La Llei d'Habitatge, a 10 punts

La llei pel dret a l'habitatge pretén afavorir l'accés a l'habitatge en un sentit molt ampli. El seu principal objectiu és augmentar l'oferta d'habitatges de lloguer i disminuir els preus . El projecte de llei sorgeix del compromís de garantir el dret constitucional de “gaudir d'un habitatge digne i adequat” , posant un èmfasi especial en aquelles llars més vulnerables.

La Llei comporta diverses modificacions d'altres lleis, com la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), la Llei de l'IRPF o la Llei d'Enjudiciament Civil.

Avís als propietaris! No totes les mesures proposades a la Llei d'Habitatge s'apliquen a tot l'Estat. Algunes dependran de si el govern de cada comunitat autònoma decideix declarar alguns àmbits territorials com a zones de mercat residencial tensionat.

A continuació, et descrivim quines són les novetats de la nova Llei d'Habitatge de 2023 , una per una.

La Llei d'habitatge prohibeix que l'inquilí pagui els honoraris de l'agència . Així, la comissió de la immobiliària anirà a càrrec del propietari en qualsevol cas.

L'última Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) ja va introduir que el propietari assumís aquesta comissió quan era una persona jurídica , és a dir, empreses. Per a propietaris persones físiques, la Llei proposava que casolà i llogater pactés com es repartien aquesta despesa, encara que, a la pràctica, la comissió fins ara requeia gairebé sempre sobre l'inquilí.

La Llei delega a les autoritats de les comunitats autònomes la possibilitat de declarar “zones de mercat residencial tensionat” . Aquestes serien ciutats, municipis o àrees territorials on el preu del lloguer o de l'habitatge és tan gran que les famílies tenen dificultats per accedir a un habitatge digne .

Moltes de les mesures del projecte de Llei s'apliquen exclusivament a aquelles zones declarades en tensió, per la qual cosa la seva definició és clau a la Llei d'Habitatge .

Per declarar-les, l'Administració haurà de redactar una memòria que justifiqui que la zona compleix un d'aquests requisits :

• Que la càrrega mitjana de la hipoteca o del lloguer (més despeses) superi el 30% del nivell de renda de les llars.
• Que el preu del lloguer i de compra en els darrers 5 anys hagi experimentat un creixement acumulat d'almenys 3 punts percentuals per sobre de l'IPC.

El caràcter de “zona tensionada” durarà 3 anys i es podrà prorrogar seguint la mateixa metodologia anualment.

Aquest punt de la Llei ratificaria la preexistent Llei 11/2020 per a la regulació del preu del lloguer a Catalunya , que tractava de limitar el preu del lloguer a 61 municipis catalans amb un mercat residencial tensionat i que el Tribunal Constitucional va tombar el 2022.

Un gran propietari és aquella persona física o jurídica amb 10 immobles o més en possessió o una superfície construïda de més de 1.500 m2 (excloent-hi garatges i trasters).

La Llei d'Habitatge permet a les comunitats autònomes, si ho desitgen, modificar la definició d'una gran forquilla a 5 o més immobles en propietat en aquelles zones que hagin declarat tensionades.

Les grans forquilles estaran més sota control amb aquesta llei, per la qual cosa el canvi en aquesta definició suposaria que més propietaris estiguin subjectes a limitacions .

I què diu la Llei d'Habitatge sobre els grans propietaris a zones de mercat tensionat?

Un dels propòsits de la Llei d'Habitatge és assegurar la col·laboració dels grans propietaris d'habitatges per destensar el mercat a les zones on els preus siguin inassequibles per a la població mitjana:

• Estan obligats a col·laborar i proporcionar informació sobre els seus habitatges : dades identificatives, l'ús i la destinació i justificació del compliment de la llei.
• Estaran subjectes a límits en el preu del lloguer d'acord amb el sistema d'índex de referència de preus que es creï a aquest efecte.
• Han d'acceptar una pròrroga extraordinària d'un any quan els arrendataris es trobin en situació de vulnerabilitat (una condició que l'ha d'acreditar un òrgan competent).

En aquelles zones declarades tensionades, l'inquilí pot sol·licitar una pròrroga extraordinària al final del contracte d'arrendament i el propietari l'ha d'acceptar, llevat que les parts arribin a un altre acord.

El propietari no podrà incrementar la renda al nou contracte d'arrendament (més enllà de l'actualització anual) i tampoc podrà pujar el lloguer adjudicant noves despeses a l'inquilí (com l'IBI o la taxa de recollida d'escombraries, per exemple) que no estiguessin així pactats al contracte anterior.

Aquestes pròrrogues s'aniran actualitzant per terminis anuals i per un període màxim de 3 anys .

El propietari podria recuperar l'habitatge si el necessita per a si o per a un familiar de primer grau, si així es va establir al contracte de lloguer.

El Govern va mantenir un límit al?actualització del lloguer que deixava en un màxim d'un 2% la pujada del preu del lloguer, per evitar que seguís les grans onades de l'IPC.

