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¿Qué necesito para comprar una vivienda?

Al comprar una vivienda en España, debes debes poner el foco, sobre todo, en tres puntos:

  • Ahorros. Incluso si necesitas pedir una hipoteca, a menudo necesitarás tener ahorrado aproximadamente el 30 % del precio de la vivienda, además de las condiciones óptimas para que el banco te conceda una hipoteca, como la estabilidad laboral.
  • Tiempo. Comprar una vivienda supone invertir tiempo en la búsqueda, las visitas y el papeleo.
  • Documentación. Como comprador, recomendamos que tengas preparados documentos como la nota simple del inmueble y el DNI o tarjeta de residencia vigentes.

¿Qué documentos pedir antes de comprar una vivienda?

No son muchos los documentos requeridos por ley al comprador de una vivienda. Sin embargo, ante una adquisición de tal importancia recomendamos que consultes los siguientes papeles:

  • Nota simple. Cuesta en torno a los 10 € y la puedes pedir en el Registro de la Propiedad. Esto te confirmará datos como quién es el propietario de la vivienda y si está libre de cargas.
  • Información catastral de la finca. Puedes consultarla en la Sede Electrónica del Catastro para cerciorarte de que coincide con la información de la nota simple y de que todo está en orden.
  • Valor Fiscal del Inmueble. Desde 2022 también lo puedes consultar en la Sede y es el valor que da Hacienda a tu vivienda para tributar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano.

Si vas a pedir una hipoteca, el banco te puede solicitar documentos para realizar sus estudios de solvencia, como las últimas nóminas, el contrato de trabajo o la declaración anual del IVA si eres autónomo.

¿Cómo comprar una vivienda con hipoteca?

En caso de que la vivienda que quieres comprar ya esté hipotecada, debes estudiar la situación:

  • Consulta las condiciones de la hipoteca. Quizás te interesa y puedes subrogarte a ella mediante un cambio de titular.
  • Si no te interesa, puedes solicitar al vendedor una cancelación de la hipoteca. Así tendrás total libertad de pedir una hipoteca a otro banco, si lo necesitas.
  • En este caso, es imprescindible inscribir la cancelación en el Registro de la Propiedad y cerciorarse de que compras la vivienda libre de cargas.

¿Dónde comprar viviendas baratas?

Para encontrar viviendas económicas, puedes echar un vistazo a los portales inmobiliarios online y filtrar tus búsquedas por precios y zonas.

A menudo, zonas en desarrollo urbanístico cercanas a grandes urbes ofrecen oportunidades de compra muy buenas, al igual que una óptima calidad de vida. Ejemplos de ello son barrios en expansión como El Cañaveral (Vicálvaro) en Madrid o Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou en Barcelona.

Las viviendas de bancos también suelen salir a buen precio, pues las entidades bancarias tienen interés en liberarse de ellas.

¿Es posible comprar una vivienda sin ahorros?

Sí es posible, pero las opciones son limitadas. Algunos bancos ofrecen hipotecas con una financiación al 100 % a perfiles muy solventes, con estabilidad laboral, buenas nóminas y pocas deudas pendientes.

Si crees que tienes un perfil financiero idóneo, puedes negociar con tu banco una hipoteca de este tipo o contactar con un bróker inmobiliario para que lo haga por ti.

Ten en cuenta que generalmente este tipo de hipotecas tiene unas cuotas mensuales más altas, pues el banco te está prestando más dinero por el mismo plazo, y a menudo requieren de un mínimo de ahorros para cubrir los gastos iniciales del préstamo

Consejos antes de comprar una vivienda de segunda mano

Para asegurarte de que la compra no se vuelve en tu contra, te damos tres consejos que debes considerar antes de comprar una vivienda de segunda mano:

  • Cargas del inmueble. Asegúrate de que la vivienda, especialmente si es de segunda mano, está libre de cargas y de que el vendedor está al día con los pagos.
  • Comprueba el estado del inmueble y del edificio: la antigüedad o el año de construcción, el sistema de fontanería y electricidad, aislamiento acústico, problemas de humedades… Cualquier reforma que debas asumir después de comprar la vivienda puede suponer un coste adicional con el que no contabas.
  • Pide una copia de la última acta de la junta de la comunidad. Esto te dará información sobre si hay previsión de obras o derramas ya aprobadas y que puedan recaer sobre ti como futuro propietario.

¿Es obligatorio hacer una tasación para la compra de una vivienda?

Solo es obligatorio en el caso de que pidas una hipoteca. En este caso, tu banco te pedirá una tasación oficial, realizada por una empresa independiente y homologada por el Banco de España, que valorará la vivienda imparcialmente según lo establecido en el Orden ECO/805/2003.

Es recomendable, por otro lado, tasar la vivienda que quieres comprar para comprobar su valor de mercado en comparación con el precio de venta. En este caso, hay herramientas online que hacen buenas aproximaciones gratuitamente.


