Com funciona una immobiliària per llogar un pis? Claus pel millor resultat

Una immobiliària s'ocupa de gestionar el procés que comporta el lloguer del teu habitatge, encara que n'hi ha algunes que van més enllà i ofereixen una gestió integral, com Housfy, que ofereix servei fins a la finalització del contracte.

El procés que segueix una immobiliària per llogar un pis és el següent:

1. Valoració de l'immoble.

2. Signatura del contracte d'intermediació.

3. Crear un anunci atractiu (fotos, descripció, etc.).

4. Publicació i difusió de l'anunci.

5. Contacte amb possibles llogaters i visites.

6. Assessorament legal.

7. Negociació i acceptació de condicions.

8. Signatura del contracte d'arrendament.

9. Gestió de la fiança i entrega de claus.

Cada cop més immobiliàries estan apostant per scoring automatitzat i signatura digital per agilitzar les fases 5 a 8. Ideal si no vols complicar-te.

El més habitual és que una immobiliària per llogar un pis cobri una mensualitat de la renda com a honoraris, encara que hi ha models flexibles. Algunes agències tenen tarifes fixes, d'altres, per exemple, només cobren si llogues el pis.

Demana sempre tot el cost total abans de signar res, i vés amb compte amb els contractes d'exclusivitat o permanències ocultes.

Avantatges:

• Estalvi de temps i preocupacions.

• Major seguretat.

• Filtratge de llogaters amb garanties.

Desavantatges:

• Despesa per honoraris.

• Menor control del procés si ho delegues tot.

Avui dia el lloguer està molt regulat, i cada vegada ho estarà més per a la protecció de les dues parts.

Una bona immobiliària per llogar un pis deu:

• Redactar un contracte personalitzat i actualitzat segons la Llei d'arrendaments urbans (LAU) i la Llei d'habitatge.

• Registrar la fiança a l'organisme corresponent que exigeixi la normativa autonòmica.

• Assessorar-te sobre durada, pròrrogues, actualització de renda, etc.

• Si l'agència no us ofereix suport legal, busqueu-ne una altra. És la clau per evitar problemes futurs.

La determinació del preu de les rendes és un dels aspectes més crucials en llogar un pis.

Cal mantenir un equilibri entre rendibilitat per a l'arrendador i viabilitat per a l'arrendatari, per la qual cosa cal tenir en compte diversos elements: lloguers comparables a la zona, estat de l'immoble, demanda actual, tendències del mercat, aspectes legals o fiscals…

Una bona immobiliària, per llogar un pis, combina dades objectives amb experiència local per establir un preu competitiu que atregui llogaters i alhora protegeixi la teva inversió.

Una immobiliària, per llogar un pis de manera fiable, ha d'oferir prevencions davant de la morositat, com un filtrat de la solvència de l'inquilí sol·licitant la informació necessària.

Les agències que treballen amb un servei integral del lloguer compten, a més, amb una gestió de l'impagament o el desnonament si cal.

Si la immobiliària amb què llogaràs el teu pis no compta amb cobrament garantit de la renda, és molt recomanable buscar una assegurança o una altra agència.

El temps mitjà depèn de diversos factors: ubicació, preu, estat del pis, demanda a la zona, i lestratègia de màrqueting. En general, un lloguer ben gestionat es tanca en 2 a 6 setmanes.

Tot i això, hi ha immobiliàries que per llogar un pis redueixen aquest temps gràcies a la base de dades d'inquilins, a l'ús de plataformes digitals ia una presentació cuidada del pis, com Housfy que ha aconseguit tancar operacions en menys d'una setmana.

Això sí, no t'obsessions de llogar en dies. Val més assegurar-te un bon llogater que haver de tornar a començar el mes següent.

En finalitzar un contracte amb una immobiliària en llogar un pis, se segueix un protocol en què es revisa l'estat del pis per determinar si s'ha de tornar o no la fiança segons l'estat d'aquest, i es decideix si es vol posar punt final a l'arrendament o continuar amb una renovació.

Així mateix, pots recuperar el teu habitatge abans del termini mínim del contracte –5 anys si l'arrendador és persona física i 7 si és jurídica–, però ha d'estar justificat legalment:

• Necessitat d'ús propi o familiar directe.

• Venda de l'immoble.

• Fi del contracte si no hi ha pròrroga vigent.

La visibilitat és fonamental per llogar un pis. Les agències professionals no es limiten a pujar un anunci a un portal, sinó que creen campanyes de màrqueting completes i personalitzades, i vet aquí la clau de l'èxit.

Això implica fotos professionals que destaquen els millors atributs de l'habitatge, vídeos o tours virtuals per atraure el públic online, presència a múltiples portals i xarxes socials, i fins i tot publicitat segmentada per arribar a l'inquilí ideal.

En un mercat cada cop més voraç on la demanda sobrepassa l'oferta i aquesta dura poc al mercat, les estratègies multipliquen les possibilitats de trobar arrendataris ràpidament i milloren la percepció de l'immoble. Aquí és on entra en joc l' home staging, una tècnica de màrqueting immobiliari que consisteix a preparar el pis perquè resulti el més atractiu possible als que busquen llogar.

Consisteix a fer petites modificacions estètiques per eliminar la personalització excessiva, millorar la il·luminació, afegir una decoració neutral i moderna o reorganitzar el mobiliari si fos el cas.

Les immobiliàries usen aquesta tècnica perquè accelera el procés de lloguer i ajuda a obtenir millors condicions. Per què? Perquè l'inquilí se sent més còmode, es pot imaginar vivint-hi i percep un valor afegit. És psicologia aplicada al lloguer. En un mercat on la primera impressió, majoritàriament en línia, és crucial, destacar visualment és mig camí guanyat.

Tria la immobiliària per llogar el teu pis que sàpiga protegir els teus drets i els de l'inquilí, no només la que prometi llogar ràpid.

Resulta de gran ajuda comptar amb acompanyament professional durant tot l'arrendament per poder consultar qualsevol dubte, arreglar desperfectes o fins i tot comptar amb assessorament legal davant de conflictes.

Per això, és important:

• Reviseu opinions d'altres usuaris.

• Comparar condicions i preus.

• Preguntar pels filtres de solvència i garanties.

• Valorar si tenen serveis diferencials (acompanyament integral, assegurances d'impagament, assessoria legal, etc.).

Les agències digitals han revolucionat el sector, sobretot a les grans ciutats.

Generalment ofereixen unes tarifes més competitives i unes eines tecnològiques que aconsegueixen fer els processos més àgils i transparents.

No totes són iguals, això sí: investiga què inclou el servei i quin suport ofereixen.