Aprobados los límites al alquiler en Catalunya: así será a partir de ahora

El Ministerio de Vivienda ha aprobado definitivamente, y publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), la declaración de las zonas tensionadas del alquiler en Catalunya donde, a partir de mañana 16 de marzo de 2024, se podrán aplicar todas aquellas medidas y límites que contempla la ley de vivienda al alquilar un piso en dichas zonas.

En qué municipios de Catalunya se limitará el alquiler

Según la resolución final publicada en el BOE, se aprueba la declaración de 140 municipios de Catalunya como zonas de mercado residencial tensionado, entre los que se encuentran Barcelona, Girona, Tarragona y Lleida, así como otras poblaciones donde el acceso a la vivienda se considera difícil. Puedes consultar las zonas tensionadas en el siguiente mapa:

La categoría de zona tensionada será vigente durante 3 años, hasta el 16 de marzo de 2027, a partir del cual podrá prorrogarse si continúa su carácter de tensionado.

¿Qué límites al alquiler se aplicarán en estos municipios de Catalunya?

Si ya tienes un contrato de alquiler firmado, no debes hacer nada.

Estas medidas se aplicarán solo a los nuevos contratos (firmados a partir del 16 de marzo) y, poco a poco, a los contratos vigentes que venzan y deban renovarse.

Las nuevas medidas, en resumen, son las siguientes:

• Si has tenido el piso alquilado en algún momento durante los últimos 5 años, el precio del nuevo alquiler queda limitado al precio del contrato anterior. Podrás aplicar la actualización anual ligada a la inflación según lo establecido en el contrato y según la legislación vigente, que actualmente la limita al 3 %.

¿Sabías que…? 👀
Es posible incrementar un 10 % el precio de alquiler al renovar el contrato si se han efectuado obras de rehabilitación, mejora energética o accesibilidad en la vivienda en los últimos dos años o si firmas un nuevo contrato por al menos 10 años.

Para favorecer la renovación de los contratos vigentes, al final del contrato, el inquilino puede solicitar una prórroga anual con las mismas condiciones, hasta un máximo de 3 años. El propietario deberá aceptarla obligatoriamente, excepto si necesita recuperar la vivienda para sí o para un familiar cercano y así lo permite el contrato de alquiler.

• Si vas a poner el piso en alquiler por primera vez en 5 años, el precio del nuevo contrato no podrá superar el que marque el índice estatal de precios de referencia.
• Los grandes tenedores no podrán superar, en los nuevos contratos, el precio que fije este índice estatal, y especialmente al renovar un contrato si el precio anterior supera el que marca el nuevo índice.

¿Qué se considera un gran tenedor con la nueva ley?

La ley de vivienda daba derecho a las autonomías a cambiar la definición de gran tenedor en las zonas tensionadas. Catalunya se ha manifestado al respecto y ha rebajado el umbral a 5 inmuebles en propiedad para ser considerado gran tenedor, si estos se encuentran en zonas tensionadas, a quienes los límites del alquiler serán más estrictos.

En el resto del territorio, como hasta ahora, un gran tenedor será una persona que posea 10 o más inmuebles o tantos cuya superficie construida supere los 1.500 m2.

Nuevas bonificaciones sobre el IRPF, de caras a la declaración de la renta de 2025

La ley de vivienda trae asimismo ventajas fiscales muy generosas para los propietarios de inmuebles arrendados como vivienda habitual. Según las condiciones que se cumplan, las bonificaciones sobre el rendimiento neto del alquiler pueden alcanzar el 60 %, el 70 % o el 90 %.

Se aplicarán a aquellos alquileres en zonas tensionadas, con contratos a partir del 26 de mayo de 2023, día en que la ley de vivienda entró en vigor. Eso sí, Hacienda ha aclarado que las bonificaciones contarán para el ejercicio de 2024, a partir del 1 de enero, y se habilitarán en la declaración de la renta de 2025.

¿Qué pasa si mi piso no se encuentra en una zona tensionada?

Si tu inmueble en alquiler no está en una de estas zonas declaradas tensionadas, entonces estas medidas no tienen aplicación y el índice pasa a ser orientativo.

Sí te conciernen, sin embargo, las demás medidas de la ley de vivienda que afectan a todo el territorio estatal:

• Las actualizaciones anuales de la renta del alquiler están limitadas al 3 % en 2024. Si hasta ahora actualizabas el alquiler en base al IPC, esta medida solo cobra sentido cuando  el IPC supera el 3 %. En febrero de 2024, por ejemplo, el IPC fue del 2,8 %, por lo que la actualización debería ceñirse a ese porcentaje.
• El propietario debe asumir los gastos de formalización del contrato de alquiler, así como la comisión de la inmobiliaria.

La bonificación del IRPF con carácter general para alquileres de vivienda habitual será del 60 %, como lleva haciéndose los últimos años.

¿Vale la pena alquilar mi piso ahora?

A pesar de los límites al alquiler que establece la nueva ley en Catalunya, sigue siendo rentable alquilar un piso, y sobre todo si se hace con conocimiento.

Por un lado, algunos propietarios están pasándose al alquiler temporal, una modalidad entre uno y 11 meses que evita las medidas de la ley de vivienda. Aun así, en la mayoría de casos el alquiler habitual es más recomendable, tanto por los beneficios fiscales como por la comodidad que ofrece un alquiler de más larga estancia.

En Housfy Alquiler, nuestros expertos en gestión integral de alquileres pueden asesorarte para que tomes la mejor decisión y, sobre todo, para que alquiles tu piso con la mayor comodidad.

El propietario tendrá su cobro garantizado cada mes y, además, un sistema de resolución de incidencias para no tener que preocuparse de las gestiones adicionales.