Información clave para comprar una vivienda

Pasos para comprar viviendas

Este es, a grandes rasgos, el proceso de compra de una vivienda:

  1. Antes de comenzar, es importante estimar tu presupuesto, plantearte si necesitarás financiación y buscar inmuebles y barrios acordes con tus posibilidades.
  2. Empieza tu búsqueda prestando atención al tipo de vivienda:
    • ¿Casa o piso?
    • ¿Obra nueva o segunda mano?
    • ¿Lista para entrar o a reformar?
  3. Selecciona las viviendas con las características que buscas y agenda visitas con las inmobiliarias o con los vendedores. Dedicar tiempo a ver los inmuebles en primera persona es clave.
  4. Si no pagas al contado, es momento de contactar con los bancos para encontrar una hipoteca.
  5. Reserva el inmueble mediante la firma del contrato de arras.
  6. Una vez la vivienda es tuya, es hora de firmar las escrituras ante notario.
  7. Tributa los impuestos a cargo del comprador:
    • IVA, en caso de viviendas de obra nueva (10 %).
    • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), para viviendas de segunda mano (entre el 4 y el 10 %).
    • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), entre el 0,4 y el 1,5 %.

 

Consejos antes de comprar una vivienda

Una de las preguntas que te habrás hecho es: ¿qué debo saber antes de comprar una vivienda? A continuación, detallamos algunos consejos que todo comprador debe tener en cuenta antes de dar el paso:

  1. Conoce la ubicación de la vivienda. Explora la zona donde se ubica la vivienda, los servicios que te quedan más próximos y todo lo que marcará tu día a día.
  2. Comprueba el estado de la vivienda a fondo. Haz una revisión del inmueble y de la finca: la fachada, la carpintería, la estanqueidad de la cubierta, paredes, techos y suelo, etc.
    1. Según el Real Decreto 515/1989, el vendedor debe tener a tu disposición instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan atención especial.
  3. Pide la documentación al vendedor. Hay información que te será de gran valor, como el Certificado de Eficiencia Energética, que te indicará cuánta energía consumirá la vivienda.
  4. Fíjate en la orientación de la vivienda, que puede suponer un ahorro de energía enorme:
    1. La orientación norte supone pocas horas de sol, a primera y última hora del día.
    2. La orientación sur es buena para climas fríos, pues da sol todo el día, incluso en verano.
    3. La orientación este acumula luz solar por la mañana que se libera durante la tarde.
    4. La orientación oeste recibe sol cuando hace más calor y puede suponer un gasto en aire acondicionado en verano.
  5. Pregunta por las cuotas de la comunidad, así como cualquier otro gasto periódico, como la tasa de basuras o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Gastos que conlleva la compra de una vivienda

Antes de comprar una vivienda, deberás tener en mente que hay una serie de gastos que deberás asumir. Te detallamos los más importantes, a cuánto ascienden y cualquier consideración legal relacionada con ellos.

  • Aranceles de notaría. Al escriturar la compraventa ante notario, deberás abonar unos honorarios que suelen suponer entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor total del inmueble.
  • Impuestos sobre la compra.
    • Una vivienda de obra nueva supone pagar un 10 % en IVA. En Canarias, este impuesto se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
    • El IAJD constituye entre un 0,4 % y 1,5 %.
    • Una vivienda de segunda mano tributa el ITP, que significa entre un 4 % y un 10 % del valor total de la vivienda, según las leyes autonómicas.
  • Registro de la Propiedad. Como comprador, debes inscribir tu vivienda en el Registro para constatar que tú eres el nuevo propietario. El registrador cobrará unos honorarios de entre el 0,1 % y el 0,25 % de la vivienda.
  • Aranceles de gestoría. Es común contratar sus servicios para tramitar la documentación a Hacienda, liquidar impuestos y demás. Las tarifas de las gestorías rondan los 300 € de media.

El Real Decreto 515/1989 estipula que, si no se detalla lo contrario, el precio de la vivienda incluye el IVA, si la venta se encuentra sujeta a este impuesto.

Situación del mercado para comprar una vivienda

Es normal que te preguntes: ¿es buen momento para comprar una vivienda? Los datos demuestran que el mercado de compraventa en España en los tres primeros trimestres de 2022 han resultado favorables:

  • El número de transacciones inmobiliarias superó el medio millón a nivel nacional, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Es la primera vez que ocurre esto desde 2007.
  • La comunidad autónoma con mayor número de compraventas es Andalucía, seguida de la Comunitat Valenciana, Catalunya y la Comunidad de Madrid, mientras que las que menos son La Rioja, Navarra, Cantabria y Extremadura.
  • De todas ellas, las viviendas de segunda mano han supuesto la gran mayoría (491.693), versus las de obra nueva (50.807). Igualmente, no se venden tantas viviendas de obra nueva desde 2012.
  • La vivienda con protección oficial alcanza las 18.138 compraventas en todo el país, datos también ligeramente superiores a los de los años anteriores.
  • El precio de la vivienda ha subido en el último año en todas las comunidades autónomas excepto Castilla y León. Las que han tenido mayor variación han sido las Baleares, la Comunitat Valenciana y las Canarias.

Desde Housfy, este último año ayudamos a más de 1.550 personas a encontrar el inmueble de sus sueños, siendo Barcelona la ciudad con más compraventas (359 transacciones), seguida de Madrid (241 transacciones).


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