¿Cómo reclamar los vicios ocultos en una vivienda?

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Lo más habitual es que antes de comprar una vivienda el interesado en adquirirla se asegure de que esta no tiene ningún defecto que pueda ocasionar problemas. Pero, en ocasiones algunos compradores encuentran algunos defectos ocultos en el hogar que acaban de adquirir y de los cuales no se les informó en un primer momento de que existían. Estos defectos son más conocidos como vicios ocultos y suelen darse sobretodo en inmuebles de segunda mano.

Aquellos que quieren vender un piso o una casa deben conocer bien qué son los vicios ocultos y cuáles son las consecuencias que le pueden acarrear al vendedor y al comprador del inmueble si no informa al comprador de la existencia de ellos.

¿Qué son los vicios ocultos en un inmueble?

Los vicios ocultos son defectos en un inmueble, los cuales generalmente son difíciles de detectar a simple vista, que impiden que el comprador pueda hacer un uso completo de la vivienda que ha adquirido. No son sólo característicos de los inmuebles sino que también se suelen dar en automóviles, productos tecnológicos u otro tipo de bienes.

Estos se detectan fácilmente gracias a las dos características siguientes de las que disponen este tipo de defectos:

  • Si se trata de la compraventa de una vivienda el comprador no habría formalizado la compra de conocer la existencia de estos defectos.
  • En el caso de que este tipo de desperfectos estén presentes en una vivienda de alquiler y cuyo conocimientos de ellos por parte del arrendatario hubieran comportado una rebaja considerable del precio de las cuotas mensuales.

Así es cómo puedes detectarlos 

Detectar los vicios ocultos no es tarea fácil, ya que como explicamos no son detectables a simple vista. Es por esta razón que el método más efectivo para poder saber si una vivienda cuenta con este tipo de defectos es que un perito lleve a cabo un informe acerca del estado actual del inmueble.  

En este informe el perito tendrá que indicar si existen defectos como daños en la estructura de la vivienda o en los sistemas eléctricos o en las tuberías. 

¿Cómo reclamar los vicios ocultos de tu vivienda?

Las reclamaciones por vicios ocultos deben realizarse con la mayor brevedad posible. Esto es debido a que las reclamaciones por vicios ocultos suelen expirar en un periodo máximo de 6 meses

Para que nuestra reclamación prospere y el vendedor acceda a asumir los costes de las reparaciones de los vicios ocultos o a rebajar el precio de compra de la vivienda, es crucial que el comprador disponga del informe pericial que comentamos anteriormente. 

De esta manera, teniendo en cuenta el plazo de 6 meses para reclamar y el informe, el comprador deberá interponer una reclamación extrajudicial mediante un abogado experto en estas problemáticas. Aun así, debes saber que dependiendo de cómo se haya realizado la compra o el tipo de vivienda de la que se trate, esta reclamación estará sujeta a unos requisitos u otros.

Vicios ocultos una vivienda de segunda mano

Si se trata de compraventas entre dos particulares no existe una normativa que regule las reclamaciones por vicios ocultos, sino que se regulan mediante el Código Civil. En este se especifica que la compraventa entre particulares es un negocio inter pares en el que se pueden realizar las acciones siguientes:

  • Redhibitoria. Mediante esta acción regulada por el artículo 1486 del Código Civil el comprador renuncia al contrato de compraventa y si entrega la vivienda a su comprador, puede recuperar el importe que había abonado por la compra de la vivienda. También, el comprador podrá solicitar una indemnización por lo sucedido si consigue demostrar que el vendedor era conocedor de la existencia de vicios ocultos.
  • Quanti minoris. Con esta acción, regulada por el artículo anterior, se pretende reducir el valor del inmueble. Para ello un perito deberá establecer un precio por los daños del inmueble, el cual se restará del precio final de la vivienda. 
  • Saneamiento. Se obligará al vendedor a reparar los desperfectos de la vivienda, según regula el artículo 1484 del Código Civil. Así, este tendrá que hacer obras en la vivienda si es muy grave y teniendo que abonar el precio reforma integral del inmueble.

En el caso de las compraventas de viviendas segunda mano formalizadas entre un particular y un profesional del sector inmobiliario existe una normativa específica la cual es la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios.

Vicios ocultos en un inmueble de obra nueva

Por lo que respecta a los vicios ocultos que aparecen en vivienda de obra nueva, estos están legislados por la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta normativa indica que dependiendo del tipo de defecto que se encuentre en el inmueble, los plazos para efectuar su reclamación serán distintos:

  • Defectos estéticos. Son más conocidos como defectos en los acabados de la vivienda y un ejemplo de ellos son las grietas en paredes. El periodo para reclamarlos es de un año.
  • Relacionados con la estructura del edificio. Estos son los defectos más graves en un inmueble y se tratan de daños que afectan a la estabilidad del inmueble. Se extiende hasta 10 años el periodo para poder reclamarlos.
  • Habitabilidad de la vivienda. Son los defectos que aparecen en los aislamientos de la vivienda y su plazo para reclamarlos es de 3 años.

Solicita la ayuda de expertos inmobiliarios antes de comprar una vivienda

La compra de una vivienda es uno de los pasos en términos económicos más importantes que damos en nuestra vida. Es por esta razón que antes de decidirnos a comprar un inmueble, lo mejor es pedir el consejo de profesionales de la compraventa de viviendas. Estos profesionales no pueden ayudar a saber más acerca de las características del inmueble que queremos adquirir y, así, poder tomar la mejor decisión para nosotros.

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