Guia completa per al contracte de lloguer: tot el que heu d'incorporar

Un contracte de lloguer és un document que estableix una relació entre propietari i llogater, i mitjançant el qual les dues parts es comprometen a complir amb compromís l'operació, l'arrendador a cedir l'immoble i l'arrendatari a pagar un preu pel seu ús.

El propòsit del contracte de lloguer no és altre que el de garantia legal d'aquestes obligacions, donant així l'empara a ambdues parts davant de qualsevol possible incompliment. És per això que el contracte de lloguer es concep com una peça clau de l'operació d'arrendament.

Com que es tracta d'una documentació legal, el contracte de lloguer està regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), vigent des del 1964, però actualitzada el 2019.

Hi ha diversos tipus de contracte de lloguer, d'acord amb la finalitat dús de cada bé immoble.

• Contracte de lloguer d'habitatge, quan l'habitatge es destina a residència habitual.

• Contracte de lloguer comercial, quan l'arrendament es duu a terme per establir un negoci, oficina o magatzem.

• Contracte de lloguer d'habitació quan es lloga només una o més habitacions de l'habitatge, i la resta d'estades es comparteixen amb altres llogaters o amb el propietari.

• Contracte de lloguer temporal quan en contracte de lloguer té una durada determinada i menor a cinc anys.

• Contracte de lloguer de temporada, quan es lloga l'habitatge només durant una estació de l'any.

• Contracte de lloguer amb opció de compra, quan es brinda l'opció a l'inquilí de poder comprar l'habitatge un cop acabat el període acordat d'arrendament.

Tot contracte de lloguer, sigui del caràcter que sigui, ha d'incloure un seguit de clàusules amb l'objectiu de reunir tota la informació, condicions i casuístiques possibles. Els continguts més importants són:

• Dades personals i de contacte de totes dues parts.

• Descripció precisa de l'habitatge: adreça, nombre d'estades i accessoris com garatge, terrassa, balcó, ascensor o traster.

• Inventari de béns.

• Ús de l'habitatge: residència habitual, comercial…

• Preu de les mensualitats i la forma de pagament.

• Durada del contracte de lloguer, amb data d'inici i finalització.

• Responsable de les reparacions de l'habitatge.

• Responsable dels subministraments.

• Responsable de les taxes d'escombraries i les despeses de la comunitat.

• Les condicions del propietari per cedir l'immoble, és a dir, la possibilitat de mascotes, de reformes estètiques o d'usabilitat, o de subarrendament, per exemple.

• Fiança.

• Garantia addicional de dos mesos, si així es pacta.

• Acreditació dhabitabilitat de l'immoble, per exemple, amb la cèdula dhabitabilitat.

• Penalitzacions d'incompliment del mateix contracte.

• En cas que hi hagi un aval, també hi ha de constar.

• Assegurança d'impagament de lloguer, si es disposés d'un.

• Dret o no a compra de l'immoble per part de l'inquilí.

• Dret del propietari a recuperar l'habitatge per a ús propi o familiar.

No cal dir que registrar un contracte de lloguer ja no és obligatori a Espanya, però sí molt aconsellable, ja que, com s'ha esmentat precedentment, la seva formalització concedeix més seguretat jurídica davant de qualsevol contrarietat.

Per procedir al registre, primer hauràs de disposar de tota la documentació detallada a l'apartat anterior, assegurant-te que tota és correcta i que el contracte de lloguer està signat per ambdues parts.

A continuació, correspon presentar aquesta documentació al Registre de la Propietat, havent d'acudir a un notari, qui la revisarà i t'atorgarà la confirmació oficial amb la signatura.

El cost de registre d'un contracte de lloguer no compta amb un import fix, sinó que varia segons la ubicació i el valor de la renda, però oscil·la entre els 100 i els 150 euros.

Sí. El termini mínim de temps per a un contracte de lloguer és de 5 anys —en cas de ser el propietari una persona jurídica, el termini és de 7 anys—. Si la durada és inferior a aquest temps, el contracte s'anirà prorrogant obligatòriament per terminis anuals.

