La compra de un inmueble es siempre un motivo de alegría, especialmente si es la primera ya que suele significar un importante cambio en la vida del comprador; como casarse, un cambio de ciudad o el comienzo de una nueva etapa. Los trámites de compra de una vivienda, pero, suelen comportar considerables cantidades papeleo y procedimientos legales y financieros en los que es fácil perderse si no se conocen.
Para ayudarte a comenzar esta nueva etapa con buen pie, hemos hecho una lista con todos los trámites de compra de una vivienda de segunda mano:
1.Trámites de compra de una vivienda: antes de la compra
Reserva o precontrato
Se trata de un documento privado entre el comprador y el vendedor mediante el cual se efectúa la reserva de la vivienda. No es un trámite obligatorio, pero es lo más habitual ya sea entre particulares o en caso de que el vendedor sea un promotor. Habitualmente se acompaña de un pago en forma de señal.
A pesar de que se trate de un documento privado, debes saber que tiene validez jurídica y, por tanto, ambas partes estarán obligadas a cumplir con lo que establezca a no ser que quede fuera del ordenamiento jurídico.
Antes de firmarlo, ten en cuenta que en caso de que se trate de una venta entre particulares deberás asegurarte que todos los propietarios de la vivienda lo firmen para evitar posibles problemas a posteriori.
Tras la firma del precontrato y, de pasar al siguiente paso, asegúrate de haber pedido y verificado la siguiente documentación:
- Cédula de habitabilidad y certificado energético.
- DNI vigente.
- Nota simple: solicítala en el registro de la propiedad, en ella se te informará del estado de todas las posibles cargas de la propiedad, como por ejemplo si tiene una hipoteca, un embargo o cualquier otra limitación.
- IBI (pagado): pide al vendedor el último recibo de este impuesto.
- Asegúrate de que el vendedor o antiguo propietario no tiene deudas pendientes con la comunidad.
2.Trámites de compra de una vivienda: proceso de compraventa
Contrato de arras
El contrato de arras consiste en un contrato mediante el cual el comprador entrega al vendedor una cantidad en forma de señal y que se descuenta del total del precio de la vivienda. La cuantía suele ser de un 10% del valor de la propiedad, pero el contrato puede acordar otra cantidad.
La clase de arras más comunes son las penitenciales, que determinan el precio a pagar por cada parte en caso de anular la operación de compraventa de vivienda: el comprador perdería el importe acordado mientras que el vendedor tendría que abonar el doble de lo pagado si fuera él quien cancelara la venta.
Elevación del contrato a escritura pública
Por parte del notario. De esta manera el notario deja constancia del cambio de propietario de la vivienda y de todas las condiciones de venta.
Tras este paso, deberás pagar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) durante los 30 días siguientes a la venta de la propiedad. Su cuantía depende de la comunidad autónoma y se sitúa entre el 4 y el 10% del valor de la propiedad. También el comprador deberá hacerse cargo de los gastos notariales.
El propietario, por su parte, deberá hacerse cargo de la plusvalía municipal (que se paga al ayuntamiento) como máximo, 30 días después de la escritura pública de compra-venta, y la plusvalía fiscal (incremento de patrimonio que se hace constar en la declaración de renta del ejercicio fiscal en el cual se transmite la propiedad).
Infografía sobre todos los trámites de compra de una vivienda de segunda mano de Housfy.
3.Trámites de compra de una vivienda: después de la compra
Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad
Es un trámite obligatorio en caso de quieras acceder a una hipoteca. La inscripción del nuevo propietario la puede tramitar directamente el notario, debe hacerlo durante los 60 días siguientes a la firma del contrato de venta.
Cambio de titularidad del catastro
Tendremos que cambiar el titular que aparece en el catastro y poner el nombre del nuevo propietario. Se trata de un trámite que se hace automáticamente al elevarse el contrato a escritura pública.