A finals del 2024, l'Institut Nacional d'Estadística comença a publicar un nou índex de referència de preus del lloguer (IRAV) , amb dades públiques i del Registre de la Propietat, que substitueix l'IPC per actualitzar les rendes.

Per als contractes anteriors a l'entrada en vigor d'aquesta llei, és a dir, tots aquells signats fins al 25 de maig de 2023, segueixen usant l'IPC com a referència. Tots aquells signats del 26 de maig de 2023 en endavant ja usen l'IRAV.

Els grans propietaris en zones tensionades estan subjectes a limitacions en fixar un preu del lloguer sobre la base d'aquest nou índex .

La Llei d'Habitatge també reformula l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i ofereix avantatges fiscals als propietaris, per incentivar l'oferta de pisos de lloguer i aconseguir baixar el preu del lloguer a les zones tensionades.

Així, es modifica el percentatge de bonificacions sobre el rendiment net del lloguer a la declaració de la renda per als nous contractes de lloguer. Per norma general, va passar del 60% al 50% , encara que els propietaris poden accedir a una major bonificació si prenen mesures com les següents:

• Bonificació del 90% quan es formalitzi un nou contracte en una zona de mercat tensionat amb una rebaixa almenys un 5% del preu del lloguer respecte a l'anterior.
• Bonificació del 70% en un d'aquests dos casos:
• Llogar un habitatge per primera vegada a joves entre 18 i 35 anys a zones tensionades.
• Oferir-se com a habitatge assequible incentivat , protegit o llogat a l'Administració oa entitats sense fins lucratius.
• Bonificació del 60% si s'han efectuat obres de rehabilitació o millora durant els darrers 2 anys.

S'aplica un increment a l'IBI d'aquells habitatges buits , de manera continuada i sense causa justa, durant almenys dos anys quan pertanyin a titulars de quatre o més immobles d'ús residencial.

El recàrrec de l'impost de béns immobles (IBI) podrà arribar fins a un 150% , en funció de dos aspectes:

• El temps que el pis ha estat buit.
• El nombre d'habitatges buits del mateix propietari al mateix municipi.

Per evitar aquests recàrrecs , el propietari només haurà de posar el seu habitatge de lloguer. Aquesta mesura té la mateixa voluntat de fomentar l'oferta de pisos de lloguer i evitar que molts quedin buits durant molt de temps.

Un dels punts de la Llei pretén ampliar, conservar i millorar el parc públic d'habitatge protegit , és a dir, la cartera d'habitatges propietat de l'Estat. Sobretot, es volen reforçar aquests dos tipus:

• Habitatge social , que són aquells immobles sobre sòl públic destinats al lloguer, per atendre les necessitats prioritàries de les famílies vulnerables.
• Habitatge de preu limitat , aquells immobles públics o privats que estan subjectes a un topall en els preus de venda o lloguer.

Amb la Llei d'habitatge, els habitatges protegits formaran part del patrimoni de l'Estat i no es poden desqualificar . Què vol dir això? Que seran habitatges protegits indefinidament, excepte en casos concrets en què ho seran durant almenys 30 anys.

Això previndrà les possibles alienacions d'habitatges públics , és a dir, evitarà que hi hagi habitatges de l'Estat que passin en mans de propietaris privats, cosa que reduiria el parc públic d'habitatge.

Aquesta Llei introdueix un concepte inèdit, l'habitatge assequible incentivat , el de titularitat privada, els propietaris del qual (persones físiques) gaudiran de beneficis urbanístics o fiscals a canvi de destinar-los al lloguer a preus reduïts.

Aquestes són les característiques que defineixen els habitatges assequibles incentivats:

• El preu del lloguer estarà limitat. El propietari rebrà uns beneficis fiscals proporcionals a aquest límit.
• L'habitatge ha d'estar destinat a residència habitual .
• No cal qualificar-la com a habitatge protegit.
• Poden ser habitatges de nova promoció o habitatges ja existents .

En concret, cada comunitat autònoma fixa les seves condicions , regles i requisits.

Es tracta d'una de les accions de col·laboració entre el sector públic i el privat , amb l'objectiu d'incentivar l'oferta a curt termini ia preus accessibles.

La Llei d'Habitatge introdueix també canvis en la regulació dels desnonaments per oferir més protecció quan es detecti risc de vulnerabilitat econòmica o social .

Perquè això passi, es proposa una comunicació més efectiva entre els jutges i els serveis socials per avaluar la situació i detectar casos de llars vulnerables .

Així, s'allarguen els terminis de suspensió dels desnonaments perquè els serveis socials puguin oferir solucions o alternatives habitacionals per evitar el desemparament de les famílies després del desnonament:

• Passen d' 1 a 2 mesos , si el propietari és persona física .
• Passen de 3 a 4 mesos , en cas de persona jurídica .

Si el propietari és una gran forquilla i l'inquilí es troba en situació de vulnerabilitat, el propietari haurà d'acreditar que s'ha fet un procés de conciliació o intermediació entre les dues parts abans de presentar la demanda de desnonament. Si no, aquesta serà desestimada.