Aquesta condició no implica que l'arrendament no pugui finalitzar amb anterioritat a aquest termini. Un cop transcorregut cert període de temps des de la validesa del contracte de lloguer, es pot rescindir. Això sí, complint unes condicions.

Si l'arrendatari volgués acabar amb el contracte, ho podrà fer passats 6 mesos des de la signatura i haurà d'avisar el propietari amb 2 mesos d'antelació de la voluntat de no renovar el contracte. Si no ho efectués així, perdria la fiança a manera de penalització per incompliment.

Per la seva banda, si el propietari vol recuperar l'habitatge per a si mateix, algun familiar en primer grau de consanguinitat o adopció, el cònjuge en els supòsits de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat matrimonial, pot fer-ho transcorregut el primer any d'arrendament i haurà de donar un preavís a l'inquilí amb una antelació de

En el moment de renovar el contracte de lloguer, hi ha dues possibilitats segons la seva antiguitat.

Si el contracte de lloguer es va signar el 2019 o data posterior, la renovació es realitza de forma automàtica una vegada transcorreguts aquests 5 primers anys i si així ho desitgen ambdues parts. Un cop efectuada la renovació, el contracte es prorroga anualment per un període de 3 anys, el qual serà l'estipulat per a cada renovació. Si alguna de les parts volgués posar fi al contracte abans d'hora, és important recordar que l'arrendador haurà de notificar al seu llogater amb 4 mesos d'antelació, i aquest, per part seva, ho haurà de fer amb dos mesos d'anticipació.

I si es va signar abans de 2019? En aquest cas, en haver-se formalitzat abans de l'entrada en vigor de la nova Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), la durada del contracte era de 3 anys. Si cap dels implicats no expressa la voluntat de rescindir del contracte, aquest es renovarà automàticament per cicles d'un any. Així mateix, les condicions per concloure amb l'arrendament varia per al propietari, que podrà avisar l'arrendatari amb tan sols un mes d'antelació.

Hi ha la possibilitat que el contracte de lloguer inicial es formalitzés amb l' anterior llei d'arrendaments de 2013, però se n'hagi signat un de nou després de la nova LAU. En aquest cas s'aplicaran les condicions i els requisits que aquesta dicta, és a dir, les mateixes que si s'hagués establert la relació d'arrendament a partir del 2019.

Per renovar un contracte de lloguer, les dues parts han d'expressar la voluntat amb un mes d'antelació a la data de venciment. Si aquest termini de temps passa, la pròrroga del contracte s'estendrà un any més.

El contracte de lloguer és un dels factors més importants d'un arrendament, per no dir el que més, ja que marcarà tot el desenvolupament de l'operació, fins i tot les circumstàncies prèvies i posteriors.

És per això que com més precís i aclaridor sigui, millor, ja que com més circumstàncies i possibilitats englobi, més protegit estaràs.

Un altre consell valuós és mantenir un contacte constant amb l'inquilí, per així facilitar qualsevol tràmit i incidència que calgui resoldre, per això, és molt important que constin les dades de contacte d'ambdues parts al contracte de lloguer.

Així mateix, és molt recomanable comptar amb una assegurança d'impagament de lloguer, per poder estar cobert davant de possibles faltes de mensualitats. És cert que això comporta un preu, però val la pena per la seguretat que atorga. Aquest extra haurà de constar al contracte de lloguer.

Encara que no és obligatori, és molt aconsellable registrar el contracte de lloguer, ja que així, en formalitzar-lo legalment, quedaràs totalment emparat davant de tot tipus de conflictes.

I, finalment, però no menys important, recorda que les condicions per a l'actualització de la renda han canviat arran de la nova Llei d'Habitatge. L'actualització del preu de lloguer s'ha de fer anualment, amb un avís previ a l'inquilí d'un mes d'antelació i sempre respectant el límit que hagi establert, en aquest cas, del 3% per al 2024. La voluntat de voler actualitzar les rendes també ha de constar per escrit en el contracte de lloguer.