Índex de continguts
Què és l'IRAV?
Per què l'IRAV s'ha creat per als lloguers?
Com funciona l'IRAV al preu del lloguer?
Com s'aplica l'IRAV al lloguer?
Exemple de càlcul de l'IRAV a un lloguer
Com afecta l'IRAV l'arrendador i l'arrendatari?
L'IRAV afecta tots els lloguers?
L'índex de referència per a l'actualització d'arrendaments d'habitatge (IRAV) és l'indicador de referència creat i publicat mensualment per l' Institut Nacional d'Estadística (INE).
L'IRAV es fa servir per determinar quin és el preu just d'un lloguer a l'actualització anual.
Tornar a l'índex
L'IRAV es va crear a petició de la Llei d'Habitatge arran de l' augment desmesurat del preu dels lloguers pels alts valors de l'IPC.
L'objectiu era proporcionar més transparència i fiabilitat i evitar sorpreses desagradables als llogaters. La intenció és que en actualitzar el preu dels lloguers, aquest s'ajusti a la situació de cada any, essent, per tant, menor que l'IPC.
No només s'enfoca a evitar que el reajustament anual sigui excessiu, tenint així efecte en els lloguers ja vigents, sinó que també influirà en el preu dels nous i futurs arrendaments. Quan es viuen períodes de gran inflació, els propietaris tendeixen a augmentar l'import de les rendes per compensar l'increment dels costos de l'operació i intentar mantenir-ne la rendibilitat. En conseqüència, i amb motiu d'estar a l'alçada de la competència, els nous arrendadors instauren uns preus més grans als nous contractes.
De manera que, en readaptar-se el límit per a l'actualització anual de les rendes amb l'IRAV, també s'ajusten els imports dels habitatges de lloguer disponibles per aquesta mateixa voluntat d' incloure's a la competència.
L'IRAV pren en compte les variacions del mercat immobiliari, i el seu ús està regulat per la llei per evitar augments abusius als lloguers.
Continua incorporant el valor de l' IPC, però de manera més precisa.
Aquest índex equival al valor mínim entre la taxa de variació anual de l'IPC, la taxa de variació anual subjacent i la taxa de variació anual mitjana ajustada.
Per tant, malgrat el reemplaçament de l'índex anterior de referència, la fluctuació en el comportament de l'IPC continuarà repercutint en els arrendaments.
L'INE publica cada mes la taxa actualitzada de l'IRAV, encara que aquest té efecte dos mesos després, és a dir, el valor de l'índex d'un mes servirà per als contractes que s'hagin d'actualitzar al cap de dos mesos.
Pots calcular- ho seguint aquests passos:
Pren com a referència l' import de la renda del lloguer actual, o de l'anterior si es tracta d'un contracte nou.
Converteix el percentatge de l'IRAV que cal aplicar en una forma decimal dividint-lo entre 100, que serà el de dos mesos previs.
Multiplica'l pel preu del lloguer actual (o el del darrer contracte).
Suma aquest resultat al preu del lloguer actual.
La fórmula és la següent:
Renda actualitzada = [Renda mensual antiga x (100 + IRAV] / 100
Abans de res, comprova quina és la data en què s'ha d'actualitzar el contracte, que serà un mes abans del compliment de l'any, i aquest mateix mes avisa l'inquilí sobre la pujada, ja que s'ha de respectar aquest termini.
Imaginem que vas llogar l'habitatge el març del 2024, després de l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge, i que l'import de les rendes és de 800 euros.
Arribarà el moment de l'actualització anual, és a dir, març del 2025. Però com que cal avisar l'inquilí amb un mínim d'un mes d'antelació a la modificació del preu, consultes l'índex un mes abans, al febrer. Consultes l'IRAV, equivalent al mes de gener, ja que té efecte a dos mesos vista.
Aquest va ser del 2,19%. Segons la fórmula:
Renda actualitzada = [Renda mensual x (100 + IRAV] / 100
Renda actualitzada = [800 x (100 + 2,19)] / 100
Renda actualitzada = [800 x (102,19)] / 100
Renda actualitzada = 817,52 €
Per tant, el preu de les mensualitats del lloguer podria pujar, com a molt, en 17,52 euros.
Els principals efectes de l'índex d'actualització de rendes del lloguer són més transparència i facilitat en l'operació. Així mateix, hi haurà una major estabilitat al mercat, ja que l'IRAV ofereix un mecanisme de control que ha de moderar els increments, ajudant que els preus no es disparin de manera descontrolada.
Per als arrendataris, l'IRAV ajuda a gaudir d'una previsibilitat més gran en l'ajust de les rendes, cosa que ajudarà a evitar increments desmesurats. Tot i això, amb una inflació elevada els lloguers podrien d'igual manera augmentar de manera significativa.
Per als arrendadors, l'IRAV facilita una manera més clara d'ajustar les rendes en funció dels canvis econòmics, i pot justificar de manera lícita els augments de les rendes.
La veritat és que no. L'IRAV és l'índex d'actualització anual de les rendes dels lloguers els contractes dels quals es van signar després de l'entrada en vigor de la Llei d'habitatge, és a dir, del 25 de maig del 2023.
Els lloguers constituïts amb anterioritat seguiran referenciats a l' IPC oa l' IGC.
Així mateix, no cal recordar que no és obligatori augmentar el preu de la renda del lloguer, només una opció en cas que la rendibilitat de l'operació es vegi afectada a nivells considerables.
I important: només es podrà actualitzar l'import del lloguer de manera anual si així consta al contracte, de manera que, si aquest no inclou una clàusula específica per a això, no es podran modificar les rendes.