¿Cómo funciona una comunidad de propietarios?

Una comunidad de propietarios es la entidad jurídica formada por todos los propietarios de viviendas, parkings e incluso locales que comparten zonas comunes de un edificio o una comunidad, como, por ejemplo, la escalera, el ascensor, el tejado o un patio con piscina.

Esta entidad actúa teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal en España (o el Código Civil, en Catalunya) y procura gestionar y mantener adecuadas las partes comunes de la finca y crear los acuerdos que afecten al conjunto de la comunidad.

La comunidad de propietarios está compuesta por tres principales órganos de gobierno: el Presidente, el secretario y la Junta de propietarios.

Además, la ley da la flexibilidad de añadir más cargos, como el administrador o los vocales, según las necesidades de cada comunidad.

La Junta de propietarios

Todas aquellas personas que tengan en propiedad una parte de un edificio o un conjunto de edificios (por ejemplo, una vivienda o un local) son las que componen la Junta de propietarios.

La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno, pues su voto es indispensable para aprobar cualquier asunto relativo a la finca en las reuniones periódicas.

El Presidente (y el vicepresidente)

De todos los propietarios, la Junta elige periódicamente uno para que haga la función de Presidente. Entre sus tareas, destacamos:

• Convocar y dirigir las reuniones de la Junta de propietarios.
• Velar por el cumplimiento de los acuerdos adoptados por la Junta.
• Representar la comunidad ante terceros.

El Presidente tiene responsabilidad penal y civil y, si hubiera que responder ante la ley, podría hacerlo como persona física.

El método de elección del Presidente de la comunidad dependerá de los estatutos de la comunidad, de las normas de régimen interno o, si no se ha establecido nada específico, se hará según la Ley de Propiedad Horizontal o el Código Civil, según el caso.

En algunas fincas, se escoge también a uno o más vicepresidentes, para apoyar al Presidente en sus funciones o hacer de sustituto en caso de ausencia.

El secretario

El secretario será el encargado de respaldar al propietario en varias tareas. Principalmente, se ocupará de registrar los actos y decisiones de la Junta de propietarios, de dar fe de los acuerdos, de recoger los puntos del orden del día a tratar en las reuniones y de otras tareas administrativas para velar por el correcto funcionamiento de la comunidad.

Es su responsabilidad custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios y conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones y demás documentos de las reuniones.

El administrador de fincas

En aquellas fincas en que así se decida, el administrador tendrá la facultad de gestionar la contabilidad de la comunidad, mantener la documentación al día y asesorar a la Junta en todo lo que se refiere a su gestión.

Aunque no es una figura imprescindible, está presente en muchas de las comunidades de vecinos de nuestro país. En el siguiente apartado te explicamos quién es el administrador de fincas en profundidad y todas sus funciones.

Los vocales

Son miembros de la Junta de propietarios y son elegidos por ella en las mancomunidades de edificios, es decir, comunidades donde varios edificios comparten zonas comunes. La existencia de vocales debe quedar recogida en los estatutos de la comunidad.

Así, los vocales de cada portal representarán a los respectivos propietarios y participarán en reuniones de vocales para intermediar entre los vecinos y la Junta de gobierno.

El administrador de fincas, en aquellas comunidades en que se haya designado por la Junta, es aquel profesional o empresa externa que gestiona todos los temas financieros, técnicos y administrativos que hagan falta para mantener la finca en orden.

Las funciones del administrador de fincas son aquellas que establezca la Junta y, por ley, las siguientes:

• Velar por el buen régimen de la finca y de sus instalaciones y advertir a los titulares que se salten las reglas.
• Preparar el plan de gastos previsibles y manejar los presupuestos para hacerles frente.
• Garantizar la conservación y mantenimiento del inmueble; por ejemplo, contratar una empresa para que realice una reparación urgente.
• Efectuar los pagos y los cobros procedentes.

El administrador de fincas cobra unos honorarios por su trabajo, que varían según el número de viviendas que tenga la comunidad y las tareas que deba desempeñar.

Si la comunidad no ha contratado a un administrador de fincas, estas tareas las hará el Presidente de la comunidad, el vicepresidente o el secretario.

Las juntas ordinarias se celebrarán, como mínimo, una vez al año, según la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil catalán. El Presidente debe citar a los propietarios a junta ordinaria con al menos 6 días de antelación (u 8 días, en el caso de Catalunya).

Las juntas extraordinarias pueden celebrarse en cualquier momento, siempre que:

• el Presidente considere conveniente convocar una;
• lo solicite una cuarta parte del total de propietarios;
• lo pidan un número de propietarios que represente una cuarta parte de las cuotas de participación.

Las juntas extraordinarias serán convocadas con la mayor antelación posible y siempre que los propietarios hayan podido tener conocimiento de las convocatorias, aunque la ley no especifica cuántos días de antelación son necesarios.

En un mismo edificio el valor de cada propiedad es distinto y también el uso que hacen sus residentes de los elementos comunes. Aquel que viva en un ático utilizará el ascensor mucho más a menudo que el que viva en el bajo y un segundo con vistas es más caro que un entresuelo interior.

Eso precisamente señalan las cuotas de participación en una comunidad de propietarios: se trata de un coeficiente que mide la parte que constituye cada piso o local en propiedad en relación con el total de la finca. Este valor sirve para cuantificar el grado de facultad o responsabilidad de cada propietario dentro de la comunidad, en cuanto a cargas y beneficios, y condiciona varios aspectos como:

• el peso de su voto en las juntas;
• las contribuciones económicas para el mantenimiento de la finca.

Para establecer las cuotas de participación, se toma la superficie útil de cada propiedad y lo que supone sobre el total de la finca, aunque también se pueden considerar otras características:

• su posición u orientación (interior o exterior);
• su situación en la finca;
• el uso que se prevé que hará de los servicios y elementos comunes.

Este número aparece en el título constitutivo de la propiedad horizontal en forma de porcentaje con tres decimales (p. ej., 12,800 %) y es determinado por el propietario único del edificio antes de la venta de cada piso. La suma de todos ellos debe alcanzar el 100 %.

En caso de impago de uno de los miembros de la comunidad de propietarios, se deberá proceder de la siguiente manera:

• El Presidente pedirá formalmente el pago al propietario en cuestión, de manera amistosa.
• La comunidad puede reclamar el pago mediante un proceso monitorio en régimen de propiedad horizontal. Será necesario acompañarlo de un certificado donde conste el importe a deber.
• A la vez, la comunidad puede exigir la obligación del pago de la deuda a través de un procedimiento judicial. Puede ocuparse de ello un administrador de fincas con cualificación profesional para hacerlo.

Hay que tener en cuenta, además, que aquella persona que no esté al corriente de pagos (y no haya impugnado el procedimiento judicial) no tendrá derecho a voto en las juntas, aunque sí podrá asistir a ellas.

El Código Civil en Catalunya y la Ley de Propiedad Horizontal no restringen la tenencia de mascotas en tu vivienda en propiedad. Y es que la comunidad de propietarios no tiene la potestad de dictar normas sobre el interior de tu vivienda (y, si eres inquilino, en todo caso este asunto compete a la Ley de Arrendamientos Urbanos).

La ley, sin embargo, contempla todo aquello que repercuta en la comunidad y en las zonas a compartir. Por eso, las normas de régimen interno sí pueden establecer reglas relacionadas con los animales en los espacios comunes. Por ejemplo:

• Restringir el acceso a zonas comunes (como la piscina, el ascensor, la azotea o jardines comunitarios).
• Exigir que se respete la salubridad y la higiene del espacio común.
• Advertir los niveles de ruido para asegurar la convivencia.