Estatutos de la comunidad de propietarios: tus dudas, resueltas

Los estatutos de una comunidad de propietarios recogen las obligaciones, derechos y otras reglas que establecen todos los propietarios de un mismo edificio o de varios edificios. Su finalidad es desarrollar las cuestiones de la Ley de Propiedad Horizontal (o del Código Civil en Catalunya) para adecuarlas a las circunstancias de cada finca.

No deben confundirse con el título constitutivo, que contempla todos los detalles más técnicos sobre el edificio y sus ocupantes, como los metros cuadrados o las cuotas de participación de cada piso; ni tampoco con las normas de régimen interno, de un rango inferior a los estatutos, que detallan aquellas normas de convivencia más específicas.

Los estatutos regulan varios aspectos de la comunidad de propietarios, como serían los siguientes:

• El uso y aprovechamiento de los elementos comunes de la finca.
• Las limitaciones de uso de los elementos privativos.
• La aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios (por ejemplo, que el propietario del local comercial quede exonerado de los gastos de conservación del parque comunitario).
• Las funciones de los órganos de gobierno y pormenores sobre su nombramiento.
• Medidas de resolución de conflictos sobre cualquier cuestión relativa a la propiedad horizontal.
• Medidas disuasorias proporcionadas para hacer frente a la morosidad.

El contenido de los estatutos puede ser más amplio, con el fin de adaptarse a las distintas situaciones que se pueden encontrar en cada comunidad de propietarios.

Corresponde a la Junta de propietarios, o bien a la promotora en su escritura de obra nueva y división horizontal, decidir todos los aspectos que deberán recoger los estatutos de la comunidad, que en muchos casos acaban siendo redactados por un profesional contactado por el administrador de fincas. Una vez escritos, se exponen en junta para ser aprobados por todos los propietarios.

También es posible modificar los estatutos de la comunidad. Para ello, el presidente deberá convocar una junta extraordinaria para debatir sobre los puntos que necesiten enmiendas.

En cualquier caso, deben ser aprobados por unanimidad en España; en Catalunya, el acuerdo debe ser de al menos las ⅘ partes de los propietarios que a su vez representen ⅘ partes de las cuotas de participación.

Una vez aprobados, la comunidad debe inscribir sus estatutos en el Registro de la Propiedad para que tengan validez ante terceros.

Si no están inscritos en el Registro de la Propiedad, las normas que se recogen en los estatutos solo afectarán a los propietarios que participaron en el acuerdo y no serán de obligado cumplimiento para los nuevos propietarios que se incorporen a la comunidad posteriormente.

No, no lo son. De hecho, la Ley no los impone como un requerimiento, aunque son de obligado cumplimiento y recomendables para corroborar la manera cómo funcionarán los órganos de gobierno en nuestra comunidad.

En caso de no haberlos se tomará lo que establezca la Ley de Propiedad Horizontal o el Código Civil, según el caso.

Dependiendo de las obligaciones que se hayan incumplido y lo dispuesto en los estatutos, el procedimiento será uno u otro. Por lo general, en caso de incumplimiento de los estatutos la comunidad deberá seguir estos pasos:

1. El Presidente debe enviar una amonestación, preferentemente por escrito, solicitando el cumplimiento de las obligaciones al propietario que las incumpla. La carta debe advertir que se podrán iniciar acciones legales en caso de persistir.
2. Si la situación perdura, el Presidente de la comunidad —o el administrador de fincas, si tiene la potestad— podrá emprender acciones judiciales, previa autorización de la Junta de propietarios. En este caso, se podrá solicitar la indemnización pertinente.

De tratarse de impago de gastos comunes, se podrá exigir el pago de las cuotas mediante sentencia cuando el juez acepte la solicitud e incluso podría solicitarse el embargo de bienes si el propietario demandado no dispone de suficiente liquidez para afrontar sus deudas.

Si se trata de actividades dañosas para la finca, si el juez acuerda la cesación inmediata de la actividad, se podrá pedir indemnización por daños y perjuicios e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local hasta un máximo de 3 años (o 2 años como máximo en Catalunya), según la gravedad de la infracción.

Todo propietario tiene derecho a consultar los estatutos para su información. La manera más sencilla de acceder a ellos es pedir una copia al Presidente de la comunidad o bien al administrador de la finca.

Otra forma de consultarlos es acudir al Registro de la Propiedad donde se inscribieron y solicitar una copia simple de los estatutos.