¿Cómo legalizar una casa ya construida?

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Algunas personas tienden a empezar la casa por el tejado, es decir, comienzan a construir una vivienda sin haber legalizado antes la obra o deciden comprar un piso que no cumple con la legislación vigente. Antes de proceder a una construcción, es preciso solicitar una licencia municipal que nos dé su aprobación para comenzar las obras.  Tanto la construcción de una vivienda como la realización de una reforma debe acompañarse de una licencia para cumplir con la legalidad actual. Ahora bien, ¿cómo legalizar una casa ya construida?

Pasos para legalizar una casa ya construida

Existe la posibilidad de hacerlo a través de la solicitud de licencia al ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda. Lo que está claro es que en estas cuestiones no conviene jugársela porque es posible recibir una denuncia por parte del ayuntamiento y la persona que ha evitado hacer el trámite puede recibir una multa que llegue hasta los 6.000€. 

Para evitarlo, debes cumplir con algunos requisitos y aportar la documentación necesaria en estos casos. Desde aquí te vamos a mostrar todos los pasos a seguir para que sepas cómo legalizar una casa ya construida. ¡Empezamos!

  • Visitar el ayuntamiento y preguntar si la obra se puede legalizar. Si te dicen que no, infórmate sobre qué vías existen. Si la respuesta es afirmativa, continúa tramitando los siguientes documentos.
  • Documentación requerida. El ayuntamiento debe asegurarse de que la construcción no es contraria a la normativa actual. Para probar que todo está en regla debes aportar un Proyecto Técnico Visado, un documento redactado y firmado por un Arquitecto contratado. En realidad, no es un proyecto propiamente dicho porque la casa ya ha sido construida, pero es un trámite imprescindible para abrir el Expediente de Legalización.
  • Solicitar el Expediente de Legalización. Debe solicitarse al ayuntamiento y pagar por ello unas tasas administrativas. Una vez el ayuntamiento haya revisado la documentación aportada, si todo está bien, te concederá la licencia. 
  • Pagar los impuestos y registrar la obra. Se trata de pagar una serie de tasas e impuestos pertinentes y registrar la casa en el Registro de la Propiedad.  

Documentación para abrir un Expediente de Legalización

La documentación que hay que presentar para abrir el Expediente de Legalización, del que te hemos hablado anteriormente, un requisito fundamental, es la siguiente:

  • Libro del edificio de la construcción.
  • Certificado de antigüedad y contratos asociados a la obra.
  • Justificación cumplimiento normativa.
  • Memoria constructiva, donde se refleje el espacio construido y útil. 
  • Presupuesto económico de la obra.
  • Planos y reportaje fotográfico de la misma.
  • Certificado técnico de legalización.  

Normativa que cumplir para legalizar una obra

En cuanto a la normativa a la que hay que prestar atención para legalizar una casa ya construida, destaca la siguiente:

  • Normativa urbanística.
  • Código Técnico de Edificación.
  • Reglamento Instalaciones Térmicas en Edificios.
  • Documento técnico que certifique las condiciones adecuadas de habitabilidad. 

¿Qué gastos conlleva legalizar una obra ya hecha?

Es importante conocer con detalle cómo legalizar una casa ya construida, pero también los gastos a los que el propietario deberá hacer frente para proceder a su legalización. ¡Toma nota!

  • Honorarios del arquitecto. Este profesional se encargará de redactar el proyecto o expediente de legalización. Normalmente, sus honorarios son un porcentaje del Presupuesto de Ejecución Material, donde se refleja el coste de materiales y mano de obra empleados en la ejecución de la obra. 
  • Licencia municipal. Este documento conlleva el pago de tasas y un impuesto. 
  • Tasas municipales. Cada ayuntamiento cuenta con sus tasas, aunque el importe que se calcula sobre el Presupuesto de Ejecución Material suele estar sobre el 2%. 
  • Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Cada ayuntamiento impone su tipo impositivo, aunque normalmente está entre el 4% calculado sobre el Presupuesto de Ejecución Material. De cualquier forma, algunos ayuntamientos también conceden bonificaciones, por lo que conviene investigarlo. 
  • Obras de adaptación. Si las obras realizadas no cumplen con la normativa urbanística actual, el ayuntamiento te exigirá hacerlas antes de concederte la licencia. 
  • Gastos de notaría y registro. La propiedad ha de registrarse en el Registro de la Propiedad. Tanto las tasas del registro como los honorarios que recibirá el notario se encuentran regulados por ley. Para que te hagas una idea aproximada, todo ello podrá costarte sobre el 0,5% del valor de la propiedad

Te hemos explicado toda la documentación y trámites que debes presentar para legalizar una casa ya construida. No obstante, es un proceso largo y tedioso, y lo más recomendable es contar con ayuda de técnicos expertos que te asesoren sobre todos estos pasos. 

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