Llei d'Arrendaments Urbans de 2019: Com afecta propietari i llogater

La LAU regula els contractes de lloguer de vivenda habitual a Espanya. Va ser publicada per primera vegada el 1964, encara que ha patit substancials modificacions al llarg dels anys.

Però quina és la Llei d'Arrendaments Urbans vigent ? Actualment prenem la redacció de la Llei 29/1994, amb la seva darrera actualització segons el Reial decret llei 7/2019.

I per què serveix la Llei d'Arrendaments Urbans ? La LAU del 2019 té dos objectius principals:

• Garantir una més protecció i seguretat als llogaters en comparació amb les lleis anteriors.
• Flexibilitzar el mercat del lloguer , en un moment en què la demanda de pisos de lloguer és superior a l'oferta d'habitatges disponibles.

Això és el que diu l'article 9 de la nova Llei d'arrendaments urbans sobre la durada del contracte de lloguer:

1. Si el propietari és una persona física, el lloguer tindrà un mínim de 5 anys .
2. Si el propietari és una persona jurídica, el mínim seran 7 anys .

En cas que el contracte sigui inferior a aquest temps, s'haurà de prorrogar anualment fins a assolir el mínim.

Sí, es faran fins a tres pròrrogues anuals automàtiques després de la data de venciment del contracte, segons l'article 10 de la LAU.

Pots oposar-te a les renovacions, en aquests terminis de notificació:

• Dos mesos d'antelació , en cas de l'inquilí.
• Quatre mesos abans del venciment del contracte, en el cas del propietari.

Sí, tant el llogater com el propietari tenen la possibilitat de rescindir el contracte de lloguer abans d'hora.

A continuació t'expliquem els motius per acabar el contracte en cada cas:

Si ets l'inquilí:

• Amb un avís previ d'1 mes d'antelació, pots finalitzar el contracte sense justificació .
• Sestableix un període de 6 mesos de permanència des de la signatura del contracte. En cas d'incompliment, el propietari es pot quedar amb la fiança.

Si ets el propietari:

Pots rescindir el contracte per incompliment i quedar-te amb la fiança com a compensació:

• Per impagament de les rendes o de la fiança.
• Per subarrendament no consentit.
• Per danys causats a la propietat o obres no consentides.
• Per realitzar activitats molestes o il·lícites.

També pots recuperar l'habitatge per a ús habitual per a tu o pels teus familiars més propers. Segons l'article 9, els requisits són aquests:

• Deu haver passat un any des de la signatura del contracte.
• Has d'avisar l'inquilí amb almenys 2 mesos d'antelació .
• Si, tres mesos després d'extingir-se el contracte, no has fet servir l'habitatge amb aquesta finalitat, l'inquilí podrà tornar i demanar una indemnització .

L'article 17 de la LAU, sobre la determinació de la renda , estableix els punts següents:

• El pagament s'ha de fer durant els primers 7 dies del mes.
• El propietari no pot exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat.
• El propietari ha de lliurar el rebut del pagament a l'inquilí.
• Durant un termini determinat, es pot acordar reemplaçar tot o part del pagament mensual pel compromís de l'inquilí de fer reformes , amb unes condicions pactades.

La quantia de la renda, el mètode de pagament i la periodicitat del pagament queden al lliure acord de les parts .

L'article 18 de la nova LAU determina que només es podrà actualitzar la renda sempre que així s'especifiqui al contracte d'arrendament. A més, i incloent-hi especificacions de la Llei d'Habitatge:

• Si no es determina l'índex de referència, s'usarà per defecte l' Índex de Garantia a la Competitivitat (IGC).
• Només es pot pujar el lloguer més que el que indica l' Índex de Preus al Consum (IPC) o l' IRAV, segons la data de signatura del contracte.

Per pujar o baixar el lloguer, cal notificar-ho amb un mes d'antelació i utilitzar l'últim valor publicat per l'Institut Nacional d'Estadística (INE).

Aquest article de la LAU ha canviat diverses vegades en els darrers anys. Des d' abril del 2015, hauràs de dedicar sí o sí una clàusula del contracte a l'actualització de la renda. D'altra manera, no es podrà aplicar cap actualització.

El dipòsit de la fiança és obligatori i la seva quantitat és d'una mensualitat en cas de lloguer d'habitatge o de dos en cas dús diferent a l'habitatge, en general.

A més, l'article 36 disposa el següent:

• Durant els primers 5 o 7 anys la fiança no es pot actualitzar.
• Cada cop que es prorogui el lloguer, la fiança podrà ser actualitzada per ajustar-se a la quantitat de les rendes.

L'última Llei d'Habitatge modifica l'article 20 de la LAU i atribueix al propietari l'obligació de pagar els honoraris de la immobiliària, en tots els casos.

Així es fa des del 26 de maig de 2023, dia en què la Llei va entrar en vigor.

No s'estableix una quantitat fixa per als honoraris de l'agència, per la qual cosa queda al lliure mercat.

Això depèn del motiu de la reparació i, també, del cost:

Reparacions a càrrec del propietari

La LAU, a l'article 21, obliga el propietari a realitzar tota obra necessària per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat . A més:

• L'arrendatari haurà de suportar les obres de conservació .
• Si lobra dura més de 20 dies, shaurà de disminuir la renda mensual proporcionalment a la part de l'habitatge privat dús.
• El límit és la destrucció de l'habitatge , i en este cas s'extingiria el contracte.

Aquestes reparacions poden ser de l'interior de l'immoble o de l'edifici , sempre que el deteriorament sigui per desgast, ús ordenat o imposició d'una autoritat competent.

Reparacions a càrrec de l'inquilí

Per part seva, l'arrendatari haurà d'assumir:

• Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús diari de l'habitatge, com ara un canvi de bombeta o un mirall trencat.
• Les obres més grans si l'inquilí és el responsable directe del seu deteriorament, segons els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil.

També es podrà negociar una rebaixa del lloguer a canvi d'obres de millora a l'immoble, de manera total o parcial, sempre que s'arribi a un acord.

El subarrendament d'un immoble passa quan un llogater lloga part de la vivenda a una tercera persona.

L'article 8 de la LAU estableix quatre punts claus perquè aquesta pràctica sigui legal :

• Només es pot subllogar una part de l'immoble.
• El propietari ha de donar consentiment per escrit.
• El preu del subarrendament no pot ser superior al del lloguer original.
• El contracte de subarrendament està subjecte al contracte original .

Segons l'article 27, el propietari té dret a elevar la renda un 10% en consentir el subarrendament parcial. El subarrendament no consentit és motiu suficient de resolució del contracte.

La LAU remarca la diferència entre els lloguers d'habitatge habitual i aquells destinats a un “ ús diferent del d'habitatge ”.

Entre ells, trobem el lloguer de temporada , que té les següents característiques:

• Una durada entre 32 dies i 11 mesos , per norma general.
• Un motiu que justifiqui la temporalitat, com a circumstàncies laborals o acadèmiques.
• Les condicions del lloguer temporal queden al lliure pacte entre propietari i llogater.

Si el propietari decideix posar l'habitatge a la venda durant el contracte, l'inquilí té dret de compra preferent , segons l'article 25:

• El dret de tempteig té vigor durant els 30 dies naturals després de la notificació del propietari, que n'ha d'incloure el preu i les condicions.
• Si no hi ha hagut notificació o s'han omès les condicions requerides i s'ha efectuat la compravenda a un tercer, l'inquilí disposa del dret de retracte . Per això, té 30 dies des que el nou propietari notifiqui a l'inquilí de les condicions de la compravenda.