Ley de Propiedad Horizontal: tus derechos y obligaciones como propietario en tu comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa en España que regula la propiedad horizontal.

Su normativa abarca temáticas tales como la convivencia y la utilización de espacios comunes en la comunidad, así como los derechos y obligaciones de los propietarios.

Asimismo, también establece cómo se forman y en qué cargos se divide el gobierno de las comunidades de propietarios.

La Ley se desarrolla en el Artículo 396 del Código Civil, y se publicó por primera vez en 1960. Desde entonces, se ha modificado su contenido en 15 ocasiones, la última en junio de 2022.

Saber de qué trata la LPH puede ser complejo si no conocemos ni siquiera el significado de su término principal.

La propiedad horizontal es un concepto jurídico que hace referencia a la división de un edificio en distintos inmuebles independientes y privados. Al mismo tiempo, estas unidades se unen en copropiedad a los elementos comunes del edificio.

Algunas de las finalidades principales de la Ley de Propiedad Horizontal son:

• Regulación de los inmuebles divididos en parking, pisos o locales.
• Determinar la constitución y el funcionamiento de las comunidades de propietarios.
• Establecer derechos y obligaciones de los propietarios.
• Regular el funcionamiento de los órganos de gobierno de la comunidad y del Administrador de fincas.
• Fomentar la conservación y mantenimiento de los edificios y sus elementos comunes.
• Velar por el cumplimiento de las obligaciones fiscales.

La LPH se aplica en los siguientes casos y situaciones:

• Comunidades de propietarios con título constitutivo de propiedad horizontal, es decir, Escritura de Obra Nueva y División Horizontal.
• Complejos inmobiliarios privados, en este caso, Urbanizaciones.
• Subcomunidades.

Una subcomunidad hace referencia a la comunidad de propietarios que surge al compartir el uso exclusivo de uno o varios elementos, como una piscina o un jardín.

La normativa de la LPH tiene como base la distinción entre dos tipos de elementos en el edificio: los privativos y los comunes.

Los elementos privativos de un edificio son los que pertenecen de forma exclusiva a cada propietario. Se trata de cualquier vivienda o local.

Los elementos comunes son los que pertenecen a la comunidad de propietarios y que gozan de un uso y disfrute compartido entre todos ellos. Como ejemplo, el ascensor, la piscina o un patio comunitario con aplicación del coeficiente de copropiedad.

En la normativa de la LPH se determinan una serie de derechos para los propietarios de una vivienda que forma parte de un régimen de propiedad horizontal. Son los siguientes:

• Derecho al uso y disfrute de la propiedad privativa, sin interferir en la de los otros propietarios.
• Derecho a participar y votar en las juntas de propietarios.
• Derecho a rebatir acuerdos de la comunidad considerados como ilegales o perjudiciales para sus derechos.
• Derecho a recibir servicio común, como sería el ascensor, la limpieza, etc.
• Derecho a realizar obras en el inmueble privado, siempre siguiendo la normativa.
• Derecho a exigir el cumplimiento de las normas y a quejarse para que cualquier incumplimiento por parte de algún propietario cese.

En la LPH se detallan las obligaciones que debe cumplir cada propietario. Son las siguientes:

• Respetar las instalaciones y áreas comunes, sin causar daños o desperfectos. Se incluyen la escalera, la piscina o el jardín, entre otros.
• Mantener un buen estado de la propiedad privada, sin perjudicar a la comunidad o a otros propietarios. Los daños provocados por el descuido o cualquier persona, deberán repararse.
• Consentir cualquier reparación necesaria en el edificio y obligación para poder realizar las obras, siempre que sea conforme a la Ley.
• Permitir el acceso a la propiedad para realizar cualquier tarea descrita en los anteriores puntos. Por ejemplo, si debe entrar un fontanero al edificio para reparar una tubería.
• Los propietarios deben contribuir a los gastos generales necesarios para mantener el inmueble, así como sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean individualizables.
• Utilizar cada propiedad con responsabilidad y respetar a los demás propietarios.
• Informar de cualquier cambio de titularidad de la propiedad al secretario de la comunidad, para mantener actualizados los registros.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son:

1. La Junta de Propietarios.
2. El Presidente.
3. El Secretario.
4. El Administrador.

Las principales obligaciones de la Junta de propietarios de un inmueble con régimen de propiedad horizontal serán:

• Nombrar y destituir a los propietarios que ejerzan alguno de los órganos de gobierno y resolver las reclamaciones que pueda realizar cualquier titular de pisos o locales contra sus actuaciones.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas correspondientes.
• Aprobar los presupuestos y la realización de cualquier tipo de obra de reparación de la finca, tanto ordinarias como extraordinarias.
• Aprobar o modificar los estatutos y determinar normas de régimen interior.
• Conocer y tomar decisiones sobre asuntos de interés general para la comunidad, siempre velando por el mejor servicio común.
• La Junta de Propietarios se reunirá una vez al año en Junta Ordinaria para la Renovación de Cargos, la Aprobación de los gastos y el Nuevo Presupuesto para el futuro ejercicio.

