Contrato de arras al vender tu vivienda: ¿qué debe incluir?

Ante la compraventa de un inmueble, un contrato de arras es un acuerdo escrito entre comprador y vendedor. En él, se establecen todas las condiciones de reserva y de compromiso con la compra.

Al mismo tiempo, el comprador entrega al vendedor una suma de dinero en forma de señal económica para reservar la vivienda.

Los tres tipos principales de contratos de arras en una compraventa son los siguientes:

• Arras penitenciales. Implican una penalización económica en caso de incumplimiento por parte de alguna de ambas partes. Si el comprador se retira, pierde las arras que entrega. Si incumple el vendedor, debe devolver el doble del importe.
• Arras confirmatorias. Confirman el compromiso de ambas partes a ejecutar la compraventa. Si se incumple el contrato por alguna de las partes, la otra puede exigir el cumplimiento y reclamar daños y perjuicios.
• Arras penales. Establecen una indemnización preacordada en caso de incumplir el contrato. La parte que no cumpla el contrato deberá abonar a la otra parte la suma acordada en forma de compensación.

El contrato de arras incluye múltiples elementos importantes. A continuación, repasamos los obligatorios:

• Identificación de las partes involucradas. Comprende el nombre completo del vendedor y comprador, así como NIF o CIF y direcciones de los domicilios.
• Tipo de contrato de arras. Depende del tipo de contrato se aplicarán unas cláusulas u otras.
• Descripción del inmueble. Detalla de forma específica el hogar objeto de la compraventa, incluyendo ubicación, dimensiones, referencia catastral y otros documentos relacionados.

• Precio de venta del inmueble. Al estar relacionado, debe incluir el precio final de compraventa.

• Cantidad y forma de pago de las arras. Se especifica el importe de la señal y cómo se pagará, si mediante transferencia bancaria, cheque o efectivo, entre otros.
• Plazo para escriturar el contrato de compraventa. Se indica el plazo o la fecha límite para formalizar el contrato definitivo ante notario o la entidad competente.
• Reparto de gastos de compraventa. Se deberá definir quién paga cada gasto derivado de la transacción.
• Penalizaciones. Deben incluirse de forma explícita todas las penalizaciones en caso de incumplir el contrato alguna de las partes.

• Fecha de firma de la escritura del contrato.

• Firmas. Se incluyen tanto la firma del vendedor como del comprador.

Por otra parte, también hay varios documentos que pueden presentarse opcionalmente:

• Pago del IBI. Puede especificarse una repartición del IBI en caso de que el vendedor no asuma el pago en su totalidad y quiera distribuirlo.
• Acuerdo de prórroga. Si se desea extender el plazo del contrato, se puede incluir una cláusula que permita una prórroga acordada por ambas partes.
• Registro de la Propiedad: También es aconsejable incluir una nota simple del registro de la propiedad para asegurar la titularidad y si existen o no cualquier tipo de cargas.

La cantidad de dinero entregada en un contrato de arras representa entre el 5 % y el 10 % del precio de venta final de la vivienda. No obstante, no se trata de un porcentaje fijo, por lo que dependerá de cada caso y de cada negociación entre comprador y vendedor.

De todas formas, el importe deberá ser significativo, pues solo así se demostrará un compromiso real con la futura compraventa. Aunque tampoco habrá que irse al otro extremo y entregar una cantidad onerosa.

La redacción de un contrato de arras dependerá de cómo realices la venta de tu inmueble. Existen dos opciones:

• Inmobiliaria. Si vendes a través de una agencia inmobiliaria, serán ellos quienes redacten el contrato, cuyo coste suele incluirse en los honorarios.
• Particular. Si vendes por cuenta propia, puedes contratar un profesional legal especializado en transacciones inmobiliarias que lo redacte por ti. Por otro lado, también puedes hacerlo tú mismo utilizando plantillas o modelos de contratos de arras disponibles en Internet.

No, no es obligatorio firmar un contrato de arras. Aun así, es una opción muy recomendable y común tanto para vendedor como para comprador. De esta forma, se brinda seguridad a la compraventa y asienta las condiciones y términos acordados entre ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa definitivo.

El contrato de arras de un inmueble puede ser firmado por el propietario vendedor y el comprador. Para ello, ambas partes deberán ser mayores de edad y tener plena capacidad jurídica.

Además, es recomendable que la firma del contrato de arras se realice ante notario, aunque no es un trámite obligatorio. Al fin y al cabo, la presencia del notario ayudará a brindar una mayor seguridad y veracidad al contrato.

Sí, una inmobiliaria puede firmar un contrato de arras en representación de alguna de las dos partes. Asimismo, las inmobiliarias actúan como intermediarios en este tipo de transacciones, por lo que desempeñan un papel muy importante en la gestión de la compraventa de un hogar.

Eso sí, la inmobiliaria podrá firmar el contrato de arras en nombre de su cliente, siempre y cuando disponga de la autoridad y del poder legal necesario. Este podrá otorgarse mediante un poder notarial o un mandato expreso.

Ante un incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador, los pasos a seguir serán los siguientes:

1. Notificar por escrito al comprador informando del incumplimiento del contrato y citándole de nuevo para firmar la escritura de compraventa.
2. Ante la indiferencia del comprador, solicitar a la notaría que obligue al sujeto a presentarse mediante una nueva citación.
3. Si no hay respuesta, reclamar ante el juzgado la venta del inmueble o retener el importe de la señal.
4. Publicar de nuevo la vivienda en venta e iniciar la búsqueda de otro comprador.

Atento, porque si el vendedor es quien incumple el contrato de arras, este será el que devuelva la señal, por duplicado, al comprador.

El contrato de arras puede prorrogarse siempre y cuando no haya podido firmarse en el plazo acordado y ambas partes, tanto vendedor como comprador, se muestren de acuerdo. Para ello, habrá que añadir un anexo al contrato de arras para su ampliación, donde se incluya el nuevo plazo estipulado.

Sí, es posible firmar un contrato de arras con una hipoteca pendiente sobre la vivienda. Aun así, el vendedor deberá informar al comprador de la existencia de una hipoteca pendiente antes de la firma del contrato de arras.

Como decíamos, el plazo de caducidad de un contrato de arras puede variar y dependerá de lo que establezca cada caso y cada contrato. Este plazo se acordará en el momento de la firma por ambas partes.

Si el contrato de arras vence antes de firmar la escritura final de compraventa, se podrán dar cuatro escenarios distintos.

• Firma del contrato de compraventa. Podría ser que el contrato de adquisición del inmueble definitivo se firme antes de que expire el contrato de arras.
• Renegociación o prórroga del contrato de arras. Ambas partes pueden acordar una extensión del plazo del contrato si están dispuestos a continuar con la compraventa.
• Rechazo del comprador. Si el comprador no quiere adquirir el inmueble, el vendedor podrá quedarse con el dinero de las arras, solo si son penitenciales.
• Rechazo del vendedor. Si el vendedor desiste, devolverá al comprador el importe íntegro y duplicado de las arras, siempre que sea el contrato de arras penitenciales.

En diversos casos, las arras son retenidas por la agencia inmobiliaria encargada de gestionar la compraventa, aunque esto no es obligatorio y dependerá de cada empresa. Esta retención se produce porque la comisión inmobiliaria suele deducirse de la señal económica entregada en el contrato de arras.