Memoria valorada: ¿Qué es y qué documentos la componen?

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Todos soñamos con construir o reformar una vivienda a nuestro gusto, con todas las comodidades. Es por eso que, en el momento de comprar un piso, siempre buscamos que este se adapte a nuestras necesidades. Otra opción es reformarlo para posteriormente venderlo a un mayor precio y obtener más rentabilidad. En cualquiera de los casos, hay que tener claro cuál es la normativa vigente y todos los trámites que hay que presentar a la administración de nuestro municipio, antes de hacer cualquier obra. ¿Cómo calculamos el coste de la reforma? No te preocupes, porque en este artículo te contamos qué es la memoria valorada y qué documentos la componen. 

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¿Qué es una memoria valorada?

Lo primero que debemos saber, es qué es una memoria valorada o memoria técnica. Se trata de un documento redactado por un profesional acreditado, en el que se definen las obras menores que hay que realizar en un inmueble, así como su objetivo y otros datos relevantes. La memoria valorada no está regulada por ninguna ley, aunque se trata de un documento fundamental en el sector. 

Su función principal es calcular el coste de las reformas para establecer un presupuesto y que sirva como solicitud para pedir licencias ante organismos municipales. 

Obra menor

Cabe destacar que este tipo de documentos se utilizan en casos de obra menor, y, por lo tanto, hablamos de una reforma que no afecta a elementos estructurales del inmueble.

Si se tuviera que modificar algún aspecto relativo a la estructura de la vivienda, entonces se consideraría una obra mayor, y no serviría la memoria valorada. 

¿Qué documentos componen una memoria valorada?

Es importante distinguir qué documentación es necesaria para tener una memoria valorada de las obras que se tienen que hacer:

  • Índice. Una enumeración de todos los elementos de la memoria valorada.
  • Introducción. Se tienen en cuenta los datos de la propiedad, así como los del autor de la memoria. Así como el estado actual del inmueble. Es importante añadir el objetivo del cambio y por qué se realiza.
  • Superficies. Se detallan las dimensiones de la reforma, ya que tienen valor en el momento de calificar una obra como menor o mayor. 
  • Justificación urbanística. Se utiliza para describir el cumplimiento de la normativa urbanística acorde con el municipio en el que se encuentra la edificación.
  • Plano de situación. Es el documento básico para ubicar la vivienda sobre un terreno, desde un punto de vista general de la zona. 
  • Plano de anteproyecto. A diferencia del anterior, este plano aporta información más detallada sobre la obra, es decir, es una primera propuesta. En el caso de querer aportar más información, se pueden presentar planos de las instalaciones. 
  • Estudios adicionales. Se puede llegar a pedir en algunas ocasiones. Por ejemplo, el Estudio de Gestión de Residuos o un Estudio Básico de Seguridad y Salud.
  • Presupuesto. Una vez analizados todos los aspectos comentados anteriormente, hay que presentar una previsión de los costes de la obra. Tendrá que estar desglosado.

Responsable de redactar el documento

Como hemos comentado anteriormente, la memoria valorada no está regulada por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), de tal modo que no se estipula quién debe redactarla. No obstante, comúnmente se redacta por un técnico acreditado, que puede ser arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Siempre y cuando sus atribuciones profesionales no sean muy diferentes a las de la obra a realizar. 

¿Cuánto cuesta la memoria valorada?

Lamentamos decirte que no hay una respuesta correcta, el precio de la memoria valorada dependerá de muchos factores. Lo que sí podemos confirmar es que, generalmente, siempre es más barata que un proyecto técnico

Los honorarios de cada técnico son libres, por lo tanto, se establecerá un coste en función del grado de dificultad o de cualquier otro factor relevante. 

Diferencia entre una memoria valorada y un proyecto técnico

La principal diferencia es que un proyecto requiere Dirección de Obra y que, en muchos casos, el Ayuntamiento solicita que esté visado. Aunque tampoco se rige por la Ley de Ordenación de la Edificación, tiene que cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE)

Sin embargo, la memoria valorada no implica ningún tipo de Dirección de Obra, aunque es preciso cumplir con la normativa vigente. De este modo, estos documentos se utilizan en obras puntuales de escasa entidad. 


Tomar la decisión de comprar una vivienda conlleva mucho tiempo y supone una inversión inicial muy elevada. Además, si queremos reformarla para adaptarla a nuestro gusto, es recomendable hacer una estimación del coste de la obra para que no surja ningún imprevisto. Es aquí donde la memoria valorada toma un papel fundamental para el proceso. No obstante, sabemos que el trámite es complicado, por ese motivo, en Housfy contamos con los mejores expertos inmobiliarios que te ayudarán en todo el proceso de compraventa, para ponerte las cosas más fáciles ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!

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