 meses desde la fecha de compra o finalización de las obras.
Un saludo🙋♂️
Tengo una duda, mi pareja se compró la casa en abril de 2023 y la esta publicando ahora para vender. La cosa es que no han pasado 3 años para que conste como vivienda habitual pero vamos a casarnos (aún sin fecha) y nos vamos a comprar una a medias más grande que ya hemos dado las arras. ¿En este caso estaría exento de pagar irpf? Ya que con la venta de esta vivienda tendrá ganancias patrimoniales. ¿Nos tendríamos que casar antes de firmar arras con el comprador?
Hola, Nerea.
¡Enhorabuena por la boda! Deberás exponer tu caso a Hacienda, pero el matrimonio es una de las causas recogidas como fuerza mayor y que justifican el cambio de vivienda por lo que podrías quedar exentos del pago de IRPF por exención. No es necesario que os hubierais casado antes de dar las arras, basta con que el plazo de tiempo entre la compraventa de ambas viviendas y la boda sea inferior a 2 años, y que habitéis la nueva antes de transcurrir dos meses desde la compra y por un período de 3 años.
Un saludo😊
Buenos días, Mi pareja y yo hicimos un alquiler con opción a compra hace dos años. Ahora nos gustaría vender la casa una vez la adquiramos, teníamos pensado casarnos y comprar una vivienda en Bilbao a unos 30km de donde residimos actualmente, ¿Estaríamos exentos del IRPF en ese caso así la primera vivienda la hayamos adquirido en conjunto y seamos pareja de hecho?
Un saludo, 🙂
Buenas Iñigo,
Si cuando vendáis la actual vivienda ya habéis residido en ella durante 3 años, se considerará vuestra vivienda habitual, y ahí será cuando podréis estar exentos del IRPF. Los dos años de alquiler deberían entrar dentro de esos 3 años mínimos que te piden para considerarla tu vivienda habitual, de manera que solo os faltaría uno tras comprarla.
Si la queréis vender antes de cumplir los 3 años viviendo en ella, su compra tendrá que ser a nombre de solo uno de vosotros, ya que la exención de pago del IRPF por matrimonio se justifica por la necesidad de encontrar un nuevo hogar que os permita vivir conjuntamente.
Esperamos haberos ayudado, ¡mucha suerte!😊