El incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor y comprador

incumplimiento contrato arras por parte del vendedor

El contrato de arras es un documento necesario para la reserva de una vivienda. En este acuerdo se habla del obligamiento de las dos partes de firmar la venta en un futuro previamente establecido. Pero, aunque esté esta obligación puede suceder que no se lleve o no se pueda llevar a cabo la firma del contrato de compraventa por algunas razones. El incumplimiento del contrato de arras puede darse por las dos partes pero en este artículo nos centraremos en el incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor. En Housfy te ayudamos a vender tu vivienda de la manera más sencilla posible para que estés seguro de tu decisión y puedas seguir con la venta de tu vivienda.

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¿Cuándo se puede decir que ha habido un incumplimiento del contrato de arras?

Se pueden dar algunas situaciones en las que podemos decir que ha habido un incumplimiento del contrato de arras. Estas son algunas de las situaciones que se pueden dar:

El vendedor o comprador se niegan a cumplir el contrato de arras

Esta situación se da cuando alguna de las dos partes expresa su negativa de no querer continuar con la compraventa de la vivienda. La parte que quiere continuar con la venta de la vivienda puede solicitar a la otra parte una compensación económica por incumplimiento de contrato. 

La duración del contrato ha transcurrido por alguna de las partes

En este caso, el periodo del contrato de arras ha pasado por lo que el tiempo que se tenía para firmar el contrato de compraventa se ha visto afectado. Eso sí, solo si esta afectación ha ocurrido por hechos no justificados de alguna de las partes involucradas. Cuando el tiempo de la firma transcurra por causas ajenas no se verá como un incumplimiento del contrato.

En este caso pueden darse dos situaciones:

  • Prorrogar el contrato de arras.
  • Dar por finalizado el contrato de arras con la correspondiente devolución.

Consecuencias del incumplimiento del contrato

Todo incumplimiento no justificado estará acompañado de una penalización o una sanción para la parte incumplidora. Eso sí, antes de nada tendremos que conocer qué tipo de contrato es para saber que penalización le corresponde.

Son varios los tipos de contratos de arras que existen para formalizar una compraventa, entre las que están las arras confirmatorias, las arras penitenciales y las arras penales. Cada una de ellas cuenta con una serie de obligaciones y consecuencias que se deben conocer como la confirmación de la compra, establecer una garantía de indemnización por daños y perjuicios, o incluso dar un derecho a las partes de poder desistir el acuerdo de compraventa.

Contrato de arras penitenciales

De todos los contratos de arras, las arras penitenciales son las más habituales al firmar las compraventas. En este tipo de contrato se establece una penalización que corresponde a una pérdida de las arras. Aunque depende la parte incumplidora se llevará a cabo de una manera y otra:

  • Si la parte que no ha cumplido el contrato es el vendedor, éste deberá hacer la devolución de las arras por duplicado a la parte compradora.
  • Si la parte que ha incumplido el acuerdo es la compradora, tendrá que renunciar a las arras penitenciales que ha pagado al vendedor, y este se quedará con esta cantidad.

Además, cabe destacar que una vez realizada la penalización no se podrá avanzar con la firma del contrato de compraventa. La relación con ambas partes acaba con esta penalización.

Contrato de arras confirmatorias

En este tipo de acuerdo no se da ningún pago o depósito en términos de reserva, ni una penalización por incumplimiento. Las arras confirmatorias son como un contrato verbal sobre la reserva de una vivienda.

Eso sí, la parte perjudicada podrá solicitar una compensación por daños y perjuicios que estas arras le hayan podido producir, siempre y cuando se pueda demostrar esos daños sufridos. 

Contrato de arras penales

Como último acuerdo tenemos las arras penales. Este acuerdo establece por ambas partes el pago de un depósito o reserva pero no se dará por terminado el proceso de venta de manera unilateral. Es decir, si alguna de las partes quiere continuar con la compraventa de la vivienda tendrá que llevarse a cabo si figura en este acuerdo de forma expresa.

¿Y si es un incumplimiento de arras por fuerza mayor?

La ley establece que las causas por fuerza mayor son un justificante a la hora de minimizar las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor o del comprador.

En el artículo 1105 del Código Civil podemos leer lo siguiente:

Artículo 1105.