El Artículo 15 delimita la normativa de la asistencia y representación en las juntas de propietarios. Las normas son:

• Los propietarios pueden asistir presencialmente a las juntas o mediante representación legal o voluntaria, acreditándolo en un escrito firmado.
• En caso de que un piso o local pertenezca a diversos propietarios, se denominará a un representante para asistir y votar en las juntas.
• Si la propiedad está en usufructo, el nudo propietario será quien deba asistir y votar en la Junta, a no ser que exprese lo contrario.
• Los propietarios que no estén al corriente de los pagos de la comunidad al iniciarse la junta, podrán asistir pero no votar.
• El acta de la junta debe reflejar a los propietarios que no puedan votar.

Al finalizar la Junta, se debe crear un documento llamado Acta, que se enviará a todos los propietarios del edificio, hayan o no estado presentes en la reunión.

La información básica y obligatoria que deberá contener el Acta es:

• Fecha y lugar de la convocatoria.
• Autor de la reunión y los propietarios que la promueven.
• Si es una Junta ordinaria o extraordinaria.
• Si se realiza en primera o segunda convocatoria.
• Listado de todos los asistentes y sus cargos, así como los propietarios que tengan representante, y sus cuotas de participación.
• El orden del día de la convocatoria.
• Los acuerdos adoptados y, si fuese necesario, quiénes votaron a favor y en contra, además de sus cuotas de participación.

Una vez redactada, el Presidente y el Secretario deberán firmar el Acta. El plazo máximo será de diez días naturales.

El Artículo 20 de la LPH establece las tareas del Administrador, que se resumen en:

• Velar por el buen funcionamiento del inmueble, así como sus instalaciones y servicios.
• Advertir a los titulares cuando sea necesario.
• Preparar el plan de gastos previsibles con antelación y proponer los medios necesarios para hacer frente a estos.
• Encargarse de la conservación del inmueble, tomando medidas urgentes y reportándose al presidente o propietarios.
• Ejecutar los acuerdos sobre obras y su pago y cobro pertinentes.
• Actuar como secretario de la Junta en caso de ser necesario, custodiando la documentación de la comunidad.

En este caso, también podrán añadirse otras funciones que la Junta considere oportunas.

El Artículo 18 de la LPH determina que los acuerdos realizados en la Junta de Propietarios de un inmueble pueden ser impugnados ante los tribunales por el propietario o los propietarios que estén en contra de ellos.

Los acuerdos podrán impugnarse cuando sean:

• Contrarios a la ley o al Estatuto de la comunidad.
• Dañino para la comunidad pero en beneficio de uno o más propietarios.
• Lesivo para un propietario en concreto que no tenga obligación de soportarlo.

La impugnación podrá realizarla cualquier propietario, a excepción de quien votase a favor del acuerdo en cuestión en su momento. Además, hará falta estar al corriente del pago de todas las deudas para poder participar.

La LPH establece una normativa sobre la realización de obras dentro de un inmueble. Las normas principales y más importantes son:

• Todo propietario que desee hacer obras en su propiedad deberá notificarlo precio aviso al presidente de la comunidad de propietarios.
• Las obras o cambios que se realicen en el piso o casa no deben afectar la seguridad del edificio, así como su estructura general, su aspecto exterior o los derechos de otros propietarios.
• Si se hacen obras que afecten a elementos comunes del edificio, el propietario deberá obtener la aprobación de la comunidad de propietarios, mediante una votación y aprobación registrada por escrito.
• Aquellas obras urgentes y necesarias podrán realizarse inmediatamente, pero primero deberá notificarse a la comunidad de propietarios.
• Las obras no podrán alterar la arquitectura del edificio, ni afectar a los espacios comunes ni a otros propietarios.
• Los propietarios que hagan obras en su propiedad asumirán los costes y riesgos derivados.

Al mismo tiempo, la comunidad de propietarios puede decidir si aplica normas adicionales en cuanto a la realización de obras en el edificio. Siempre y cuando estas sean razonables y bajo el marco legal.

El penúltimo artículo de la LPH menciona las causas por las que podría extinguirse el régimen de propiedad horizontal de un edificio. Son las siguientes:

• Destrucción del edificio y el coste de reconstrucción supera el 50 % del valor de la finca.
• Conversión a propiedad o copropiedad ordinaria.