¿Cómo se organiza la Junta de propietarios de una comunidad?

La Junta de propietarios es uno de los órganos de gobierno de la comunidad y está compuesta por todos los propietarios que la constituyen. Se trata del órgano ejecutivo de la comunidad y es quien tiene todos los derechos y obligaciones.

Mediante reuniones periódicas (anuales y extraordinarias), la Junta debate, vota y decide todo lo que concierne a la comunidad, según lo que conste en la orden del día de las convocatorias.

Para garantizar una buena gestión de la Junta, el Presidente de la comunidad de propietarios la representa, vela por su organización y convoca las reuniones en los plazos estipulados.

Entre las funciones principales de la Junta de propietarios (y que deben desarrollarse, principalmente, en las reuniones de la Junta) encontramos:

• Nombrar y destituir los cargos de la comunidad: el Presidente, el secretario y el administrador de fincas.
• Aprobar los presupuestos y las cuentas anuales.
• Autorizar las obras de reparación de la finca y de mejora y consentir su importe y las derramas que se desprendan de ellas.

Además, la Junta deberá tener conocimiento y participar en la decisión de cualquier asunto de interés general para la comunidad, por medio de los acuerdos apropiados para asegurar su buen funcionamiento.

La Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y debatir las demás cuestiones concernientes a la comunidad.

Esta reunión será convocada por el Presidente con al menos 6 días de antelación; o con 8 días de antelación en el caso de Catalunya. La notificación de la convocatoria debe incluir:

• los asuntos a tratar;
• lugar, fecha y hora de la reunión; y
• relación de propietarios que no estén al corriente de pagos.

La Ley de Propiedad Horizontal detalla que en la primera convocatoria de la reunión de la Junta deben concurrir la mayoría de propietarios (que representen la mayoría de las cuotas de participación). De no ser así, se deberán reunir en segunda convocatoria, esta vez sin necesidad de cuórum.

Por su parte, según el Código Civil catalán, en Catalunya hay una única convocatoria y será válida independientemente del número de copropietarios que exista.

La ley estipula que pueden convocarse juntas extraordinarias para tratar asuntos urgentes o repentinos, cuando lo considere oportuno:

• el Presidente,
• la cuarta parte de los propietarios (25 %) o
• un número de propietarios que supongan la cuarta parte de las cuotas de participación.

Los requisitos de estas son parecidos a los de las reuniones ordinarias de la Junta de propietarios, aunque, eso sí, no hay plazo de notificación para las reuniones extraordinarias: se establece que sea el máximo posible para que todos los propietarios puedan recibir la información antes de que se celebre.

Cada vez que la Junta se reúne, los acuerdos quedan reflejados en un libro de actas, inscrito en el Registro de la Propiedad, con la firma del presidente y el secretario. En él, deben constar:

• la fecha y el lugar de celebración;
• quién la convocó o promovió;
• la relación de los asistentes y las cuotas de participación que representan;
• el orden del día; y
• los acuerdos adoptados.

El acta se debe enviar a los propietarios en un plazo de diez días desde su cierre.

Su inscripción en el Registro corrobora la validez de los acuerdos de las reuniones de la Junta, incluso ante terceros, principalmente en los casos de variación de las cuotas relacionadas con la repercusión de los gastos.

En caso de incumplimiento de cualquier acuerdo de la Junta de la comunidad de propietarios, se podrá exigir judicialmente su cumplimiento por el procedimiento conveniente.