Fuera de los casos expresamente mencionados en la Ley y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Artículo 1105 del Código Civil

Esto quiere decir que nadie tiene que tener responsabilidad frente a algunas situaciones que han podido ocurrir de forma inesperada, imprevisible o inevitable, que sean un suceso extraordinario y que no estén recogidas en la ley.

Por lo que si la situación tiene que ver con alguna de las situaciones detalladas anteriormente se podrá utilizar el recurso de fuerza mayor para proceder a la suspensión del acuerdo.

Requisitos para desistir del contrato por razones de fuerza mayor

Estos son los requisitos aprobados para poner fin a la responsabilidad contractual de una compraventa:

  • El suceso es imprevisible, inevitable e inesperado.
  • La imposibilidad para cumplir el contrato de arra mostrando la incapacidad de forma objetiva.

Comentar en este último punto que se deben agotar todas las vías posibles antes de denominar a la situación como imposible de cumplir. Para ello, un juez acreditará que esa situación ha generado una imposibilidad real de continuar con el proceso de venta, y que todas las medidas o vías que se podían tomar se han tomado o no existen.

Todas las opciones posibles para ambas partes

Si se da el incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor o del comprador se deben conocer todas las opciones que existen para hacer frente a la situación, ya seas la parte afectada o incumplidora.

El vendedor es el perjudicado

El vendedor sigue siendo el propietario del inmueble teniendo total disponibilidad sobre ella. Si hablamos de indemnización tendremos que ver cuál es el contrato de arras que se ha firmado. Por lo que vamos por puntos:

  • Contrato de arras penitenciales: El vendedor podrá quedarse con la parte en concepto de arras del comprador y éste último no podrá reclamar la devolución.
  • Contrato de arras confirmatorias: El vendedor puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, manteniendo la reserva. La comunicación de esta penalización debe realizarse por una vía fehaciente como por ejemplo un burofax. En el caso de que el comprador se niegue a hacer este pago, el vendedor podrá llevarlo por vía judicial a través de una demanda.
  • Contrato de arras penales: El vendedor puede exigir al comprador firmar la compraventa informandole por una vía fidedigna como un burofax su deseo por continuar con la venta de la vivienda. Además de poder solicitar la firma de la venta también podrá demandar el pago de las arras como indemnización por daños y perjuicios. Si el comprador se niega a cumplir sus obligaciones, el vendedor podrá llevarlo por vía judicial.

El comprador es el perjudicado

Cuando la parte afectada es la parte compradora y el incumplimiento del contrato de arras es por parte del vendedor, depende del contrato filmadora pasará lo siguiente:

  • Contrato de arras penitenciales: El comprador puede reclamar al vendedor la penalización correspondiente, e igual que en el caso anterior, esta comunicación debe hacerse por una vía fehaciente.
  • Contrato de arras confirmatorias: El comprador puede reclamar la devolución en concepto de arras más una indemnización por daños y perjuicios. La comunicación debe hacerse por un medio fidedigno como el burofax. Si el vendedor no quiere realizar el pago se llevará a vía judicial.
  • Contrato de arras penales: El comprador puede pedir al vendedor que continúe con la venta de la vivienda mediante un medio fidedigno. También podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios la cual se podrá llevar a juicio en el caso de que el vendedor no quiera pagarlo.

Eso sí, si el contrato de arras ha pasado a escritura pública ante notario se puede solicitar de manera directa la ejecución con las autoridades judiciales no siendo necesario tener pruebas de su existencia o reclamación a la parte incumplidora, este caso el vendedor.

Posibles cláusulas abusivas en el contrato de compraventa

Antes de firmar el contrato tenemos que acreditar que el contrato esté bien redactado y que no incluya ninguna cláusula abusiva. Por ejemplo, puede ocurrir que en el contrato se establezca que cuando el comprador incumpla el contrato el vendedor se quedará con la reserva pero en caso contrario no existe ninguna penalización. Esto sería una cláusula abusiva que figura en el contrato.

Son muchas las cláusulas abusivas que pueden aparecer en el contrato de arras, es por ello por lo que te recomendamos que realices la venta en la vivienda, tanto si eres vendedor como si eres comprador, con un experto inmobiliario que pueda ayudarte durante todo el proceso y evitar imprevistos.

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