Els drets i les obligacions de l'arrendador i l'arrendatari

En un contracte d'arrendament, sempre hi ha dues parts implicades i emparades per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU):

• L' arrendatari és l' inquilí , el que paga per viure al pis de lloguer.
• L' arrendador és el propietari , el que cedeix l'ús del seu immoble a canvi d'unes rendes mensuals.

A més, el propietari pot ser una persona física o una persona jurídica (o sigui, una empresa o institució), i en aquest cas la llei marca algunes exigències específiques. T'ho expliquem als següents apartats.

Com tota relació contractual, les dues parts tenen deures i drets que, en el nostre cas, queden establertes en dos documents:

• La Llei d'arrendaments urbans (LAU) , que és el text que regula els lloguers a Espanya.
• El contracte de lloguer . En aquest cas, propietari i llogater poden acordar clàusules addicionals, si així ho desitgen, o pactar temes que la LAU deixa oberts.

Et resumim a continuació les obligacions de l'arrendador a un lloguer:

1. Mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat . El propietari està obligat a dur a terme totes les obres necessàries per a aquesta finalitat sense dret a apujar-ne la renda.
2. Pagar les reparacions importants , sempre que la culpa del deteriorament no sigui expressa de l'inquilí. Això inclou sostre, parets, terra, xarxa de sanejaments, caldera, calefacció o qualsevol altre arranjament per garantir l'habitabilitat.
3. Dipositar la fiança a l'organisme encarregat a cada CC. AA. De fet, si no ho fa, el propietari s'estarà arriscant a ser sancionat per l'administració. A Catalunya, l'encarregat és l'Institut Català del Sòl (Incasòl), mentre que a Madrid és l'Institut de l'Habitatge de Madrid (IVIMA).
4. Tornar la fiança al màxim d'un mes des del lliurament de claus, sempre que s'hagi lliurat l'habitatge en perfecte estat.
5. Mantenir el contracte d'arrendament vigent en aquestes situacions:
• Després d'un canvi de propietari .
• Encara que l'inquilí no habita l'habitatge , si hi viuen el cònjuge o els fills.

Una persona jurídica és una empresa o una institució —creada per una o diverses persones físiques— que també pot ser propietària d'un immoble de lloguer.

A més de tenir les obligacions de qualsevol casolà, la LAU contempla condicions específiques per a una persona jurídica propietària :

• El mínim de durada del contracte són 7 anys.

Quan el propietari és una persona física , el mínim de durada són 5 anys. Segons la reforma de la LAU el 2023, la comissió immobiliària passa a ser despesa exclusiva del propietari, tant en l'arrendament de persona física com en persona jurídica.

A canvi del lloguer, l'arrendatari també té obligacions que haurà de complir:

1. Complir les clàusules establertes al contracte d'arrendament sobre la base de la LAU.
2. Pagar les rendes mensuals , amb el mètode i en el temps acordats.
3. Lliurar una fiança en metàl·lic d'1 mes de renda (en lloguers d'habitatge habitual) per reparar els danys que puguin ocórrer a l'immoble.
4. Fer petites reparacions , aquelles fruit de l'ús ordenat de l'immoble. Per exemple, la substitució de bombetes foses o una persiana que s'encalla.
5. Tornar l'immoble en perfecte estat al final del contracte. Només així podràs exigir la fiança de tornada.

En alguns casos, el propietari podria rescindir el contracte si l'arrendatari no compleix les obligacions.

El propietari no només té obligacions: també té drets i estan recollits per la mateixa legislació. Cal destacar els següents:

1. Establir un preu del lloguer segons el seu criteri i el mercat, sempre que no hi hagi limitació legal.
2. Actualitzar les rendes anualment sobre la base dels índexs de referència acordats i la legislació vigent. Això sí, haureu de notificar a l'inquilí amb un mes d'antelació.
3. Determinar les condicions del contracte que consideri oportunes, prenent com a model la Llei d'Arrendaments Urbans.
4. Demaneu el desnonament en cas d'impagament del lloguer.
5. Acabar el contracte per incompliment de les obligacions, com serien la manca de pagament, el subarrendament inconsentit o dur a terme activitats molestes o il·lícites.
6. Recuperar l'habitatge per a ús propi, o bé per al cònjuge o per a un familiar de primer grau de consanguinitat, sempre que hagi passat almenys 1 any des de la signatura i que així s'hagi pactat al contracte.

De la mateixa manera, la llei garanteix una sèrie de drets de l'arrendatari , amb la intenció d'evitar abusos:

1. Negociar el preu de lloguer i arribar a un acord amb el propietari. A més, pot demanar una carència a canvi de realitzar obres de millora a l'immoble, si això es pacta amb el propietari.
2. Privadesa . El propietari no pot entrar al pis sense el consentiment de l'arrendatari. Això és motiu suficient de denúncia. Ara bé, l'inquilí haurà de permetre la seva entrada per fer reformes o reparacions per comprovar l'estat de l'immoble.
3. Prorrogar el contracte cada any i fins al 5è (o el 7è en cas de persones jurídiques). Després, el contracte es prorroga anualment durant almenys 3 anys més, llevat que el propietari notifiqui el contrari amb almenys 4 mesos d'antelació.
4. Acabar el contracte sense cap justificació , després dels primers 6 mesos de permanència i avisant amb almenys 30 dies d'antelació. Si es pacta per contracte, el propietari podria aplicar penalitzacions.
5. Realitzar obres per adaptar l'habitatge a la discapacitat oa l'edat , si és superior a 70 anys, de l'inquilí, el cònjuge o familiars que visquin permanentment.

La Llei contempla també el dret d'adquisició preferent , mitjançant el qual l'inquilí es podria atenir al dret de tempteig o al de retracte per comprar l'immoble abans que altres interessats. Actualment, en canvi, és molt comú fer renunciar a aquest dret l'inquilí a l'hora de signar el contracte.