¿Tienes la necesidad de amortizar una hipoteca anticipadamente y no sabes cómo? En el artículo de hoy plantearemos varios enfoques válidos para amortizar una hipoteca anticipadamente. También explicaremos qué es más rentable, si reducir años de hipoteca o reducir capital. Veremos varias opciones o soluciones válidas para nuestros planteamientos:
Para simplificarlo, trabajaremos sobre un ejemplo con el que estudiaremos las opciones de cancelar anticipadamente una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés fijo del 2,4%*. Las comisiones generadas por esta hipoteca 2,45% a tipo fijo a 30 años ascienden a 80.757,78 €, y comportan una cuota anual de 9.358,56 €.
*Todos los ahorros que resultan de las cancelaciones parciales expuestas están basadas en el supuesto de que el banco no aplica comisiones por esta clase de cancelaciones.
Cómo amortizar una hipoteca
Opción 1: Aportación de suma considerable
Esta opción resulta la más adecuada cuando de repente recibimos, por ejemplo, 30.000 porque nos ha tocado la lotería o hemos heredado una herencia o lo que fuese.
En este caso tendremos dos opciones:
Reducir capital
Si el préstamo inicial eran 200.000 € y le restamos 30.000 €, el interés y los años serán los mismos, sin embargo, la cuota mensual disminuirá. Esto nos permitirá tener una cuota más cómoda y una mayor capacidad de ahorro.
Veremos primero, por ejemplo, la amortización de 30.000 € de capital en el año 15, del ejemplo. En este caso quedarían por amortizar 140.378,89 €. Este capital pendiente es la diferencia entre el capital inicial incluido intereses, 280.757,78€, y el ya liquidado, que en este caso serían 82.209,32€ + 58.169.57 € . Al restarle los 30.000€ quedaría pendiente un capital de 110.378,89.
El interés anual y los años pendiente son los mismos, sin embargo, la cuota disminuirá. Esto nos permitirá tener una cuota más cómoda y mayor capacidad de ahorro (50 euros/mes), dando como resultado un ahorro de 1.421,33 € en comisiones bancarias o el equivalente a reducir 3 años de duración de la hipoteca. Si combinamos esta “opción con la 3”, obtendremos mayor rentabilidad y ahorro en nuestra hipoteca.
Cancelar años
En cambio, si hubiésemos escogido la opción de cancelar años, ahorraríamos 459,92 € y acortaríamos en 2 años de la duración de hipoteca.
Amortización de una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés del 2,45% a tipo fijo. Años 1-15.
Si te fijas en este cuadro de amortización de la hipoteca, lo primero que pagas siempre son intereses y no capital. Cuando optas por amortizar capital lo que haces es restar dinero del principal, sin pagar intereses. Esto hace que termines pagando menos por el préstamo.
¿Pero qué pasaría si no tuviéramos esos 30.000 €, si no nos toca la lotería, o si no accedemos a ninguna herencia?, para eso nos quedan las siguientes dos opciones:
Opción 2: amortizar hasta 9.040 € por las ventajas fiscales de las hipotecas anteriores a 2013
Hay que aclarar que solo podrán beneficiarse de esta ventaja fiscal aquellos que compraron su casa en 2013 o en años anteriores. Las viviendas adquiridas en los años posteriores ya no pueden deducir en la declaración de la renta.
El cálculo de la deducción fiscal por vivienda habitual es sencillo. Solo hay que sumar la cuota anual pagada en concepto de hipoteca y el dinero del seguro de vida o de hogar si éste se firmó con el préstamo y como una condición para lograr la financiación. Sobre esta suma se podrá desgravar un 15% con una base máxima de 9.040 euros, lo que deja la deducción máxima en 1.356 euros en el IRPF. Esta es la cantidad que, como mucho, podrás ahorrar en la declaración de la renta si has aportado el máximo en tu hipoteca.
En los matrimonios con una hipoteca que opten por hacer la declaración individual en lugar de la conjunta cada uno de los cónyuges podrá desgravar hasta 1.356 euros, siempre que cada uno alcance también la aportación máxima. Estos beneficios pueden ayudar a amortizar una hipoteca en menor tiempo.
Opción 3: ahorro paralelo mensual de 125
Consiste en un obtener un ahorro anual de 1500 euros, que utilizando instrumentos financieros de inversión que nos proporcionen un 3% anual (inversiones reservadas). Esto nos permitirá generar en 27 años la cantidad suficiente para cancelar el préstamo puesto en el ejemplo.
Desglose de los pagos del año 27 de una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés del 2,45% a tipo fijo.
Esta última opción nos permite un ahorro de aproximadamente 1000 euros y 3 años de hipoteca.
1.500€ x 3% rentabilidad anual = 1545 €; 30.000 €/ 1545€ = En 19.4 años conseguiríamos los 30.000€ de objetivo.
Amortización de una hipoteca de 200.000 € a 30 años con un interés del 2,45% a tipo fijo. Años 16-30.
Para reducir aún más los intereses de amortizar una hipoteca, sería conveniente hacer 2 amortizaciones, una a la mitad del préstamo y la segunda 10 años después. Conseguiremos así, en el mismo ejemplo, un ahorro total de 3000 euros y 3 años de hipoteca.
Puede parecer algo complejo o poco entendible. Es por ello que en Housfy Hipotecas estamos especializados en conseguir las mejores condiciones hipotecarias para nuestros clientes, pagando pocas comisiones bancarias, y, además, les enseñamos estrategias para que puedan amortizar una hipoteca anticipadamente. Además, en función del perfil economico del solicitante tambien podemos conseguir una hipoteca 100%.
