Junto al IRPF y el IBI, la plusvalía municipal es el tercer impuesto que se paga al vender una vivienda. Grava el incremento en el valor del suelo respecto al momento de la compra, y lo recaudan los ayuntamientos. ¿Quieres saber cómo reducir la plusvalía al vender una vivienda? A continuación te enseñamos hasta cuatro formas de hacerlo.
1. Elige bien el modo de calcular la plusvalía al vender tu vivienda
La plusvalía municipal es un impuesto que se paga por autoliquidación, y tú mismo podrás elegir la forma de calcularlo. Porque sí, no hay una sola forma, sino dos: el mecanismo objetivo y el mecanismo real. Estas son las fórmulas para calcular la base imponible según cada uno:
- Mecanismo objetivo:
Valor catastral del terreno x coeficiente del Ayuntamiento
- Mecanismo real:
(Valor de transmisión – valor de adquisición) x porcentaje del valor catastral del terreno
- En ambos casos, el resultado se multiplica por un 30 %, que es el tipo impositivo máximo. Lo que obtengas será lo que pagues de plusvalía.
Utiliza cada método y comprueba cuál te da un resultado más bajo. Se trata de uno de los mejores consejos para pagar menos al vender una casa, y uno de los más fáciles de aplicar. Para saber más sobre la plusvalía municipal y las formas de calcularla, te dejamos a continuación un artículo.
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2. Revisa el valor catastral de tu vivienda
Como has visto, el valor catastral es una cifra importante al calcular la plusvalía por la venta de un piso, sobre todo si se utiliza el mecanismo objetivo. Cuanto menor sea el valor catastral, menos pagarás de plusvalía.
Su cuantía no depende de ti, ya que se trata de un valor que establece el catastro en función de parámetros que no puedes modificar. Sí puedes, en cambio, solicitar una revisión con la esperanza de que el valor esté algo inflado y se pueda corregir. Un simulador de tasación online te podría servir para contrastar.
3. Reduce el valor de adquisición para reducir la plusvalía
Para el mecanismo real, la resta del valor de transmisión al valor de adquisición es fundamental. Con este método, por tanto, hay dos respuestas a la pregunta de cómo reducir los gastos de plusvalía municipal: aumentar el valor de adquisición o reducir el de transmisión.
Respecto al valor de transmisión, hay poco margen de maniobra. Obviamente, no vas a reducir el precio por el que vendas tu casa, y seguro que no se te pasará deducir ningún gasto o impuesto asociado a la venta.
El valor de adquisición, en cambio, es más maleable. Veamos algunas formas de aumentarlo:
- Actualizar al IPC actual el valor que el inmueble tenía en el momento de la adquisición.
- Incluir en el valor de adquisición los gastos de urbanización del terreno.
- Sumar al valor de adquisición los gastos de notaría, registro y los impuestos.
No es seguro que estas medidas sean aceptadas, pero mejor intentarlo. Si llegaras a demostrar que, en realidad, el valor de adquisición es superior al de transmisión, y que por tanto has sufrido pérdidas, quedarías exento de pagar la plusvalía.
4. Casos en que no se paga la plusvalía al vender una vivienda
Aún mejor que saber cómo reducir la plusvalía al vender una vivienda es saber cómo quedar exento de pagarla, ¿verdad? Lo cierto es que, además del caso de las pérdidas, hay más escenarios en que no se paga la plusvalía. Los requisitos varían entre municipios, pero quizá puedas acogerte a alguno de ellos:
- El terreno no ha incrementado su valor.
- La transmisión de inmuebles es entre cónyuges.
- El inmueble vendido ha sido declarado como bien de interés cultural.
- El terreno, en el IBI, tiene la calificación de “rústico”.
- La transmisión es una dación en pago.
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