Deudas con la comunidad de propietarios: ¿cómo gestionarlas?

Las deudas con la comunidad de propietarios son aquellos importes que los propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal abonan para cubrir los gastos comunes de la comunidad.

El pago se realiza a través de lo que se conoce como cuotas de la comunidad. Son de obligado cumplimiento para cada propietario, y el no pagarlas puede conllevar sanciones económicas y legales tanto para el deudor como para la comunidad.

En esencia, podemos encontrar tres tipos de deudas con la comunidad de propietarios. Son las siguientes:

• Deudas por cuotas ordinarias. Se generan por el incumplimiento del pago de cuotas mensuales o trimestrales que abonan los propietarios.
• Deudas por cuotas extraordinarias. Se generan a través de cuotas adicionales que surgen de gastos no habituales o imprevistos, como sería la instalación de un ascensor o pintar la fachada, entre otras.
• Deudas por multas y sanciones. Aquellas que recaen sobre el propietario que infringe las normas de la comunidad.

Será el propietario o copropietarios del inmueble endeudado quienes afronten las deudas con la comunidad. Así lo establece el Artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual detalla todas las obligaciones de cada propietario.

No obstante, en caso de que el ocupante del hogar sea un usufructuario legal, la obligación de pagar las cuotas ordinarias recaerá sobre él. Asimismo, las cuotas extraordinarias quedarán a cargo del propietario de la vivienda.

Si un propietario no se hace cargo de sus cuotas y comienza a generar una deuda con la comunidad, la primera opción será comunicárselo de forma extrajudicial y de forma amistosa. Así, se ahorrarán gastos innecesarios.

Si esta vía no funciona, habrá que recurrir a acciones judiciales, las cuales deberán aprobarse previamente en una junta de propietarios. Son las siguientes:

• Procedimiento monitorio. Consiste en la reclamación de la deuda dineraria mediante la vía judicial y aprobada por un Juzgado. El deudor cuenta con veinte días para saldar la deuda u oponerse por las razones que determine.
• Embargo preventivo. Si el deudor se opone o no responde ante la petición, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo del inmueble del propietario moroso para afrontar la deuda reclamada, así como los intereses y los costes derivados.

Al comprar una vivienda, es imprescindible solicitar toda la documentación que nos acredite que el inmueble está libre de deudas con la comunidad. 

Para ello, puedes pedir los siguientes documentos:

• Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad. Puedes solicitarlo al vendedor, al presidente de la comunidad, al secretario de la comunidad, al administrador de fincas o a la inmobiliaria correspondiente.
• Nota simple. Acude al Registro de la Propiedad para conocer si existe alguna deuda del inmueble con la comunidad de propietarios.

Sí, es posible comprar un piso con este tipo de deudas. Una vez seas el nuevo propietario, las deudas en cuestión recaerán sobre ti, tal y como recalca la Ley de Propiedad Horizontal.

En otras palabras, la persona que adquiere la vivienda se convierte en responsable directo de saldar las deudas. No obstante, será necesario que las deudas hayan vencido y puedan exigirse, una medida que aplica a las deudas contraídas durante el año de la compraventa y los tres anteriores, como máximo.

Por estos motivos, lo mejor que puedes hacer es revisar detalladamente la situación de la vivienda y de la comunidad de propietarios antes de dar el paso final y asegurar la compra.

La respuesta es afirmativa. Ante un impago de las cuotas y derramas, la comunidad de propietarios puede reclamar el pago de las deudas.

Sin embargo, si como propietario no cumples con tus obligaciones, el juez en cuestión podría dictar un auto de embargo sobre la vivienda. Esta acción provocaría que tu inmueble fuese embargado y subastado para saldar las deudas con la comunidad.

Si la subasta no cubre el total de las deudas, seguirás teniendo la obligación de pagar la cantidad restante.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, las deudas con la comunidad de propietarios prescriben a los cinco años de antigüedad. Este período empieza a contabilizarse a partir del día en que vence el plazo de pago.

Por ejemplo, supongamos que eres propietario de una vivienda y no has pagado una cuota de la comunidad que venció en 2020. En ese caso, la comunidad de propietarios podría reclamar el pago hasta 2025, como máximo.

Una vez transcurrido ese período de tiempo, la deuda prescribiría y estarías exento de pagarla.