Impuesto de bienes inmuebles
El impuesto de bienes inmuebles, conocido como IBI, e igual que en el caso anterior, se trata de un trámite automático. El IBI es un impuesto municipal que tendrás que pagar anualmente y su cuantía depende de cada ayuntamiento. Algunos municipios, además, tienen otros impuestos locales sobre la propiedad como el impuesto de la basura.
Dar de alta los suministros
Dar de alta los suministros es un trámite que debe hacer el comprador. Deberás contactar con el administrador para comunicarle el cambio de titularidad y el número de cuenta al que quieres que se dirijan los recibos.
Estos son los trámites de compra de una vivienda obligatorios para cualquier proceso de compraventa de una propiedad. Para asegurarte de que todos los trámites se hacen correctamente, te aconsejamos que contrates a un abogado o un asesor inmobiliario. Ellos supervisarán todos los pasos y contratos y te ayudarán a conocer bien todas las cláusulas y condiciones y se asegurarán de que dispongas de las mejores condiciones posibles.
En muchos casos, la compra de una vivienda suele venir acompañada de una hipoteca. Si este es tu caso, aquí encontrarás toda la información que puedas necesitar. ¡Disfruta de tu nueva vivienda!
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Me gustaría comprar un piso con financiación del 100% bancaria. Es posible? Sería mi primera vivienda. Me podéis ayudar?
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Es possible que pueda comprar un piso a 100% de financiación? Sin ahorros, es mi primera vivienda. Gracias
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Tengo 69 años me darían una pequeña hipoteca, ya que tengo dinero ahorrado y necesitaría unos 90000€ y nuestras pensiones de mi marido y mia , superan los 4000€
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Hola mi gustaria saber lo qe tengo qe pagar por un piso qe vale 30000e qe sea la primera compra para mi quiero saber los gastos del notario y de la acienda gracias
¡Buenas tardes, Ahmed!
Los gastos de compraventa del piso incluyen la notaría, los impuestos (IVA si es de obra nueva o ITP si es de segunda mano), el Registro de la Propiedad y la gestoría.
En cuanto a los gastos de la notaría, suelen ser entre el 0,2 % y el 0,5 % del valor de compraventa del piso. Por tanto, si el valor es de 30.000 €, el coste de la notaría rondaría los 150 €. El ITP puede representar entre el 4 % y el 10 % del precio del inmueble. Los costes del Registro pueden ascender entre el 0,1 % y el 0,25 %. Por último, el precio medio de la gestoría ronda los 300 €.
Ten en cuenta que, si necesitas solicitar una hipoteca, deberás añadir los gastos de contratación.
Esperamos haberte ayudado, ¡un saludo! 😊
Hola, si me interesa comprar un piso cuyo valor es 157.000 y quisiera una financiación del 100%, sería posible? Claro, me imagino que tendría que tener algo de dinero? Para el impuesto??? Agradecería su respuesta!!!! Un saludo.
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Hola. La inmobiliaria una vez firmada la compra venta ante notario se encarga también de hacer el resto de los trámites cómo encargarse de pagar impuestos y registro del piso etc. Gracias.
Hola, Hassan. La inmobiliaria puede asesorarte si tienes alguna duda en cuanto al trámite del Registro de la Propiedad o a los impuestos que tienes que liquidar, pero es tu responsabilidad cumplir las obligaciones tributarias y nadie más que un gestor fiscal podrá tramitar tu declaración de la renta. Si eres el comprador, la notaría enviará la escritura al Registro automáticamente y la gestoría del banco se encargará de liquidar el impuesto de transmisiones patrimoniales con el dinero que habrá retenido anteriormente en la provisión de fondos. Tú no deberás acudir al Registro ni acercarte a Hacienda. ¡Un saludo!
Hola, que tal mi mujer quiere comprar una segunda residencia en cadiz de 116000 euros y puede aportar 20000 euros tiene una nomina de 2000euroa y tiene 62 años sería factible .
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